Spis treści
Co to jest operat szacunkowy? Sprzedaż lub zakup nieruchomości wiąże się z szeregiem formalności i dokumentów, które trzeba uzyskać, a operat szacunkowy jest jednym z nich.
Operat szacunkowy to opinia sporządzana na piśmie dotycząca wartości nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego. Jest to niezwykle obszerny dokument zawierający zarówno część opisową, w której ujęte są wszystkie cechy nieruchomości jak i jej wycena oraz część zawierająca mapy, rysunki i fotografie.
Co może być przedmiotem operatu szacunkowego?
Jak wskazano w zdaniu powyżej, celem sporządzenia operatu szacunkowego jest ustalenie wartości nieruchomości. W związku z tym jego przedmiotem może być nieruchomość gruntowa – działka rolna leśna, nieruchomość budynkowa, a także nieruchomość lokalowa – zarówno lokal mieszkalny jak i przemysłowy czy użytkowy.
Co to jest kalkulator sprzedaży mieszkania?
Kiedy należy sporządzić operat szacunkowy?
Operat szacunkowy należy sporządzić gdy niezbędne jest poznanie szczegółowej, precyzyjnej wartości nieruchomości. Istnieją sytuacje, w których przepisy prawa wymagają sporządzenia operatu szacunkowego, a w pewnych jest to po prostu standardowa procedura. Operat szacunkowy należy wykonać między innymi w następujących sytuacjach:
- działu spadku (w sytuacji, gdy w jego skład wchodzi nieruchomość);
- zawarcia w banku umowy kredytu hipotecznego;
- sprzedaży nieruchomości;
- przekazania nieruchomości na cele publiczne;
- ustanowienia ograniczonego prawa rzeczowego na nieruchomości, na przykład służebności przesyłu;
- wyceny nieruchomości w przypadku ubezpieczenia jej (jeśli nieruchomość ma dużą wartość);
- ustalenia opłat za użytkowanie wieczyste nieruchomości;
- przeprowadzenia egzekucji z nieruchomości i wiele innych.
Ponadto, jeśli w Polsce zostanie wprowadzony tak zwany podatek katastralny (czyli podatek płacony od wartości nieruchomości) to prawdopodobnie podstawą ustalenia wartości nieruchomości również będzie operat szacunkowy.
Moc dowodowa operatu szacunkowego
Operat szacunkowy ma charakter dokumentu urzędowego, co ma istotne znaczenie dowodowe w sytuacji, gdy zostanie on wykorzystany w procesie sądowym lub w sprawie administracyjnej. Zgodnie z treścią przepisu 244 § 1 kodeksu postępowania cywilnego „dokumenty urzędowe, sporządzone w przepisanej formie przez powołane do tego organy władzy publicznej i inne organy państwowe w zakresie ich działania, stanowią dowód tego, co zostało w nich urzędowo zaświadczone”. Zgodnie zaś z artykułem 76 § 1 kodeksu postępowania administracyjnego „dokumenty urzędowe sporządzone w przepisanej formie przez powołane do tego organy państwowe w ich zakresie działania stanowią dowód tego, co zostało w nich urzędowo stwierdzone.” Jak widać, jest to niezwykle istotny dowód w sprawie, a obalenie go przeciwdowodem jest niezwykle utrudnione.
Kto może sporządzić operat szacunkowy
Sporządzenie operatu szacunkowego wymaga wiedzy i umiejętności. Wykonać go może jedynie rzeczoznawca majątkowy, czyli osoba posiadająca odpowiednie uprawnienia zawodowe w zakresie szacowania nieruchomości nadane przez Ministra Rozwoju w trybie ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami.
Aby zostać rzeczoznawcą konieczne jest posiadanie wykształcenia wyższego, ukończenie studiów podyplomowych w zakresie wyceny nieruchomości, a także złożenie egzaminu przed Państwową Komisją Kwalifikacyjną.
Co powinien zawierać operat szacunkowy?
Operat szacunkowy musi zostać sporządzony w formie pisemnej. Sposób sporządzania operatu szacunkowego oraz jego formę i treść określa Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. W jego skład wchodzi:
- określenie przedmiotu i zakresu wyceny – określenie przedmiotu następuje poprzez wskazanie, jakiego rodzaju nieruchomości dotyczy operat na podstawie takich dokumentów jak odpis z księgi wieczystej czy wypis i wyrys z ewidencji gruntów, zaś wskazanie zakresu wyceny obejmuje takie informacje jak rodzaj prawa, którego przedmiotem jest nieruchomość podlegająca wycenie, dokładne określenie części nieruchomości bądź to budynkowej, bądź gruntowej, której dotyczy wycena oraz określenie praw i części nieruchomości, których wycena nie dotyczy;
- określenie celu wyceny, czyli wskazanie, dlaczego operat został sporządzony – jest to szczególnie istotne, ponieważ rzeczoznawca majątkowy nie ponosi odpowiedzialności za wykorzystanie operatu bez jego zgody do innego celu niż cel, dla którego został sporządzony;
- podstawa formalna wyceny oraz źródła danych o nieruchomości – zazwyczaj umowa pomiędzy właścicielem a rzeczoznawcą majątkowym;
- ustalenie dat istotnych dla określenia wartości nieruchomości;
- opis stanu nieruchomości;
- wskazanie przeznaczenia nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego gminy, a w przypadku jego braku przeznaczenie ujęte w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy;
- analiza i charakterystyka rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny;
- wskazanie w operacie szacunkowym rodzaju określanej wartości, wyboru podejścia, metody i techniki szacowania;
- przedstawienie obliczeń wartości nieruchomości oraz wyniku wyceny wraz z uzasadnieniem
Do operatu dołącza się takie dokumenty jak wypis i wyrys z ewidencji gruntów, odpis księgi wieczystej nieruchomości czy protokół z oględzin nieruchomości. Do protokołu dołącza się również fotografie nieruchomości oraz rysunki lub mapy.
Zobacz, co to jest wartość nieruchomości i jak dokonać wyceny?
Ile kosztuje operat szacunkowy?
Koszty sporządzenia operatu szacunkowego nieruchomości zależą od wielu czynników. Najważniejsza jest trudność zadania i to jak skomplikowany jest stan prawny nieruchomości. Wycena mieszkania czy domu będzie z całą pewnością tańsza niż wycena nieruchomości rolnej, czy też budynku przemysłowego. Koszt sporządzenia operatu szacunkowego każdorazowo ustali rzeczoznawca majątkowy, z którym zawrzemy umowę.
Ważność operatu szacunkowego
Stan prawny i wycena nieruchomości mogą się zmieniać na przestrzeni czasu. Wobec tego operat szacunkowy ma swoją ważność. Zgodnie z przepisami prawa, operat szacunkowy może być wykorzystywany przez maksymalnie 12 miesięcy od daty wykonania. W praktyce może to jednak trwać znacznie krócej. Wystarczy zmiana w zagospodarowaniu terenu czy zmiany dotyczące stanu prawnego lub faktycznego nieruchomości, a utraci on swoje znaczenie.
Podsumowanie
Reasumując, operat szacunkowy to dokument sporządzany niezwykle często. Aby go wykonać konieczna jest jednak duża wiedza, uprawnienia oraz doświadczenie – nie można tego wykonać samemu. Gdy potrzebujemy takiego operatu, warto skorzystać z usług znajomego, poleconego rzeczoznawcy.
Sprzedaż mieszkania szybko i za gotówkę! Skup nieruchomości Transakcja24h w ciągu 24h wyceni mieszkanie, przesyłając ofertę zakupu. Tak po prostu.
