Przewrót w dziedziczeniu nieruchomości. Jak kryterium dochodowe zmieni prawo spadkowe w Polsce?
Strona główna » Blog » Przewrót w dziedziczeniu nieruchomości. Jak kryterium dochodowe zmieni prawo spadkowe w Polsce?
01.08.2025 ▪5 min czytania ▪Szymon Krawczyk
Spis treści
Hasło „przewrót w dziedziczeniu nieruchomości” budzi silne emocje i skojarzenia z fundamentalną zmianą zasad dziedziczenia majątku po rodzicach czy dziadkach. Ostatnie zapowiedzi rządowe, szeroko komentowane w mediach, wywołały właśnie taką dyskusję. Ale czy faktycznie czeka nas rewolucja w prawie spadkowym? W tym artykule dokładnie wyjaśniamy, na czym polegają zapowiadane zmiany, kogo realnie dotkną i co oznacza wprowadzenie kryterium dochodowego. Uspokajamy: zmiany nie dotyczą dziedziczenia prywatnych mieszkań i domów.
„Dziedziczenie” mieszkania komunalnego – o co tak naprawdę chodzi?
Na wstępie należy wyjaśnić kluczową różnicę prawną. W przypadku prywatnej nieruchomości, po śmierci właściciela, jego majątek – w tym mieszkanie – przechodzi na spadkobierców na zasadach określonych w Kodeksie cywilnym. To jest właściwe dziedziczenie.
Inaczej wygląda sytuacja w przypadku mieszkań komunalnych. Należą one do gminy, a osoba w nich zamieszkująca jest najemcą. Po śmierci głównego najemcy nie dochodzi do dziedziczenia lokalu, a do tzw. wstąpienia w stosunek najmu. Zgodnie z dotychczasowymi przepisami, a konkretnie z art. 691 Kodeksu cywilnego, prawo to przysługiwało „z automatu” wąskiemu gronu najbliższych osób, które stale zamieszkiwały z najemcą aż do jego śmierci. Należą do nich:
małżonek (niebędący współnajemcą),
dzieci najemcy i jego współmałżonka,
inne osoby, wobec których najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych,
osoba, która pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą (konkubent/konkubina).
Do tej pory sytuacja materialna tych osób nie miała żadnego znaczenia. I to właśnie ma się zmienić.
Rząd zapowiada koniec z „automatem”. Kryterium dochodowe nową zasadą
Zapowiadany przewrót w dziedziczeniu nieruchomości komunalnych polega na odejściu od bezwarunkowego przejmowania umowy najmu. Wiceminister rozwoju i technologii Tomasz Lewandowski zapowiedział, że resort pracuje nad projektem, który wprowadzi weryfikację dochodową dla części rodziny zmarłego najemcy.
Jak donosi portal Bankier.pl, nowe zasady mają wyglądać następująco:
„Z automatu w stosunek najmu po zmarłym wstąpią tylko małżonek, partner w związku registrowanym (gdy wejdą w życie przepisy) oraz dzieci do 18. roku życia. Pozostali, czyli np. dorosłe dzieci czy wnuki, będą musieli spełnić kryterium dochodowe.”
Oznacza to, że powstanie system dwutorowy. Najbliższa rodzina (małżonek, małoletnie dzieci) zachowa swoje prawa na dotychczasowych zasadach. Pozostali członkowie rodziny, nawet jeśli przez lata mieszkali z najemcą i opiekowali się nim, będą musieli udowodnić, że ich sytuacja materialna jest na tyle skromna, że kwalifikuje ich do dalszego zajmowania lokalu komunalnego.
Jakie będą skutki wprowadzenia kryterium dochodowego?
Wprowadzenie progu dochodowego będzie miało daleko idące konsekwencje zarówno dla rodzin, jak i dla samorządów.
Wyceń swoją nieruchomość online za darmo
Jeśli szukasz sposobu na pilną sprzedaż mieszkania albo domu, to Transakcja24h.pl będzie świetnym rozwiązaniem
Uzyskaj wstępną ofertę kupna w 24h
Dla wielu rodzin może to oznaczać konieczność opuszczenia mieszkania, z którym byli związani przez całe życie. Wyobraźmy sobie sytuację dorosłej córki, która mieszka z samotną matką w lokalu komunalnym. Córka pracuje i osiąga dochody powyżej planowanego progu. Po śmierci matki, mimo że jest to jej jedyne miejsce zamieszkania, nie będzie mogła „odziedziczyć” umowy najmu. Będzie musiała poszukać lokum na rynku komercyjnym.
Z drugiej strony, samorządy zyskają narzędzie do odzyskiwania mieszkań z publicznego zasobu. Celem tych zmian jest skrócenie praktyki, w której lokale komunalne, często w atrakcyjnych lokalizacjach, są zajmowane przez osoby o dobrej sytuacji materialnej, podczas gdy setki rodzin o niskich dochodach latami czekają w kolejkach na przydział.
Kogo dokładnie dotkną zmiany i jakie progi dochodowe są rozważane?
Nowe przepisy, jeśli wejdą w życie w zapowiadanym kształcie, dotkną przede wszystkim dorosłe dzieci, wnuki i inne osoby bliskie zmarłego najemcy, które z nim zamieszkiwały. To one będą musiały przejść przez sito weryfikacji dochodowej.
Na chwilę obecną dokładne progi dochodowe nie są jeszcze znane. Prawdopodobnie będą one wzorowane na limitach, które już dziś obowiązują osoby ubiegające się o przydział mieszkania komunalnego. Progi te są zróżnicowane w zależności od gminy i często powiązane z wysokością najniższej emerytury lub przeciętnego wynagrodzenia w danym regionie. Można się spodziewać, że osoba zarabiająca średnią krajową nie będzie miała szans na przejęcie umowy najmu.
Cel zmian: Usprawnienie polityki mieszkaniowej państwa
Rząd nie ukrywa, że celem nowelizacji jest racjonalizacja i uszczelnienie systemu gospodarowania publicznym zasobem mieszkaniowym. Chodzi o to, aby pomoc mieszkaniowa od państwa trafiała do tych, którzy jej realnie potrzebują. Zamiast „dziedziczenia z automatu” przez osoby, które stać na samodzielne utrzymanie, gmina będzie mogła przekazać zwolniony lokal rodzinie w trudnej sytuacji materialnej.
Choć planowany przewrót w dziedziczeniu nieruchomości komunalnych może wydawać się surowy, wpisuje się on w szerszą europejską tendencję do aktywnego zarządzania zasobami publicznymi i kierowania pomocy społecznej w sposób bardziej precyzyjny.
Podsumowując, zapowiadane zmiany to nie rewolucja w ogólnym prawie spadkowym, a głęboka reforma zasad przejmowania najmu mieszkań komunalnych. Dla osób zamieszkujących takie lokale z rodziną jest to ważny sygnał, by uważnie śledzić dalsze prace legislacyjne, gdyż mogą one bezpośrednio wpłynąć na ich przyszłą sytuację mieszkaniową.
Źródła:
Mielczarek, M. (2024). Koniec z dziedziczeniem mieszkań komunalnych z automatu. Trzeba będzie wykazać dochód. Bankier.pl. Dostęp online: https://www.bankier.pl/wiadomosc/Koniec-z-dziedziczeniem-mieszkan-komunalnych-z-automatu-Trzeba-bedzie-wykazac-dochod-8985000.html
Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1610 z późn. zm.). Dostęp online: isap.sejm.gov.pl
Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 725). Dostęp online: isap.sejm.gov.pl
16.09.2021 ▪
5 min czytania ▪
Transakcja24h.pl 