Zniesienie współwłasności: u notariusza czy w sądzie? Porównanie kosztów, czasu i procedur
Strona główna » Blog » Zniesienie współwłasności: u notariusza czy w sądzie? Porównanie kosztów, czasu i procedur
21.10.2025 ▪8 min czytania ▪Maciej Zak
Spis treści
Współwłasność nieruchomości, choć często jest wynikiem dziedziczenia lub wspólnej inwestycji, z czasem może stać się źródłem problemów i nieporozumień. Proces ten można przeprowadzić na dwa sposoby: polubownie, w kancelarii notarialnej, lub na drodze sądowej. Wybór odpowiedniej ścieżki zależy od wielu czynników, przede wszystkim od stopnia zgodności między współwłaścicielami, ale także od kosztów i czasu trwania postępowania.
Jakie są sposoby zniesienia współwłasności?
Zgodnie z polskim prawem, a w szczególności z przepisami Kodeksu cywilnego (art. 210-218), każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności. Prawo przewiduje trzy główne sposoby rozwiązania tego stanu rzeczy:
Podział fizyczny rzeczy wspólnej: Jest to podstawowy i preferowany przez ustawodawcę sposób zniesienia współwłasności. Polega on na wydzieleniu z nieruchomości odrębnych części dla każdego ze współwłaścicieli, proporcjonalnie do posiadanych udziałów. Taki podział jest możliwy, o ile nie jest sprzeczny z przepisami ustawy lub ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy i nie pociągałby za sobą istotnej zmiany rzeczy lub znacznego zmniejszenia jej wartości.
Przyznanie rzeczy jednemu ze współwłaścicieli: Jeżeli fizyczny podział nie jest możliwy lub współwłaściciele tak postanowią, nieruchomość może zostać przyznana na wyłączną własność jednemu z nich. W takim przypadku osoba, która przejmuje nieruchomość, jest zobowiązana do spłaty pozostałych współwłaścicieli. Wysokość spłat odpowiada wartości ich udziałów.
Sprzedaż rzeczy wspólnej (podział cywilny): W sytuacji, gdy żadne z powyższych rozwiązań nie wchodzi w grę, na przykład z powodu braku zgody lub braku możliwości finansowych do spłaty, sąd może zarządzić sprzedaż nieruchomości w drodze licytacji komorniczej. Uzyskana ze sprzedaży suma jest następnie dzielona między współwłaścicieli, proporcjonalnie do wielkości ich udziałów.
Wybór konkretnego sposobu zależy od woli stron, a w przypadku jej braku – od decyzji sądu.
Zniesienie współwłasności u notariusza – szybka i zgodna droga
Polubowne zniesienie współwłasności w kancelarii notarialnej jest rozwiązaniem najszybszym, najprostszym i często najtańszym. Warunkiem koniecznym jest jednak pełna zgoda wszystkich współwłaścicieli co do samego faktu zniesienia współwłasności, sposobu jej dokonania oraz wszelkich związanych z tym rozliczeń, w tym wysokości ewentualnych spłat i dopłat.
Procedura i wymagane dokumenty
Procedura notarialnego zniesienia współwłasności jest stosunkowo prosta. Po skontaktowaniu się z notariuszem i przedstawieniu sprawy, należy dostarczyć komplet wymaganych dokumentów. Należą do nich przede wszystkim:
dokument potwierdzający tytuł prawny do nieruchomości (np. akt notarialny nabycia, postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku),
numer księgi wieczystej,
wypis i wyrys z ewidencji gruntów i budynków,
zaświadczenie o przeznaczeniu nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.
Notariusz na podstawie zgodnych oświadczeń stron sporządza akt notarialny umowy o zniesienie współwłasności. Dokument ten ma moc prawną równą orzeczeniu sądowemu i stanowi podstawę do dokonania odpowiednich zmian w księdze wieczystej. Cała procedura może zakończyć się nawet podczas jednej wizyty w kancelarii.
