Sprzedaż domu w trakcie budowy – jak to zrobić i czy się opłaca? Poradnik
Strona główna » Blog » Sprzedaż domu w trakcie budowy – jak to zrobić i czy się opłaca? Poradnik
14.03.2025 ▪5 min czytania ▪Transakcja24h.pl
Spis treści
Marzenie o własnym domu weryfikuje czasem rzeczywistość. Rosnące ceny materiałów budowlanych, nagła zmiana sytuacji życiowej, rozwód czy problemy finansowe sprawiają, że wielu inwestorów decyduje się na przerwanie prac. Wówczas pojawia się pytanie: czy sprzedaż domu w trakcie budowy jest możliwa i jak to przeprowadzić?
Choć ofert sprzedaży mieszkań jest na rynku mnóstwo, domy w stanie surowym (otwartym lub zamkniętym) stanowią specyficzną niszę. Sprzedaż takiej nieruchomości jest bardziej skomplikowana niż zbycie gotowego lokalu, ale jak najbardziej wykonalna. W tym artykule przeprowadzimy Cię przez ten proces krok po kroku.
Jak formalnie wygląda sprzedaż domu w budowie?
Z prawnego punktu widzenia, w polskim systemie prawnym obowiązuje zasada superficies solo cedit (to, co jest na powierzchni, przypada gruntowi). Oznacza to, że formalnie nie sprzedajesz samego „domu w budowie”, ale działkę gruntu wraz z jej częściami składowymi (czyli rozpoczętą budową).
W akcie notarialnym przedmiotem transakcji będzie więc prawo własności do gruntu, a wartość rozpoczętego budynku zostanie wliczona w cenę końcową nieruchomości.
Wyjątek: Sytuacja wygląda inaczej, gdy dom budowany jest na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste. Wówczas budynek stanowi odrębną od gruntu nieruchomość i może być przedmiotem oddzielnego obrotu, choć w praktyce zazwyczaj zbywa się prawo użytkowania wieczystego wraz z posadowionym na nim budynkiem.
Niezależnie od stanu prawnego, jeśli budowa stała się dla Ciebie ciężarem, rozwiązaniem może być skup domów – transakcja, która pozwala odzyskać zamrożony kapitał bez konieczności kończenia inwestycji.
Dokumenty niezbędne do sprzedaży niedokończonego domu
Sprzedaż nieruchomości w trakcie budowy wymaga skompletowania szerszej dokumentacji niż w przypadku domu oddanego do użytku. Kupujący będzie chciał dokładnie zweryfikować nie tylko stan prawny gruntu, ale i poprawność dotychczasowych prac budowlanych.
Oto lista dokumentów, które musisz przygotować:
Dziennik budowy – to absolutna podstawa. Musi być prowadzony na bieżąco przez kierownika budowy. To z niego wynika, jakie prace zostały wykonane i czy są zgodne z harmonogramem.
Projekt budowlany i pozwolenie na budowę – kupujący musi wiedzieć, co dokładnie może wybudować i czy budynek powstaje zgodnie z zatwierdzonym projektem.
Wypis i wyrys z rejestru gruntów – niezbędny do określenia granic działki.
Księga Wieczysta – pozwala zweryfikować właściciela oraz ewentualne obciążenia (np. hipotekę banku).
Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP) lub Warunki Zabudowy (WZ) – informują o tym, co można zrobić na działce w przyszłości.
Inwentaryzacja powykonawcza (opcjonalnie) – jeśli budowa jest na zaawansowanym etapie, warto mieć dokument potwierdzający stan faktyczny wykonanych prac.
Jeśli posiadasz jedynie grunt z fundamentami lub wczesnym etapem prac, procedury mogą być zbliżone do tych przy skupie działek budowlanych.
Przeniesienie decyzji o pozwoleniu na budowę
To kluczowy moment transakcji. Nowy właściciel, aby móc legalnie kontynuować prace, musi uzyskać przeniesienie decyzji o pozwoleniu na budowę na swoją rzecz.
Wymaga to zgody dotychczasowego inwestora (czyli Ciebie). Zazwyczaj odpowiednie oświadczenia składa się już przy akcie notarialnym lub bezpośrednio w urzędzie (Starostwie Powiatowym lub Urzędzie Miasta). Bez tego dokumentu kupujący nie będzie mógł kontynuować budowy w oparciu o Twój projekt i dziennik budowy.
Wyceń swoją nieruchomość online za darmo
Jeśli szukasz sposobu na pilną sprzedaż mieszkania albo domu, to Transakcja24h.pl będzie świetnym rozwiązaniem
Uzyskaj wstępną ofertę kupna w 24h
Podatki przy sprzedaży domu w trakcie budowy
Aspekt podatkowy jest niezwykle istotny i zależy od tego, czy sprzedajesz nieruchomość jako osoba prywatna, czy w ramach działalności gospodarczej.
Sprzedaż prywatna
Jeśli sprzedajesz nieruchomość jako osoba fizyczna (nieprowadząca działalności w tym zakresie), obowiązują standardowe zasady:
Jeśli sprzedaż następuje po upływie 5 lat (licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nabyto grunt) – nie płacisz podatku dochodowego.
Jeśli sprzedajesz przed upływem 5 lat – musisz zapłacić 19% podatku od dochodu. Dochód to przychód ze sprzedaży pomniejszony o koszty uzyskania przychodu (cena zakupu działki + udokumentowane fakturami nakłady na budowę).
Sprzedaż w ramach działalności
Sytuacja komplikuje się przy działalności gospodarczej. Ponieważ budynek nie jest jeszcze oddany do użytkowania, nie może korzystać ze zwolnienia z VAT przewidzianego dla budynków zasiedlonych (używanych) przez co najmniej 2 lata. Często taka transakcja będzie opodatkowana podatkiem VAT w stawce 23% (traktowana jako dostawa towaru w postaci gruntu zabudowanego niedokończonym obiektem). Każdy przypadek warto jednak skonsultować z doradcą podatkowym.
Czy trudno jest sprzedać dom w budowie?
Szczerze mówiąc – tak, może to być wyzwanie. Kupujący na wolnym rynku często obawiają się:
Wad ukrytych w wykonanych już pracach (źle wylane fundamenty, błędy w izolacji).
Konieczności dostosowywania cudzego projektu do własnych potrzeb.
Skomplikowanych formalności z przenoszeniem pozwoleń.
Dlatego proces sprzedaży na własną rękę może trwać miesiącami. Często domy w budowie są też obciążone kredytami, co dodatkowo odstrasza indywidualnych nabywców. Jeśli Twoja inwestycja stała się problemem finansowym, sprawdź, jak działa skup nieruchomości z problemami.
Szybka sprzedaż domu w budowie – rozwiązanie dla Ciebie
Jeśli budowa domu przerosła Cię finansowo, masz dość formalności lub po prostu zmieniły się Twoje plany życiowe – nie musisz czekać miesiącami na klienta.
W Transakcja24h specjalizujemy się w trudnych i niestandardowych transakcjach. Kupujemy domy na każdym etapie budowy – od fundamentów, przez stan surowy otwarty, aż po stan deweloperski.
Nie boimy się niedokończonych inwestycji.
Płacimy gotówką.
Pomagamy w skompletowaniu dokumentów i przeniesieniu pozwolenia na budowę.
Zamiast martwić się niszczejącymi murami i rosnącymi kosztami, zamień niedokończony dom na gotówkę, którą możesz przeznaczyć na nowy cel.
04.07.2025 ▪
9 min czytania ▪
Szymon Krawczyk 