Sprzedaż nieruchomości w stanie deweloperskim – na co zwrócić uwagę?
Strona główna » Blog » Sprzedaż nieruchomości w stanie deweloperskim – na co zwrócić uwagę?
23.05.2025 ▪6 min czytania ▪Szymon Krawczyk
Spis treści
Nabycie nieruchomości, a w następstwie prawa własności lokalu sprawia, że stajemy się jego właścicielami. Podpisanie umowy deweloperskiej sprawia, że możemy nie tylko zorganizować swój nowy dom, ale też zdecydować się na sprzedaż mieszkania deweloperskiego z niemałym zyskiem. Z czym wiąże się przeniesienie prawa własności takiego lokalu mieszkalnego? Czy sprzedaż nieruchomości w stanie deweloperskim to dobry sposób na osiągnięcie zysku? Na co warto w tym przypadku zwrócić uwagę?
Co to znaczy, że mieszkanie lub dom jest w stanie deweloperskim?
Prawo własności nieruchomości w formie aktu notarialnego podczas zakupu mieszkania lub domu z rynku pierwotnego zazwyczaj uzyskujemy w momencie, kiedy możemy już wejść do obiektu i rozpocząć jego wykańczanie. Następuje to po zakończeniu prac budowlanych i wpłaceniu wszystkich rat na mieszkaniowy rachunek powierniczy. Najczęściej otrzymujemy klucze do nieruchomości w tzw. stanie deweloperskim. Wówczas możemy się urządzić i wprowadzić lub wręcz przeciwnie – urządzić lub sprzedać mieszkanie w takim stanie, w jakim odebraliśmy je od dewelopera.
Choć “stan deweloperski” to jedno z najczęściej używanych określeń w związku z rynkiem pierwotnym, nie ma jego jednej, oficjalnej definicji. W praktyce oznacza, że obiekt przygotowany jest do przeniesienia własności, odbioru nieruchomości i rozpoczęcia prac wykończeniowych, ale jeszcze nie do zamieszkania. To pewna forma stanu pośredniego pomiędzy surowym a gotowym do wprowadzenia.
Co zawiera stan deweloperski?
Przed podpisaniem umowy deweloperskiej należy pamiętać, aby dokładnie sprawdzić, jakie jest zobowiązanie dewelopera co do elementów stanu deweloperskiego. Jest to pojęcie dość elastyczne i każdy deweloper może stosować w tym zakresie swoje indywidualne standardy.
Najczęściej w umowie deweloperskiej deweloper zobowiązuje się do wykończenia w następującym zakresie:
ściany wewnętrzne gładzone lub otynkowane i gotowe do malowania,
wstawione drzwi antywłamaniowe, okna oraz parapety wewnętrzne i zewnętrzne,
betonowe wylewki na podłogach przygotowane do położenia płytek, paneli lub innych materiałów wykończeniowych,
grzejniki, kaloryfery lub rozprowadzony system ogrzewania podłogowego,
rozprowadzenie instalacji wodno-kanalizacyjnych i grzewczych oraz elektrycznych,
włączniki elektryczne,
domofon.
Elementy wykończenia deweloperskiego znajdują się również w prospekcie informacyjnym, który deweloper przedstawia zainteresowanemu przed podpisaniem jakiejkolwiek umowy w związku z zakupem mieszkania.
Co nie wchodzi w skład stanu deweloperskiego?
Zazwyczaj w zakresie wykończenia deweloperskiego nie znajdują się takie elementy jak:
pomalowanie sufitów i ścian,
wykończenie podłóg panelami, płytkami, wykładzinami i innymi materiałami,
wstawienie ościeżnic i drzwi wewnętrznych,
montaż ceramiki łazienkowej,
montaż mebli i sprzętu kuchennego,
instalacja oświetlenia.
Za pośrednictwem dewelopera można jednak często wykończyć mieszkanie do stanu gotowego do wprowadzenia. Taka opcja określana jest jako “wykończenie pod klucz” i liczy się zazwyczaj w przeliczeniu na metr kwadratowy nieruchomości. Skorzystanie z tej opcji zobowiązuje dewelopera do dokonania prac wykończeniowych zgodnie z wybranym wariantem. Dla właściciela mieszkania to opcja wygodna, choć niezbyt opłacalna.
Sprzedaż mieszkania deweloperskiego – o czym pamiętać?
Sprzedaż nieruchomości deweloperskiej to działanie, które może przynieść zysk. Niekiedy też zmiana planów czy indywidualna sytuacja osobista zmusza nas do podjęcia takiej decyzji. Aby jednak taki obrót nieruchomością przebiegł bez komplikacji, warto zwrócić uwagę na kilka ważnych aspektów.
Stan prawny nieruchomości
Przed rozpoczęciem sprzedaży należy jasno określić stan prawny nieruchomości i formę prawną, w jakiej dysponujemy nieruchomością. Jeżeli mamy podpisaną samą umowę rezerwacyjną czy umowę deweloperską, nie można dokonać sprzedaży bezpośrednio. Konieczne będzie dokonanie cesji umowy deweloperskiej, co wiąże się z podpisaniem stosownego aneksu do umowy, ale też wyrażeniem zgody dewelopera, zgodnie z ustawą deweloperską. Często należy wówczas uiścić dodatkowe opłaty administracyjne i uwzględnić je w cenie mieszkania.
