Spis treści
Podatek od sprzedaży nieruchomości dotyczy wielu osób chcących sprzedać swoje mieszkanie. Warto wiedzieć z jakimi kosztami się to wiąże oraz jak tych kosztów uniknąć. Niestety konieczność zapłacenia podatku wiąże się ze stratami finansowymi i niepotrzebnym stresem. Lepiej tego uniknąć i przygotować się wcześniej. Kogo dotyczy podatek od sprzedaży mieszkania? Czy podatek od darowizny mieszkania jest zawsze taki sam? Czy istnieje coś takiego jak podatek od wynajmu mieszkania? Postaramy się odpowiedzieć na wszystkie te pytania.
Podatek od nieruchomości – kogo dotyczy?
Ogólnie przyjęte jest, że podatek od sprzedaży nieruchomości zawsze leży po stronie sprzedającego nieruchomość. Są jednak znaczne różnice w zależności od przypadku i sposobu nabycia nieruchomości. Podatek od sprzedaży mieszkania kupionego samodzielnie na własność będzie inny niż w przypadku mieszkania ze spadku czy darowizny. Warto dodać, że istotny też jest czas jaki upłynął od nabycia do sprzedaży mieszkania.
Podatek od nieruchomości – sprzedaż przed upływem 5 lat
Jeżeli chcemy sprzedać naszą nieruchomość przed upływem 5 lat od jej nabycia to dotyczy nas podatek od sprzedaży nieruchomości. Jest to aż 19% dochodu ze sprzedaży. Dochód, czyli to ile zarobiliśmy na danej nieruchomości (różnica między wysokością kupna i sprzedaży). Do ceny kupna możemy doliczyć wszystkie koszty jakie ponieśliśmy przed sprzedażą w związku z nieruchomością. Mogą to być koszty remontu, notariusza czy pośrednika nieruchomości. Oczywiście konieczne będzie potwierdzenie poniesienia tych dodatkowych kosztów.
Trzeba podkreślić, że konieczność upłynięcia 5 lat od nabycia nieruchomości nie jest liczona w latach kalendarzowych tylko w latach podatkowych. Oznacza to mniej więcej tyle, że rok podatkowy kończy się 31 grudnia. Podatek od sprzedaży mieszkania jest możliwy do uniknięcia tylko wtedy, gdy upłynie 5 lat od nabycia nieruchomości. Najlepiej jest więc się wstrzymać ze sprzedażą do tego czasu. Ustawa o opodatkowaniu podkreśla brak obowiązku podatkowego po upływie 5 lat od zakupu nieruchomości.
Podatek od darowizny mieszkania lub spadku
Podatek od darowizny mieszkania ma podobne zasady to sprzedaż mieszkania kupionego. Dotyczy on osób, które otrzymały w spadku lub darowiźnie mieszkanie i chcą je sprzedaż przed upływem 5 lat. Różnica jest taka, że 5 lat liczy się od zakupy mieszkania przez osobę, która zostawiła nam je w spadku lub przekazała w darowiźnie. Jeżeli odziedziczyliśmy mieszkanie zakupione 4 lata temu to musimy odczekać już tylko rok aby móc je sprzedać. Nie będzie nas wtedy dotyczył podatek od darowizny mieszkania.
Podatek od darowizny mieszkania można podzielić na 3 grupy podatkowe. Dla każdej z nich jest inna kwota wolna od podatku. Jeżeli nie zostanie ona przekroczona to taka osoba jest zwolniona z płacenia podatku. Do grupy pierwszej zaliczamy małżonków, dzieci, wnuki, rodziców, dziadków, ojczyma, macochę, pasierba, zięcia, synową, rodzeństwo i teściów. Kwotą wolną od podatku jest 9637 zł. Do grupy drugiej zaliczamy całą dalszą rodzinę, na przykład rodzeństwo rodziców. W tym przypadku kwotą wolną od podatku jest 7276 zł. Grupa trzecia to wszyscy pozostali nabywcy (osoby niespokrewnione) i tutaj kwota wolna od podatku wynosi 4902 zł.
Podatek od wynajmu mieszkania
Podatek od wynajmu mieszkania można rozliczyć na dwa sposoby. Pierwszym z nich jest rozliczenie w skali podatkowej. Oznacza to, że podatek od wynajmu mieszkania płaci się od dochodu jakie to mieszkanie generuje. W tej sytuacji dochód można rozumieć jako przychód ale zmniejszony o wszystkie koszty związane z mieszkaniem. Takimi kosztami może być na przykład remont czy nowe wyposażenie. Przychód natomiast to czynsz jaki płaci wynajmujący, a wszystkie ewentualne koszty dodatkowe muszą być udokumentowane. Podatek od wynajmu mieszkania to 17% (jeżeli dochód nie przekracza 85 528zł), lub 32% (jeżeli dochód przekracza 85 528 zł).
Drugim sposobem aby rozliczyć podatek od wynajmu mieszkania jest ryczałt. Jest to bardzo proste i nie wymaga rozliczania kosztów podatkowych ani prowadzenia ewidencji. Jak zatem liczony jest podatek od wynajmu mieszkania? Jest to stała kwota, którą wylicza się na podstawie przychodu. Jeżeli przychód nie przekracza 100 tys. złotych to ryczałt wynosi 8,5%. Jeżeli przychód przekracza 100 tys. złotych to ryczałt wzrasta do 12,5%.
Podatek od nieruchomości – jak go uniknąć?
Podatek od nieruchomości nie dotyczy wszystkich. Najlepszym sposobem na jego uniknięcie jest odczekanie 5 lat od zakupu przez nowego właściciela czy spadkodawcę i sprzedaż dopiero po tym okresie. Niestety nie zawsze jest to możliwe. Czy wtedy możemy liczyć na uniknięcie podatku? Możemy skorzystać z ulgi podatkowej ale musimy spełnić szereg warunków. Przede wszystkim do trzech lat po sprzedaży musimy przeznaczyć pieniądze ze sprzedaży na kupno nowej nieruchomości, spłatę kredytu mieszkaniowego albo remont mieszkania. Jeżeli wykorzystamy do takich celów tylko część kwoty to opodatkowana będzie tylko pozostała kwota. Jeżeli przeznaczymy całość to zostaniemy zwolnieni z podatku. Aby skorzystać z ulgi podatkowej musimy złożyć odpowiedni wniosek do urzędu skarbowego. Z takiej opcji nie mogą skorzystać osoby prowadzące działalność gospodarczą zajmującą się nieruchomościami zawodowo.
