Prawo pierwokupu nieruchomości. Co to jest, kogo dotyczy i jakie są jego rodzaje?
Strona główna » Blog » Prawo pierwokupu nieruchomości. Co to jest, kogo dotyczy i jakie są jego rodzaje?
16.10.2025 ▪4 min czytania ▪Szymon Krawczyk
Spis treści
Prawo pierwokupu nieruchomości to instytucja prawna, która niejednokrotnie pojawia się w kontekście obrotu nieruchomościami, budząc wiele pytań i wątpliwości. Czym jest, kogo dotyczy i w jakich sytuacjach znajduje zastosowanie? W niniejszym artykule przybliżymy najważniejsze aspekty związane z prawem pierwokupu, odwołując się do obowiązujących przepisów prawnych.
Czym jest prawo pierwokupu nieruchomości?
Zgodnie z art. 596 Kodeksu cywilnego, prawo pierwokupu polega na przyznaniu określonej osobie lub podmiotowi pierwszeństwa w nabyciu nieruchomości, w sytuacji, gdy jej właściciel zamierza ją sprzedać osobie trzeciej. Oznacza to, że zanim dojdzie do sfinalizowania transakcji z potencjalnym nabywcą, właściciel ma obowiązek zaoferować nieruchomość podmiotowi uprawnionemu z tytułu pierwokupu, na tych samych warunkach, jakie zostały uzgodnione z osobą trzecią.
W praktyce, umowa sprzedaży nieruchomości obciążonej prawem pierwokupu zawierana jest pod warunkiem, że uprawniony nie skorzysta ze swojego prawa. Notariusz sporządzający taką umowę ma obowiązek zawiadomić uprawnionego o jej treści.
Rodzaje prawa pierwokupu
Wyróżniamy dwa podstawowe rodzaje prawa pierwokupu:
Ustawowe prawo pierwokupu – wynika bezpośrednio z przepisów prawa. Przysługuje ono określonym podmiotom z mocy samej ustawy, niezależnie od woli stron transakcji.
Umowne prawo pierwokupu – jest wynikiem dobrowolnego porozumienia stron, które w drodze umowy postanawiają o ustanowieniu takiego prawa na rzecz jednej z nich. Taka umowa pierwokupu powinna być zawarta w formie aktu notarialnego, a samo prawo może zostać ujawnione w dziale III księgi wieczystej nieruchomości.
Kto ma prawo pierwokupu?
Ustawowe prawo pierwokupu przysługuje w szczególności:
Wyceń swoją nieruchomość online za darmo
Jeśli szukasz sposobu na pilną sprzedaż mieszkania albo domu, to Transakcja24h.pl będzie świetnym rozwiązaniem
Uzyskaj wstępną ofertę kupna w 24h
Gminie – w przypadkach określonych w art. 109 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Dotyczy to m.in. sprzedaży:
niezabudowanej nieruchomości nabytej uprzednio od Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego,
nieruchomości położonych na obszarze przeznaczonym w planie miejscowym na cele publiczne,
nieruchomości wpisanych do rejestru zabytków.
Dzierżawcy nieruchomości rolnej – na mocy ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, pod warunkiem, że umowa dzierżawy była wykonywana co najmniej przez 3 lata od daty jej zawarcia i ma datę pewną.
Współwłaścicielowi nieruchomości rolnej – w przypadku, gdy inny współwłaściciel zamierza sprzedać swój udział.
Skarbowi Państwa – w odniesieniu do niektórych nieruchomości o szczególnym znaczeniu.
Prawo pierwokupu a cena nieruchomości
Jednym z kluczowych pytań jest to, jaka jest cena przy prawie pierwokupu. Zgodnie z art. 111 ustawy o gospodarce nieruchomościami, prawo pierwokupu wykonuje się po cenie ustalonej między stronami w umowie sprzedaży. Oznacza to, że podmiot uprawniony do pierwokupu nabywa nieruchomość za taką samą kwotę, jaką zaoferował kupujący. Nie ma możliwości negocjowania ceny czy narzucania własnych warunków.
