Sprzedaż mieszkania z lokatorem. Jak sprzedać mieszkanie z lokatorem?
Strona główna » Blog » Sprzedaż mieszkania z lokatorem. Jak sprzedać mieszkanie z lokatorem?
30.11.2021 ▪7 min czytania ▪Transakcja24h.pl
Spis treści
Sprzedaż mieszkania z lokatorem na rynku wtórnym nigdy nie jest łatwym przedsięwzięciem. Szczególnie jeśli jest to mieszkanie znajdujące się w bloku, który ma kilkadziesiąt lat, znajduje się w niezbyt przyjemnej i bezpiecznej okolicy albo nie było remontowane przez kilkanaście lat i w znaczący sposób odbiega od innych mieszkań oferowanych na rynku. Ale niezależnie od tego, w jakim stanie technicznym nieruchomość się znajduje, zdecydowanie najtrudniejsza jest sprzedaż mieszkania z lokatorem – najemcą bądź osobą zamieszkującą tam bez tytułu prawnego, ale zameldowaną w lokalu. Nie jest to jednak niemożliwe. Poniżej wyjaśnimy, w jaki sposób sprzedać mieszkanie z lokatorem. Ponadto, wskażemy jakie kroki powinien po zakupie takiej nieruchomości poczynić nabywca, aby samodzielnie cieszyć się mieszkaniem.
Sprzedaż mieszkania z lokatorem – co to takiego?
Większość z nas kupuje mieszkanie dla siebie, na swój użytek. Wobec tego nie chcemy, aby w momencie zakupu mieszkania zamieszkiwała w nim inna osoba. Niekiedy zdarza się jednak tak, że właściciel nieruchomości, która nas interesuje, nie zamieszkuje w niej sam, a wynajmuje ją osobie trzeciej, która zamieszkuje lokal. W takiej sytuacji właśnie kupujemy mieszkanie z lokatorem.
Drugą sytuacją, do której możemy odnieść pojęcie „sprzedaż mieszkania z lokatorem”, jest taki stan, gdy w mieszkaniu, które planujemy kupić, zameldowana jest inna osoba – chociażby nie posiadała tytułu prawnego do zamieszkiwania w nim.
Polskie prawo nie wprowadza żadnych dodatkowych ograniczeń związanych ze sprzedażą mieszkania z lokatorem. Sama transakcja przebiega w dokładnie taki sam sposób, jak gdy w mieszkaniu nikt nie zamieszkuje oraz nie jest zameldowany.
Jedyna trudność, jaka może pojawić się po stronie sprzedającego, który chce sprzedać mieszkanie z lokatorem, jest brak chętnych na jego zakup. W takiej sytuacji konieczne może okazać się obniżenie ceny o kilka, a nawet kilkanaście procent, aby zrekompensować nabywcy problemy, które go czekają.
Sprzedaż mieszkania z lokatorem – jak pozbyć się lokatora?
Jak szybko sprzedać mieszkanie z lokatorem? Udało się – umowa sprzedaży mieszkania została podpisana. Sprzedający odetchnął z ulgą – sprzedał mieszkanie (nawet jeśli po cenie niższej niż rynkowa). Kupujący również się cieszy, ponieważ nabył swoją wymarzoną nieruchomość. Jest tylko jedno „ale” – aby w niej zamieszkać musi doprowadzić do wyprowadzki lokatora.
Najbardziej optymistyczną wersją (niestety – również najmniej realną) jest to, że nowy właściciel lokalu oraz osoba, która w nim mieszka dojdą do porozumienia. Jeśli strony wiążę umowa najmu – rozwiążą ją za porozumieniem stron, a lokator wyprowadzi się w ustalonym terminie. Sytuacja taka jest jednak najmniej prawdopodobna. Jeśli lokator przebywa tam bez tytułu prawnego (ponieważ umowa najmu np. już dawno wygasła, ale najemca odmawia wyprowadzki) wówczas wystarczy to, że się wyprowadzi.
Krok pierwszy – ustanie tytułu prawnego do lokalu
Jeśli najemca nie chce wyprowadzić się dobrowolnie, wówczas pierwszym krokiem będzie wypowiedzenie umowy najmu. Jest to uprawnienie nowego właściciela mieszkania wynikające z art. Art. 678 § 1 kodeksu cywilnego, z którego może skorzystać z zachowaniem terminów ustawowych (jeśli umowa była zawarta na czas nieoznaczony). Niestety, uprawnienie to nie przysługuje nabywcy jeśli umowa najmu była zawarta na czas oznaczony z zachowaniem formy pisemnej i z datą pewną, a rzecz została najemcy wydana. Ponadto, nabywca traci to uprawnienie jeśli prawa najemcy ujawnione są w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości.
