Zaniżona wartość nieruchomości a konsekwencje dla sprzedającego
Strona główna » Blog » Zaniżona wartość nieruchomości a konsekwencje dla sprzedającego
14.05.2025 ▪4 min czytania ▪Maciej Zak
Spis treści
Na rynku nieruchomości często dochodzi do podwyższenia deklarowanej wartości nieruchomości w celu uzyskania wyższej kwoty od nabywcy. Ale zdarza się też, że właściciele nieruchomości stosują zaniżenie wartości rynkowej np. aby przyspieszyć proces sprzedaży lub uniknąć wysokiego podatku dochodowego. Tymczasem w przypadku zaniżenia wartości nieruchomości konsekwencje dla sprzedającego mogą być bardzo dotkliwe. Sprawdź, co warto wiedzieć na ten temat.
Czym jest zaniżenie ceny rynkowej przy sprzedaży nieruchomości?
Zaniżona wartość nieruchomości podczas procesu sprzedaży mieszkania to sytuacja, kiedy cena nieruchomości wpisana do aktów notarialnych jest wyraźnie niższa niż wartość rynkowa mieszkania lub domu określana na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie nieruchomościami. Kiedy cena nieruchomości nie odpowiada wartości rynkowej nieruchomości w podobnej lokalizacji i o podobnych standardach czy parametrach, może wzbudzić zainteresowanie ze strony organu podatkowego.
Sprzedaż mieszkania czy domu na rynku nieruchomości z zaniżoną wartością to najczęściej działanie celowe. Zastosowanie takiej praktyki w procesie sprzedaży nieruchomości ma na celu:
uniknięcie wysokich konsekwencji podatkowych w wyniku sprzedaży nieruchomości – jest to podatek PIT wynoszący 19% uzyskanego dochodu,
uniknięcie zapłaty wysokiego podatku dochodowego tzw. PCC, który musi uiścić nabywca nieruchomości.
Taka sprzedaż nieruchomości i zarazem nabycie nieruchomości wydają się zatem korzystne dla obu stron. Różnice w sumie przekazywane są nieformalnie. W branży nieruchomości praktyka tego typu jest nielegalna.
Sprzedaż mieszkania z zaniżoną wartością nieruchomości – konsekwencje dla sprzedającego
Może się wydawać, że oficjalne określenie wartości nieruchomości poniżej ceny rynkowej nie będzie mieć negatywnych konsekwencji. Tymczasem takie działanie w finalizowaniu umowy sprzedaży to szereg nieprzyjemności i skutków finansowych.
Kontrola ze strony urzędu skarbowego – konsekwencje podatkowe
Transakcje notarialne dokonywane zarówno przez osoby prywatne, jak i agencje nieruchomości analizowane są przez urząd skarbowy. Wyceny nieruchomości zawarte w aktach notarialnych porównywane są do cen innych lokali w danej lokalizacji czy na portalach ogłoszeniowych.
Kiedy zakupu nieruchomości dokonano po znacznie niższej cenie, urząd skarbowy może wezwać obie strony umowy do złożenia wyjaśnień, dokonania ponownej wyceny opartej na działaniach rzeczoznawcy, a także nałożyć dodatkowy podatek i stosowne odsetki. Organ podatkowy ma prawo do zakwestionowania ceny nieruchomości na mocy ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.
Wyceń swoją nieruchomość online za darmo
Jeśli szukasz sposobu na pilną sprzedaż mieszkania albo domu, to Transakcja24h.pl będzie świetnym rozwiązaniem
Uzyskaj wstępną ofertę kupna w 24h
Nałożenie kary za unikanie opodatkowania przy kupnie mieszkania
Może się zdarzyć, że zaniżona wartość nieruchomości zostanie potraktowana jak oszustwo podatkowe lub świadome wprowadzenie w błąd. Wówczas cała sprawa może zostać skierowana do sądu.