Kiedy wygasa prawo pierwokupu?
Umowne prawo pierwokupu jest niezbywalne i niepodzielne, a jego wygaśnięcie następuje w kilku przypadkach:
Niewykonanie prawa w terminie – uprawniony ma określony czas na złożenie oświadczenia o skorzystaniu z prawa pierwokupu. W przypadku nieruchomości jest to miesiąc od dnia otrzymania zawiadomienia o sprzedaży. Po bezskutecznym upływie tego terminu, prawo wygasa.
Złożenie oświadczenia o rezygnacji – uprawniony może złożyć oświadczenie o rezygnacji z prawa pierwokupu.
Śmierć uprawnionego – prawo pierwokupu co do zasady wygasa wraz ze śmiercią uprawnionego.
Warto zaznaczyć, że prawo pierwokupu ujawnione w księdze wieczystej jest skuteczne względem każdego kolejnego nabywcy nieruchomości.
Kiedy gmina może przejąć nieruchomość?
Gmina może skorzystać z prawa pierwokupu w sytuacjach precyzyjnie określonych w ustawie o gospodarce nieruchomościami. Jak już wspomniano, dotyczy to m.in. nieruchomości przeznaczonych na cele publiczne. Jeżeli gmina zdecyduje się na wykonanie swojego uprawnienia, składa oświadczenie w formie aktu notarialnego. Z chwilą złożenia takiego oświadczenia, gmina staje się właścicielem nieruchomości, a dotychczasowy potencjalny nabywca zostaje wyłączony z transakcji.
Podsumowanie
Prawo pierwokupu nieruchomości to istotne zagadnienie, które może mieć znaczący wpływ na przebieg transakcji. Zarówno sprzedający, jak i kupujący powinni być świadomi istnienia tego prawa i jego konsekwencji. Przed zakupem nieruchomości zawsze warto dokładnie zweryfikować jej stan prawny, w szczególności treść księgi wieczystej, aby uniknąć ewentualnych komplikacji. W przypadku wątpliwości, warto skorzystać z pomocy profesjonalistów, którzy pomogą bezpiecznie przejść przez cały proces sprzedaży lub zakupu nieruchomości.
Najczęściej zadawane pytania
Czym jest prawo pierwokupu w nieruchomości?
Prawo pierwokupu to uprawnienie do pierwszeństwa zakupu nieruchomości na tych samych warunkach, jakie zostały ustalone z osobą trzecią. Właściciel, który chce sprzedać, musi najpierw zaoferować nabycie nieruchomości podmiotowi uprawnionemu do pierwokupu.
Kogo dotyczy prawo pierwokupu nieruchomości?
Prawo pierwokupu dotyczy najczęściej gminy lub Skarbu Państwa (np. przy sprzedaży gruntów rolnych, nieruchomości zabytkowych lub położonych na terenach przeznaczonych na cele publiczne), a także współwłaścicieli (przy sprzedaży udziału w nieruchomości) lub dzierżawcy (przy sprzedaży gruntu rolnego).
Jakie są rodzaje prawa pierwokupu?
Wyróżnia się dwa główne rodzaje: ustawowe prawo pierwokupu (wynikające wprost z przepisów Kodeksu cywilnego lub ustaw szczególnych, np. dla gminy) oraz umowne prawo pierwokupu (wynikające z umowy cywilnoprawnej zawartej między stronami).
Jakie formalności trzeba spełnić przy sprzedaży nieruchomości z prawem pierwokupu?
Konieczne jest zastrzeżenie prawa pierwokupu w warunkowej umowie sprzedaży zawieranej z osobą trzecią. Następnie należy powiadomić podmiot uprawniony (np. gminę) o warunkach transakcji. Dopiero po upływie ustawowego terminu (zazwyczaj miesiąc) i rezygnacji uprawnionego, można zawrzeć umowę ostateczną.
11.11.2025 ▪
7 min czytania ▪
Szymon Krawczyk 