Wpis o egzekucji w dziale III księgi wieczystej – co to dokładnie oznacza?
Strona główna » Blog » Wpis o egzekucji w dziale III księgi wieczystej – co to dokładnie oznacza?
25.11.2025 ▪7 min czytania ▪Szymon Krawczyk
Spis treści
Księga wieczysta (KW) to publiczny rejestr przedstawiający stan prawny nieruchomości. Jest jej dowodem osobistym, z którym każdy potencjalny nabywca zapoznaje się w pierwszej kolejności. Księga podzielona jest na cztery działy. O ile wpisy w dziale II (własność) czy IV (hipoteki) są standardem, o tyle alarmująca czerwona lampka zapala się, gdy niepokojący wpis w księdze wieczystej pojawia się w dziale III. Co dokładnie oznacza wpis komornika do księgi wieczystej w tym dziale i jakie są jego konsekwencje?
Co to jest Dział III księgi wieczystej i dlaczego ten wpis jest tak groźny?
Dział III księgi wieczystej nosi nazwę “Prawa, roszczenia i ograniczenia”. W przeciwieństwie do działu IV, przeznaczonego na hipoteki (które są zabezpieczeniem, ale nie oznaczają czynnej egzekucji), dział III zawiera wpisy, które aktywnie ograniczają właściciela w dysponowaniu nieruchomością lub ostrzegają o roszczeniach osób trzecich.
Znajdziemy tu m.in. służebności gruntowe i osobiste, prawo pierwokupu, czy właśnie – co jest przedmiotem tego artykułu – ostrzeżenia. Najgroźniejszym z nich jest wzmianka o wszczęciu egzekucji w księdze wieczystej.
Pojawienie się tego wpisu oznacza, że procedura licytacyjna nieruchomości właśnie się rozpoczęła, a komornik formalnie “zajął” nieruchomość na poczet spłaty długu. Jest to publiczne ostrzeżenie dla całego świata, że stan prawny lokalu jest poważnie zagrożony.
Jak dochodzi do wpisu komornika do księgi wieczystej? Procedura krok po kroku
Wpis ten nie pojawia się z dnia na dzień. Jest kulminacją dłuższego procesu.
Tytuł wykonawczy: Wierzyciel (np. bank, firma pożyczkowa, osoba fizyczna) musi uzyskać prawomocny wyrok sądu lub nakaz zapłaty, opatrzony klauzulą wykonalności.
Wniosek do komornika: Wierzyciel składa wniosek do komornika o wszczęcie egzekucji z nieruchomości należącej do dłużnika.
Wniosek do sądu: Tu dochodzimy do sedna. Zgodnie z art. 924 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego (k.p.c.), komornik, równocześnie z wysłaniem dłużnikowi wezwania do zapłaty, składa do sądu wieczystoksięgowego wniosek o dokonanie wpisu o wszczęciu egzekucji.
Dokonanie wpisu: Sąd, działając na podstawie wniosku komornika, niezwłocznie dokonuje wpisu w dziale III KW.
Co ważne, właściciel nieruchomości otrzyma stosowne zawiadomienie z sądu o dokonanym wpisie, jednak często dowiaduje się o tym fakcie po czasie. Sam wpis jest dokonywany bardzo szybko, aby uniemożliwić dłużnikowi “ucieczkę” z majątkiem.
„Wzmianka o wszczęciu egzekucji” – Prawne konsekwencje dla właściciela
Ten konkretny wpis ma katastrofalne skutki dla możliwości sprzedaży nieruchomości. Dzieje się tak z powodu dwóch kluczowych regulacji prawnych.
Po pierwsze, wpis ten paraliżuje rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych (zasadę, że kupujący w dobrej wierze jest chroniony, nawet jeśli kupił od osoby nieuprawnionej). Wpis w dziale III działa jak publiczne ostrzeżenie – nikt już nie może twierdzić, że “nie wiedział” o egzekucji.