Koszty zniesienia współwłasności u notariusza
Decydując się na zniesienie współwłasności nieruchomości u notariusza, należy liczyć się z następującymi kosztami:
Taksa notarialna: Jej wysokość jest uzależniona od wartości nieruchomości i regulowana przez Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej. Stawki te są progresywne – im wyższa wartość nieruchomości, tym wyższa opłata, choć procentowo maleje.
Podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC): Wynosi on 2% od wartości rynkowej rzeczy lub prawa majątkowego, od którego dokonuje się spłat lub dopłat. Obowiązek zapłaty podatku ciąży na osobie nabywającej nieruchomość ponad posiadany udział.
Opłaty sądowe: Należy uiścić opłatę za wpis nowego właściciela lub nowych właścicieli do księgi wieczystej, która wynosi 150 zł.
Koszt odpisów aktu notarialnego: Zwykle kilkadziesiąt złotych za stronę.
Sądowe zniesienie współwłasności – gdy brakuje porozumienia
Gdy między współwłaścicielami istnieje spór co do sposobu podziału, wartości nieruchomości czy wysokości spłat, jedynym rozwiązaniem jest skierowanie sprawy na drogę sądową. Postępowanie to jest bardziej sformalizowane, czasochłonne i zazwyczaj droższe niż procedura notarialna.
Wyceń swoją nieruchomość online za darmo
Jeśli szukasz sposobu na pilną sprzedaż mieszkania albo domu, to Transakcja24h.pl będzie świetnym rozwiązaniem
Uzyskaj wstępną ofertę kupna w 24h
Procedura i czas trwania
Postępowanie rozpoczyna się od złożenia w sądzie rejonowym, właściwym dla miejsca położenia nieruchomości, wniosku o zniesienie współwłasności. We wniosku należy dokładnie określić nieruchomość, przedstawić dowody potwierdzające prawo własności oraz wskazać proponowany sposób podziału. Sąd w toku postępowania dąży do polubownego załatwienia sprawy, jednak w przypadku braku zgody samodzielnie rozstrzyga o sposobie zniesienia współwłasności, opierając się na zebranym materiale dowodowym.
Czas trwania postępowania sądowego jest trudny do przewidzenia. Może trwać od kilku miesięcy do nawet kilku lat, zwłaszcza w skomplikowanych sprawach, gdzie konieczne jest powołanie biegłych (np. geodety do podziału gruntu czy rzeczoznawcy majątkowego do wyceny nieruchomości).
Koszty postępowania sądowego
Koszty sądowego zniesienia współwłasności mogą być znacznie wyższe niż w przypadku umowy notarialnej. Składają się na nie:
Opłata sądowa od wniosku: Zgodnie z art. 41 Ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych, stała opłata wynosi 1000 zł. Jeśli jednak wniosek zawiera zgodny projekt zniesienia współwłasności, opłata jest niższa i wynosi 300 zł.
Koszty biegłych: W przypadku sporu co do wartości nieruchomości lub możliwości jej podziału, sąd powołuje biegłych. Koszt opinii rzeczoznawcy majątkowego to wydatek rzędu kilku tysięcy złotych, podobnie jak opinii geodety.
Koszty zastępstwa procesowego: Jeśli strony korzystają z pomocy adwokatów lub radców prawnych, należy doliczyć ich wynagrodzenie.
Opłaty za wpisy do księgi wieczystej: Podobnie jak w przypadku drogi notarialnej, konieczne jest uiszczenie opłat za dokonanie zmian w księdze wieczystej.
Kto ponosi koszty zniesienia współwłasności?
Zasadą jest, że koszty postępowania, zarówno notarialnego, jak i sądowego, ponoszą wszyscy współwłaściciele proporcjonalnie do swoich udziałów. W przypadku umowy notarialnej strony mogą jednak ustalić inny podział kosztów, na przykład przerzucając je w całości na osobę, która przejmuje nieruchomość.