Sprzedaż mieszkania z lokatorem, a umowa najmu. W takiej sytuacji właściciel musi poczekać, aż umowa najmu zawarta na czas oznaczony wygaśnie i dopiero będzie w stanie podjąć niezbędne działania.
Właściciel będzie mógł wypowiedzieć umowę najmu również gdy lokator używa rzeczy w sposób sprzeczny z umową lub z przeznaczeniem rzeczy i mimo upomnienia nie przestaje jej używać w taki sposób albo gdy rzecz zaniedbuje do tego stopnia, że zostaje ona narażona na utratę lub uszkodzenie.
Wyceń swoją nieruchomość online za darmo
Jeśli szukasz sposobu na pilną sprzedaż mieszkania albo domu, to Transakcja24h.pl będzie świetnym rozwiązaniem
Uzyskaj wstępną ofertę kupna w 24h
Jeśli mamy do czynienia z osobą zameldowaną w naszym lokalu to konieczne będzie złożenie wniosku o wymeldowanie jej. Jesteśmy właścicielami mieszkania, wobec tego możemy tego dokonać nawet bez zgody lokatora. Ważne jednak, aby osoba w takiej sytuacji fizycznie nie zamieszkiwała w naszym mieszkaniu (a więc była lokatorem jedynie „na papierze”). Pamiętaj – urzędnicy mogą to sprawdzić.
Ten krok jest pomijany w sytuacji, gdy lokator zajmuje lokal bezprawnie. W takiej sytuacji od razu można przejść do następnego etapu.
Krok drugi – fizyczne opuszczenie lokalu przez lokatora
Załóżmy, że osiągnęliśmy już połowiczny sukces – tytuł prawny lokatora do nieruchomości wygasł, zajmuje on lokal bezprawnie. Co teraz?
Niestety, właściciel nie może samodzielnie wkroczyć do mieszkania, spakować walizek lokatora i wystawić go za drzwi. Lokator, nawet zajmujący nieruchomość bez tytułu prawnego, jest posiadaczem nieruchomości, a zgodnie z artykułem 342 kodeksu cywilnego „nie wolno naruszać samowolnie posiadania, chociażby posiadacz był w złej wierze”. Co więc trzeba zrobić?
Złożyć pozew o eksmisję. Pozew należy złożyć do sądu właściwego ze względu na miejsce zamieszkania lokatora (który będzie pozwanym) oraz uiścić opłatę od pozwu. W przypadku wykazania w postępowaniu, że lokator zajmuje lokal bezprawnie, wydaje się wyrok orzekający nakaz jego opuszczenia. Wraz z orzeczeniem sąd decyduje również o uprawnieniu do otrzymania lokalu socjalnego lub braku takiego uprawnienia. Uprawnionym do lokalu socjalnego będą między innymi: kobiety w ciąży, osoby chore, osoby posiadające status bezrobotnego. Inne uprawnione grupy to emeryci i renciści, małoletni, niepełnosprawni oraz ubezwłasnowolnieni. Ich wyprowadzka z mieszkania będzie mogła nastąpić dopiero po tym jak gmina zapewni im lokal socjalny (co może trwać kilka lat). Jeśli mimo wyroku sądowego osoby te nie chcą się wyprowadzić, wówczas eksmisję przeprowadzi komornik sądowy w ramach postępowania egzekucyjnego.
W przypadku gdy chodzi o eksmisję osoby, która nie jest uprawniona do otrzymania lokalu socjalnego, komornik przeprowadzający egzekucję usunie dłużnika do innego lokalu lub pomieszczenia, do którego dłużnikowi przysługuje tytuł prawny i w którym może on zamieszkać. Jeżeli dłużnikowi nie przysługuje tytuł prawny do innego lokalu lub pomieszczenia, w którym może zamieszkać, komornik wstrzyma się z dokonaniem czynności do czasu, gdy gmina właściwa ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu, na wniosek komornika, wskaże dłużnikowi tymczasowe pomieszczenie.
Jak widać, zawsze musi się znaleźć lokal, do którego eksmitowany będzie mógł się przeprowadzić. Nie istnieje w polskim prawie coś takiego jak eksmisja „na bruk”. Sam proces eksmisji może być długotrwały – trwać nawet latami.
Podsumowanie
Mimo że prawo nie przewiduje żadnych utrudnień, w związku ze sprzedażą nieruchomości z lokatorem to dla nabywcy taki lokal może być solą w oku. Nawet jeśli kupił go po dość niskiej cenie, to jest duża szansa, że nie będzie się mógł do niego wprowadzić przez pierwsze miesiące (a nawet lata), a także że czeka go długa przeprawa sądowa. Czy warto to robić? Każdy z nas musi sam odpowiedzieć sobie na to pytanie.
20.03.2025 ▪
3 min czytania ▪
Szymon Krawczyk 