W konsekwencji wobec sprzedającego mieszkanie lub dom znajdują zastosowanie przepisy Kodeksu karnego skarbowego i możliwe kary za zaniżenie podstawy opodatkowania. Może to być kara grzywny, a przy znacznych kwotach nawet ograniczenie wolności.
Zaniżenie ceny nieruchomości przy sprzedaży – skutki w przyszłości
Zaniżona wartość nieruchomości przy sprzedaży i kupnie mieszkania może mieć nie tylko swoje negatywne skutki w zakresie aspektów prawnych. Taka sytuacja niekiedy utrudnia rozliczanie zysków podczas kolejnych sprzedaży nieruchomości.
Mogą też wystąpić trudności przy staraniu się o kredyt hipoteczny. Bank może mieć wątpliwości co do prawdziwej sytuacji nieruchomości i jej przedstawionej wartości. W przypadku jakichkolwiek nieprawidłowości po zakupie zwiększa się także ryzyko wystąpienia sporów z nabywcą.
Jak korzystnie sprzedać mieszkanie bez ryzyka? Skup nieruchomości i agencje nieruchomości
Szybka sprzedaż mieszkania jest realna zgodnie z prawem, bez niepotrzebnego zaniżania wartości nieruchomości i narażania się na nieprzyjemne konsekwencje. Szybka sprzedaż mieszkania jest możliwa poprzez skorzystanie z pomocy specjalistów w tej dziedzinie. Jeśli potrzebujesz szybkiej gotówki, idealnym rozwiązaniem może być szybki skup nieruchomości. Wówczas zgodnie z prawem rynkowa wartość nieruchomości czy prawa majątkowe określane są na podstawie przepisów i cen stosowanych w obrocie nieruchomościami.
Ponadto w skupie nieruchomości można szybko sprzedać mieszkanie zarówno w przypadku osób fizycznych, jak i osób prawnych czy posiadających jedynie udziały w danej nieruchomości. Skup nieruchomości to możliwość dokonania sprzedaży:
zgodnie z obowiązującym prawem,
bez całego procesu planowania sprzedaży,
bez przygotowania mieszkania do pokazywania,
bez remontu i odświeżenia mieszkania na własny koszt,
na przejrzystych warunkach,
bez zbędnych formalności.
Podejmij słuszną decyzję i nie działaj niezgodnie z prawem!
Najczęściej zadawane pytania
Co oznacza zaniżona wartość nieruchomości w kontekście sprzedaży?
Zaniżona wartość nieruchomości w kontekście sprzedaży oznacza, że cena transakcyjna określona w akcie notarialnym jest znacząco niższa od jej rzeczywistej wartości rynkowej. Może to być celowe działanie stron mające na celu np. obniżenie podatków, ale może też wynikać z niewłaściwej oceny wartości.
Jakie są główne konsekwencje zaniżenia wartości nieruchomości dla sprzedającego?
Główną konsekwencją jest ryzyko wezwania przez urząd skarbowy do dopłacenia podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC) lub podatku dochodowego (PIT) od wartości ustalonej przez urząd. Urząd skarbowy może zakwestionować zaniżoną cenę i naliczyć podatek od rzeczywistej wartości rynkowej, doliczając odsetki za zwłokę.
Kiedy urząd skarbowy może zakwestionować cenę sprzedaży nieruchomości?
Urząd skarbowy może zakwestionować cenę sprzedaży, gdy uzna, że wartość nieruchomości podana w akcie notarialnym rażąco odbiega od jej wartości rynkowej. Standardowo urząd ma na to 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym upłynął termin płatności podatku (lub od daty sprzedaży w przypadku PIT).
Jak sprzedający może bronić się przed zarzutem zaniżenia wartości?
Sprzedający może bronić się, przedstawiając dowody potwierdzające, że cena była realna, np. wycenę rzeczoznawcy majątkowego z daty zbliżonej do transakcji, dokumentację stanu technicznego nieruchomości uzasadniającą niższą cenę, czy też dowody trudności w znalezieniu kupca po wyższej cenie.
23.06.2025 ▪
11 min czytania ▪
Maciej Zak 