Wyceń swoją nieruchomość online za darmo
Jeśli szukasz sposobu na pilną sprzedaż mieszkania albo domu, to Transakcja24h.pl będzie świetnym rozwiązaniem
Uzyskaj wstępną ofertę kupna w 24h
Jeżeli zakończono inwestycję, przekazano lokal mieszkalny i wszystkie obowiązki po stronie dewelopera zostały wykonane, a my posiadamy akt notarialny i wpis do księgi wieczystej, nieruchomość można sprzedać, jak każdą inną.
Dokumentacja po zakończeniu budowy i stan techniczny
Dobrze jest przedstawić potencjalnemu nabywcy dokumenty związane ze stanem faktycznym nieruchomości takie jak:
protokół odbioru technicznego,
zakres standardu deweloperskiego,
rzuty mieszkania, projekty instalacji, listę materiałów i wszelkie certyfikaty,
zasady rękojmi i gwarancji wskazujące na bezpieczeństwo inwestycji oraz wysokość kar umownych zawartych w umowie z deweloperem.
Warto też wykonać pomiary z udziałem niezależnego specjalisty.
Cena mieszkania i przygotowanie oferty sprzedaży
W ustaleniu ceny sprzedaży trzeba uwzględnić przede wszystkim cenę nieruchomości, za jaką nabyto lokal na rynku pierwotnym, zmiany w wartości nieruchomości w czasie, lokalizację oraz standard budynku, powstałe w okolicy punkty usługowe i udogodnienia, a także dodatki, takie jak miejsce parkingowe, ogródek czy komórka lokatorska. W tej kwestii można też wspomóc się wyceną rzeczoznawcy.
Znaczenie ma także oferta sprzedaży mieszkania. Powinna zawierać zdjęcia i dokładny, uporządkowany opis nieruchomości. Warto przemyśleć skorzystanie z oferty specjalistów czy biura nieruchomości.
Podatek od sprzedaży nieruchomości
Zgodnie z prawem, jeżeli kupimy mieszkanie i sprzedamy je przed upływem 5 lat od daty zakupu, zobowiązani jesteśmy do zapłaty podatku dochodowego w wysokości 19%.
Jeżeli jednak środki ze sprzedaży mieszkania w stanie deweloperskim przeznaczymy na zakup nowego mieszkania czy budowę domu i nastąpi to w ciągu 3 lat, zostaniemy zwolnieni z obowiązku zapłaty podatku.
Sprzedaż i przekazanie nieruchomości – o czym pamiętać?
Po sprzedaży i podpisaniu aktu z nowym właścicielem mieszkania następuje formalne przekazanie lokalu mieszkalnego. W związku z tym warto sporządzić protokół przekazania i spisać stan liczników, dokonać opisu technicznego i wymienić, co zostało przekazane nowemu właścicielowi. Konieczne jest również przekazanie wszelkiej dokumentacji związanej z lokalem, w tym gwarancji, rysunków technicznych czy instrukcji.
Warto też pomóc przepisać umowy zawarte z dostawcami mediów. Dotyczą one najczęściej prądu, wody, niekiedy też gazu. Należy też przekazać fakt sprzedaży lokalu zarządcy budynku, a nowym właścicielom przekazać jego dane kontaktowe.
Najczęściej zadawane pytania
Co oznacza "stan deweloperski" nieruchomości?
“Stan deweloperski” to określenie nieruchomości (mieszkania lub domu), która jest gotowa do wykończenia przez nabywcę. Oznacza to, że posiada ściany, podłogi (zazwyczaj wylewki), okna, drzwi zewnętrzne, instalacje (elektryczną, wodno-kanalizacyjną, grzewczą), ale brakuje w niej elementów wykończeniowych, takich jak podłogi, płytki, armatura, meble czy malowanie ścian.
Na co zwrócić uwagę przy sprzedaży nieruchomości w stanie deweloperskim?
Przy sprzedaży nieruchomości w stanie deweloperskim należy zwrócić uwagę na: dokładny zakres prac wykonanych przez dewelopera (tzw. standard deweloperski), stan techniczny instalacji, jakość materiałów użytych do budowy, potencjał aranżacyjny (czy układ pomieszczeń jest funkcjonalny), oraz koszty wykończenia, które poniesie nabywca. Ważne jest też, by kupujący miał świadomość, że będzie musiał zainwestować dodatkowe środki i czas.
Jakie dokumenty są kluczowe przy sprzedaży nieruchomości deweloperskiej?
Kluczowe dokumenty to: umowa deweloperska, protokół odbioru lokalu (z ewentualnymi wadami), projekt budowlany, pozwolenie na użytkowanie, oraz dokumentacja techniczna instalacji. Należy również zadbać o aktualny odpis z księgi wieczystej (jeśli jest już założona) oraz zaświadczenia o braku zaległości w opłatach.
Czy sprzedaż nieruchomości deweloperskiej jest opłacalna?
Sprzedaż nieruchomości w stanie deweloperskim może być opłacalna, zwłaszcza jeśli rynek jest dynamiczny, a kupujący poszukują możliwości personalizacji wnętrza. Często jednak uzyskanie wyższej ceny wymaga samodzielnego wykończenia nieruchomości lub obniżenia ceny, aby zrekompensować nabywcy przyszłe koszty. Kluczowe jest rzetelne przedstawienie stanu nieruchomości i oszacowanie kosztów wykończenia.
23.09.2025 ▪
10 min czytania ▪
Szymon Krawczyk 