W postępowaniu sądowym, zgodnie z art. 520 Kodeksu postępowania cywilnego, każdy uczestnik ponosi koszty związane ze swym udziałem w sprawie. Oznacza to, że koszty takie jak opłata sądowa czy wynagrodzenie biegłych sąd dzieli między współwłaścicieli. Jak słusznie zauważył Sąd Najwyższy w jednym ze swoich orzeczeń: “W sprawach o zniesienie współwłasności nie ma (…) podstaw do rozstrzygania o kosztach postępowania na zasadzie odpowiedzialności za wynik sprawy.” Oznacza to, że co do zasady nie ma “wygranego” i “przegranego”, a koszty obciążają wszystkich zainteresowanych.
Porównanie: Notariusz vs. Sąd
Planując zniesienie współwłasności, stajemy przed wyborem jednej z dwóch dróg: polubownej u notariusza lub spornej w sądzie. Kluczowym czynnikiem decydującym o wyborze jest zgoda między współwłaścicielami. Jeśli wszyscy są jednomyślni, ścieżka notarialna jest zdecydowanie korzystniejsza – jest szybka (formalności można załatwić nawet w jeden dzień), tańsza i mniej skomplikowana. Wynikiem jest akt notarialny, który w pełni odzwierciedla wspólną wolę stron.
Sytuacja diametralnie się zmienia, gdy pojawia się spór. Wówczas jedynym rozwiązaniem pozostaje droga sądowa, która jest znacznie bardziej czasochłonna, trwając od kilku miesięcy do nawet kilku lat. Generuje też wyższe koszty, związane z opłatami sądowymi, powołaniem biegłych czy wynajęciem prawnika. Postępowanie jest w pełni sformalizowane, a ostateczny werdykt sądu może nie zadowalać żadnej ze stron, narzucając rozwiązanie odgórnie. Wybór jest więc prosty: zgoda pozwala zaoszczędzić czas, pieniądze i nerwy.
Podsumowując, wybór ścieżki zniesienia współwłasności zależy od indywidualnej sytuacji. Jeśli współwłaściciele są w stanie osiągnąć porozumienie, zniesienie współwłasności u notariusza jest zdecydowanie korzystniejszym rozwiązaniem. Pozwala zaoszczędzić czas, pieniądze i uniknąć stresu związanego z postępowaniem sądowym. Droga sądowa pozostaje natomiast jedyną opcją w przypadku konfliktu, choć należy być przygotowanym na jej długotrwałość i wyższe koszty.
Najczęściej zadawane pytania
Kiedy zniesienie współwłasności musi odbyć się w sądzie, a kiedy u notariusza?
Zniesienie współwłasności odbywa się u notariusza, gdy wszyscy współwłaściciele są w pełni zgodni co do sposobu podziału majątku lub przejęcia nieruchomości i spłat. Sąd jest konieczny, gdy między współwłaścicielami występuje jakikolwiek spór lub niezgoda co do podziału.
Co jest szybsze – zniesienie współwłasności u notariusza czy w sądzie?
Zniesienie współwłasności u notariusza jest zdecydowanie szybsze, ponieważ może być sfinalizowane nawet podczas jednej wizyty. Postępowanie sądowe jest natomiast długotrwałe, często trwa miesiące, a nawet lata, zwłaszcza jeśli wymaga powołania biegłych do wyceny majątku.
Co jest droższe – sądowy czy notarialny podział majątku?
Sądowy podział majątku jest droższy. Obejmuje opłatę sądową od wniosku oraz wysokie koszty biegłych rzeczoznawców (wyceny). Podział notarialny generuje głównie taksę notarialną (zależną od wartości majątku), która jest zazwyczaj niższa niż łączny koszt postępowania sądowego.
Czy notariusz może orzec o spłacie jednego współwłaściciela przez drugiego?
Tak, notariusz może sporządzić akt notarialny, w którym jeden współwłaściciel przejmuje nieruchomość i zobowiązuje się do spłaty pozostałych, zgodnie z ich wspólnym porozumieniem. Sąd może to również nakazać, ale po przeprowadzeniu długiego postępowania dowodowego.
23.09.2025 ▪
10 min czytania ▪
Szymon Krawczyk 