Po drugie, i najważniejsze, jest to regulacja art. 930 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego:
„Rozporządzenie nieruchomością po jej zajęciu nie ma wpływu na dalsze postępowanie egzekucyjne, a nabywca może uczestniczyć w postępowaniu w charakterze dłużnika. W każdym razie czynności egzekucyjne są ważne tak w stosunku do dłużnika, jak i w stosunku do nabywcy.”
Tłumacząc to na prosty język: właściciel może sprzedać nieruchomość z takim wpisem. Jednak nowy nabywca kupuje ją razem z komornikiem. Komornik będzie kontynuował swoje czynności, aż do licytacji, a nowy właściciel straci nieruchomość, za którą właśnie zapłacił.
W praktyce oznacza to, że żaden nabywca na wolnym rynku nie kupi takiej nieruchomości. Żaden bank nie udzieli też kredytu hipotecznego na jej zakup. Właściciel zostaje uwięziony w pułapce: nie może sprzedać mieszkania, aby spłacić długu, który zaciążył na tym mieszkaniu.
Wyceń swoją nieruchomość online za darmo
Jeśli szukasz sposobu na pilną sprzedaż mieszkania albo domu, to Transakcja24h.pl będzie świetnym rozwiązaniem
Uzyskaj wstępną ofertę kupna w 24h
Jak wygląda wykreślenie egzekucji z księgi wieczystej?
Jedyną drogą do usunięcia tego toksycznego wpisu jest doprowadzenie do zakończenia postępowania egzekucyjnego. Wykreślenie egzekucji z księgi wieczystej jest możliwe tylko po tym, jak komornik wyda postanowienie o umorzeniu lub zakończeniu postępowania egzekucyjnego.
Aby tak się stało, muszą zostać spełnione warunki:
Dług musi zostać w całości spłacony.
Wierzyciel, po otrzymaniu zapłaty, musi złożyć wniosek o umorzenie egzekucji.
Komornik wydaje ww. postanowienie.
Dopiero z oryginałem tego postanowienia w ręku, właściciel (lub nowy nabywca) może złożyć w sądzie wieczystoksięgowym wniosek o wykreślenie wzmianki z działu III. Sam proces w sądzie może trwać od kilku dni do kilku miesięcy, w zależności od obłożenia sądu.
Czyszczenie księgi wieczystej po licytacji komorniczej – co się dzieje, gdy jest za późno?
Jeśli właściciel nie spłaci długu, komornik przechodzi do kolejnych etapów: opisu i oszacowania nieruchomości, a w końcu do publicznej licytacji.
Gdy nieruchomość zostanie zlicytowana (często za ułamek wartości, np. 2/3 oszacowania), a sąd wyda i uprawomocni postanowienie o przysądzeniu własności na rzecz nabywcy licytacyjnego, następuje prawne “posprzątanie”.
Kwestię tę reguluje art. 1000 § 1 k.p.c.:
„Z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności wygasają wszelkie prawa i skutki ujawnienia praw i roszczeń osobistych ciążące na nieruchomości.”
Oznacza to, że czyszczenie księgi wieczystej po licytacji komorniczej odbywa się niejako “z urzędu”. Nabywca licytacyjny otrzymuje nieruchomość wolną od roszczeń, a wpisy w dziale III są wykreślane. Niestety, dla pierwotnego właściciela jest to scenariusz najgorszy z możliwych – stracił on nieruchomość, a kwota uzyskana z licytacji rzadko kiedy wystarcza na pokrycie całości długu, odsetek i gigantycznych kosztów komorniczych.
Nie mogę spłacić długu, a licytacja jest blisko – Szybki skup nieruchomości jako ratunek
W sytuacji, gdy w dziale III KW widnieje już wzmianka o egzekucji, właściciel jest w potrzasku. Czas działa na jego niekorzyść – odsetki i koszty komornicze rosną lawinowo, a termin licytacji zbliża się nieuchronnie. Sprzedaż na wolnym rynku jest, jak wykazaliśmy, niemożliwa.
