Spis treści
Wartość nieruchomości jest to cena najbardziej prawdopodobna, którą można uzyskać na rynku przy założeniu, że sprzedawca i nabywca są od siebie niezależni oraz minął określony czas do wystawienia nieruchomości na sprzedaż. Profesjonalnie określeniem wartości nieruchomości zajmuje się rzeczoznawca majątkowy. Posługując się pewnymi wyliczeniami wycenia nieruchomość. Przy wycenie należy wziąć pod uwagę wiele czynników. Najprościej mówiąc, wartość nieruchomości jest to najwyższa cena jaką kupujący jest w stanie zapłacić.
Wartość nieruchomości – rodzaje
Temat wartości nieruchomości jest bardzo złożony. Wszystko zależy od tego w jakiej sytuacji potrzebujemy poznać wartość nieruchomości. W zależności od sytuacji wartość tej samej nieruchomości może być inna. Najbardziej ogólnym podziałem jest podział na wartość rynkową oraz wartość nierynkową. Różne rodzaje i ich definicje nie są do końca uregulowane. Sprzeczne informacje znajdziemy w ustawie o gospodarce nieruchomościami i w normach przyjętych przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych. Jeszcze inne definicje i podziały możemy znaleźć w Międzynarodowych Standardach Wyceny.
Wartość rynkowa nieruchomości
Wartość rynkowa nieruchomości to cena najbardziej prawdopodobna do uzyskania na wolnym rynku. Musi tu zostać spełnionych kilka ważnych czynników. Przede wszystkim sprzedawca i nabywca muszą być od siebie niezależni. Ich działania powinny być racjonalne i przynoszące jak największą korzyść dla obu stron umowy. Aby wartość rynkowa nieruchomości była wiarygodna to żadna ze stron nie może działać pod przymusem, transakcja musi być dobrowolna. Dodatkowo muszą mieć świadomość wszystkich czynników wpływających na cenę. Należy pamiętać, że ustalona cena nie powinna się zmienić w trakcie trwania negocjacji czy poszukiwania nabywcy. Nie powinno się też zawyżać ceny biorąc pod uwagę dodatkowe koszty jakie trzeba będzie ponieść. Każda pozostała wartość nieruchomości będzie wartością nierynkową.
Wartość odtworzeniowa nieruchomości
Wartość odtworzeniowa nieruchomości jest wykorzystywana w przypadku nieruchomości, które z jakiegoś powodu nie mogą w danym momencie stać się przedmiotem obrotu rynku. Może wynikać to z aktualnego użytkowania nieruchomości albo jeżeli przepisy szczegółowe tego wymagają. Wartość odtworzeniowa nieruchomości to w praktyce koszty odtworzenia biorące pod uwagę stopień zużycia. Musi zostać określona wartość gruntu oraz wartość innych części składowych (na przykład budynków). Ważne jest też aby dokładnie określić wartość zużycia wszystkich części składowych. Na to ma oczywiście wpływ wiek czy stan techniczny.
Wartość katastralna
Wartość katastralna ustalana jest dzięki oszacowaniu nieruchomości reprezentatywnych w poszczególnych rodzajach nieruchomości i będących w tej samej gminie. Jeżeli te nieruchomości znalazły się w obrocie to wartość katastralna ustalana jest dzięki wykorzystaniu ceny transakcyjnej danej nieruchomości. Wartość katastralna powinna też brać pod uwagę różnice w tych nieruchomościach, więc dobrze jeżeli jej wartość jest jak najbardziej zbliżona do wartości rynkowej. To wszystko przydaje się w wielu sytuacjach. Wartość katastralna wykorzystywana jest przy wycenie nieruchomości potrzebnej do ustalenia opodatkowania.
Bankowo hipoteczna wartość nieruchomości
Bankowo hipoteczna wartość nieruchomości zawsze określana jest przez bank. Należy podkreślić, że bank musi stosować się przy takiej wycenie do ustawy o listach zastawnych i bankach hipotecznych. Wartość jaka zostanie ustalona musi brać pod uwagę ryzyko konkretnej nieruchomości, ponieważ jest ona zabezpieczeniem w przypadku udzielana kredytu. Bankowi zależy aby wycena mieszkania była racjonalna i uwzględniająca to ryzyko. Bankowo hipoteczna wartość nieruchomości ustalana jest przez bank ale w niektórych przypadkach może on skorzystać z pomocy specjalistów (rzeczoznawców majątkowych). Wycena musi być niezwykle ostrożna i staranna. Bankowo hipoteczna wartość nieruchomości uwzględnia czynniki związane z dochodami.
Indywidualna i ubezpieczeniowa wartość nieruchomości
Wartość indywidualna jest też nazywana wartością inwestycyjną. Jest ona ustalana pod konkretnego inwestora lub kilku inwestorów. Zazwyczaj mają oni szczegółowe wymagania oraz oczekiwania. Ważne są dla nich kryteria inwestowania, ponieważ mają zamiar wykorzystać nieruchomość w konkretnym celu. Wartość ubezpieczeniowa ustalana jest na potrzeby firm ubezpieczeniowych. W tym przypadku korzysta się z pomocy rzeczoznawcy majątkowego, który ustala górną granicę tak aby firma ubezpieczeniowa nie była stratna jeżeli szkody będą związane z daną nieruchomością.
