Wspólnota mieszkaniowa to najprościej mówiąc wszyscy mieszkańcy danego budynku. Muszą oni wspólnie dbać o wszystkie części wspólne budynku, czyli na przykład klatkę schodową, tereny zielone, dach czy bramę wjazdową. Wspólnota mieszkaniowa to również koszty i każdy jej członek ponosi je proporcjonalnie. Również ważne decyzje podejmowane są wspólnie. Chodzi między innymi o wysokość funduszu remontowego czy wybór firmy remontowej.
Należy podkreślić, że wspólnota mieszkaniowa nie ma osobowości prawnej oraz nie posiada majątku. Mówi się, że ma tak zwaną ułomną osobowość prawną. Na czym polega wspólnota mieszkaniowa i jej ułomna osobowość prawna? Ma możliwość w imieniu członków nabywać prawa, zaciągać zobowiązania oraz wnosić sprawy do sądu.
Na czym polega wspólnota mieszkaniowa? – zarząd wspólnoty mieszkaniowej
Wspólnota mieszkaniowa dzieli się na wspólnotę małą i dużą. Do małych wspólnot mieszkaniowych zaliczamy te, które nie liczą więcej niż 3 oddzielne lokale (wcześniej było to 7 lokali). Jeżeli jest więcej niż 3 właścicieli osobnych lokali to mamy do czynienia z dużą wspólnotą mieszkaniową. Różnią się one nie tylko wielkością ale też przepisami, które regulują ich funkcjonowanie. Zarząd wspólnoty mieszkaniowej również jest inny w tych dwóch przypadkach.
W przypadku małej wspólnoty mieszkaniowej należy stosować się do przepisów o współwłasności z Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego. Ze względu na małą ilość właścicieli to każdy z nich ma obowiązek współdziałać w zarządzie wspólnoty. Zatem zarząd wspólnoty mieszkaniowej składa się ze wszystkich mieszkańców. Czynności związane z remontami czy bieżącymi rozliczeniami są możliwe do zrealizowania dzięki zgodzie większości wspólnoty. Wszystkie poważniejsze decyzje muszą być podjęte jednogłośnie przez wszystkich członków wspólnoty.
Duża wspólnota mieszkaniowa jest uregulowana w ustawie o własności lokali. Konieczne jest powołanie zarządu i to zadaniem właścicieli jest podjęcie uchwały o jego powołaniu. Zarząd musi składać się z osób fizycznych ale nie muszą być one właścicielami lokalu w tym budynku. Zarząd może składać się z jednej lub wielu osób. Duża wspólnota mieszkaniowa charakteryzuje się też tym, że zarząd może samodzielnie podejmować decyzje zwykłego zarządu. Czynności wykraczające poza ten zakres (finanse, poważne zmiany w całej nieruchomości) muszą być poparte zgodą większości wspólnoty.
Na czym polega wspólnota mieszkaniowa? – uchwała wspólnoty mieszkaniowej
Uchwała wspólnoty mieszkaniowej jest podejmowana w sytuacjach przekraczających zwykły zarząd częścią wspólną nieruchomości. Musi zostać zwołane zebranie i każdy z właścicieli ma prawo głosu. Przypada jeden głos na jednego właściciela ale jest on liczony według wielkości udziałów. Aby można było podjąć uchwałę potrzeba większości głosów. Jeżeli nie ma większości to zarządca lub zarząd ma prawo skierować sprawę do sądu. Sąd rozstrzygnie taką sprawę kierując się zawsze interesem właścicieli wspólnoty. Każdy członek wspólnoty mieszkaniowej może skierować powództwo przeciwko wspólnocie, jeżeli uzna że uchwała wspólnoty mieszkaniowej jest nieodpowiednia czy szkodliwa.
Wyceń swoją nieruchomość online za darmo
Jeśli szukasz sposobu na pilną sprzedaż mieszkania albo domu, to Transakcja24h.pl będzie świetnym rozwiązaniem
Uzyskaj wstępną ofertę kupna w 24h
Na czym polega wspólnota mieszkaniowa? – obowiązki zarządu
Zarząd wspólnoty mieszkaniowej musi przede wszystkim zarządzać nieruchomością oraz dbać o bieżące sprawy. Regulamin wspólnoty mieszkaniowej jest tu niezwykle ważny i każdy członek danej wspólnoty musi go przestrzegać. Nad tym również powinien czuwać zarząd. Kolejnym zadaniem wspólnoty są finanse i dobre gospodarowanie pieniędzmi. Zapewnienie bezpieczeństwa to bardzo ważny element obowiązków zarządu. Chodzi tu nie tylko o regulamin wspólnoty mieszkaniowej ale również pilnowanie przeglądów instalacji oraz wszystkich części budynku tak aby nie stwarzał on zagrożenia dla mieszkańców.
Innymi niezwykle ważnymi zadaniami jest zwoływanie zebrań, organizowanie społeczności, zadbanie o porządek i ogólny ład czy wywóz śmieci. W świetle prawnym to właśnie zarząd jest reprezentantem wspólnoty przed wieloma organami państwowymi. Jak widać nie jest to łatwe zadanie. Wymaga poświęcenia czasu i dużego zaangażowania we wspólnotę mieszkaniową. Jeżeli w danej wspólnocie nie ma chętnych do pełnienia tej funkcji to można zatrudnić firmę zewnętrzną, która wszystkie te obowiązki przejmie. Jest to forma zarządu powierzonego.
Na czym polega wspólnota mieszkaniowa? – wypisanie się ze wspólnoty
Członkiem wspólnoty mieszkaniowej staje się każdy nowy właściciel lokalu i dzieje się to automatycznie. Bez konkretnego powodu nie można wypisać się ze wspólnoty. Co ciekawe, można zostać wyrzuconym ze wspólnoty. Nie jest to wcale takie proste, ponieważ musi dojść do ekstremalnych sytuacji. Dzieje się tak jeżeli właściciel lokalu jest wyjątkowo uciążliwy i działa ze szkodą dla pozostałych mieszkańców, a wszystkie inne próby współpracy okazały się nieskuteczne. Bardzo rzadko dochodzi do takiej sytuacji i musi zostać założona sprawa z Kodeksu cywilnego o egzekucji z nieruchomości lokalu. W takiej sytuacji lokal może zostać sprzedany na licytacji. Dlatego tak ważny jest regulamin wspólnoty mieszkaniowej i jego przestrzeganie.
07.07.2025 ▪
7 min czytania ▪
Maciej Zak 