Właśnie w tym momencie jedyną sensowną i bezpieczną alternatywą jest skorzystanie z usług firmy oferującej szybki skup nieruchomości za gotówkę.
Transakcja24h.pl specjalizuje się w nabywaniu nieruchomości z problemami prawnymi, w tym z aktywną egzekucją komorniczą. Jak rozwiązujemy ten problem?
Błyskawiczna analiza: Po otrzymaniu numeru księgi wieczystej, natychmiast analizujemy sytuację prawną i wysokość zadłużenia.
Kontakt z komornikiem i wierzycielem: Przejmujemy na siebie ciężar negocjacji. Ustalamy dokładną kwotę niezbędną do zamknięcia egzekucji.
Bezpieczna transakcja notarialna: Spotykamy się u notariusza. Umowa sprzedaży jest skonstruowana tak, że część ceny zakupu (w wysokości długu) jest przelewana bezpośrednio na konto komornika lub wierzyciela.
Natychmiastowe zamknięcie długu: W momencie podpisania aktu, dług zostaje spłacony. Komornik wydaje postanowienie o umorzeniu egzekucji, a my zajmujemy się formalnościami związanymi z wykreśleniem wpisu.
Gotówka dla właściciela: Pozostałą część ceny – różnicę między ustaloną kwotą sprzedaży a spłaconym długiem – właściciel otrzymuje natychmiast przelewem.
Wybierając skup nieruchomości, dłużnik unika publicznej i stresującej licytacji, zatrzymuje spiralę zadłużenia i, co najważniejsze, uzyskuje znacznie wyższą kwotę niż ta możliwa do osiągnięcia w trakcie licytacji komorniczej. To jedyny sposób, by bezpiecznie rozwiązać problem i uratować swój kapitał.
Najczęściej zadawane pytania
Co oznacza wpis o egzekucji w dziale III księgi wieczystej?
Jest to oficjalne ostrzeżenie, że komornik zajął nieruchomość na wniosek wierzyciela (np. banku czy firmy pożyczkowej). Wpis ten informuje, że nieruchomość jest zagrożona licytacją komorniczą. Skutecznie blokuje to sprzedaż na wolnym rynku, ponieważ żaden bank nie udzieli kredytu na zakup takiego mieszkania lub domu.
Czy mogę sprzedać nieruchomość, która ma wpis o egzekucji w KW?
Tak, ale jest to bardzo trudne i ryzykowne na wolnym rynku. Jedynym bezpiecznym i szybkim rozwiązaniem jest kupiec gotówkowy. Transkacja24h.pl specjalizuje się w takich przypadkach. Kupujemy nieruchomość, spłacając komornika bezpośrednio przy transakcji. Działamy natychmiast, by zatrzymać egzekucję i rosnące koszty.
Mam wpis o egzekucji i boję się licytacji. Czy sprzedaż do Państwa jest lepsza?
Zdecydowanie tak. Licytacja komornicza to najgorsza opcja – nieruchomość sprzedawana jest za ułamek wartości, a koszty egzekucyjne są ogromne. Sprzedając do Transkacja24h.pl, uzyskujesz wyższą kwotę, zatrzymujesz naliczanie odsetek i kosztów komorniczych, a przede wszystkim unikasz utraty całej nieruchomości.
Jak technicznie wygląda sprzedaż do Transkacja24h.pl z egzekucją w KW?
Działamy błyskawicznie. Po wycenie i akceptacji oferty, nasz dział prawny uzyskuje od komornika zaświadczenie o wysokości długu. U notariusza podpisujemy umowę sprzedaży. W momencie transakcji przelewamy kwotę potrzebną na spłatę egzekucji na konto komornika, a pozostałą część (nadwyżkę) od razu na Twoje konto.
10.03.2023 ▪
6 min czytania ▪
Transakcja24h.pl 