Mam komornika, a jestem współwłaścicielem mieszkania. Czy komornik może je zająć?
Strona główna » Blog » Mam komornika, a jestem współwłaścicielem mieszkania. Czy komornik może je zająć?
25.08.2025 ▪11 min czytania ▪Szymon Krawczyk
Spis treści
Wielu osób posiada nieruchomość we współwłasności, często z członkami rodziny, z którą wspólnie odziedziczyły mieszkanie lub dom. Choć już sama współwłasność może rodzić pewne nieporozumienia i spory prawne, to sytuacja jeszcze bardziej komplikuje się, jeżeli jeden ze współwłaścicieli zmaga się z dużym zadłużeniem i wizją egzekucji komorniczej. Wielu dłużników zadaje sobie wtedy pytanie: czy komornik może zająć mieszkanie, którego jestem współwłaścicielem? Odpowiedź nie jest jednoznaczna, ponieważ faktycznie komornik może dokonać zajęcia na takiej nieruchomości, ale ściśle obowiązują go przepisy prawne i nie zawsze zajęcie będzie możliwe. Sprawdź, kiedy komornik może zająć mieszkanie, jakie ma uprawnienie i czy może zająć całą nieruchomość wspólną.
Komornik a współwłasność: czy całe mieszkanie jest zagrożone?
Masz długi i boisz się, że komornik dokona zajęcia na całej nieruchomości — również tej jej części, która należy do innych osób? Nie musisz martwić się na zapas, ponieważ w większości przypadków w polskim prawie komornik może zająć współwłasność, ale nie może zająć całej nieruchomości z powodu zadłużenia tylko jednego ze współwłaścicieli. Egzekucja dotyczy bowiem wyłącznie majątku dłużnika, a nie majątku osób, które dzielą z nim własność konkretnej rzeczy. Przykładowo, jesteś współwłaścicielem nieruchomość, a dług ma Twój brat lub siostra, komornik może zająć jedynie ich udziały w nieruchomości. I odwrotnie — w sytuacji, gdy to Ty jesteś zadłużony, udziały Twojego rodzeństwa nie zostaną zajęte.
Warto też wiedzieć, jak wygląda wszczęcie egzekucji przez komornika w przypadku różnych rodzajów współwłasności:
postępowanie egzekucyjne w przypadku współwłasności łącznej. Taki rodzaj współwłasności dotyczy małżonków mających wspólność majątkową. W takiej sytuacji komornik nie ma prawa zająć udziału w nieruchomości dłużnika, jeśli dług powstał przed zawarciem małżeństwa lub jest to dług tylko jednego z małżonków. Może to jednak zrobić, jeśli wierzyciel dysponuje klauzulą wykonalności przeciwko obojgu małżonkom lub dług powstał w czasie trwania małżeństwa.
zajęcie nieruchomości przez komornika w przypadku współwłasności ułamkowej. Ten typ współwłasności zwykle dotyczy osób, które wspólnie odziedziczyły nieruchomość. Stosuje się ją również w przypadku kiedy kilka osób kupiło wspólnie jedną nieruchomość. W takim przypadku komornik może zająć jedynie udział dłużnika (choć istnieją wyjątki od tej reguły). Pozostali współwłaściciele nieruchomości w zdecydowanej większości przypadków nie ponoszą odpowiedzialności za czyjeś długi.
Egzekucja z udziału w nieruchomości – co to dokładnie oznacza w praktyce?
Jeśli komornik sądowy dowie się, że masz prawo współwłasności nieruchomości (a na pewno się dowie — wystarczy, że sprawdzi księgę wieczystą mieszkania lub domu), bardzo szybko dokona zajęcia udziału. Nie pozbawia Cię to jeszcze prawa własności, ani też nie oznacza od razu sprzedaży udziału w nieruchomości na licytacji, ale formalnie zabezpiecza to dalszą egzekucję i gwarantuje, że roszczenia wierzyciela zostaną w przyszłości zaspokojone. Pamiętaj, że egzekucja z nieruchomości to raczej ostateczność i wcześniej komornik będzie szukał innych sposobów ściągnięcia należności.
Zajęcie udziału w nieruchomości wpisywane do księgi wieczystej (dział III). Pozostała część domu lub mieszkania pozostaje jednak w posiadaniu i pod zarządem innych współwłaścicieli.
Art. 924 Kodeksu postępowania cywilnego: „Jednocześnie z wezwaniem dłużnika do spłaty zadłużenia, komornik zajmuje udział w nieruchomości.”
Jakie są skutki zajęcia udziału dla Ciebie i pozostałych współwłaścicieli?
W przypadku zajęcia udziałów w domu lub mieszkaniu przez komornika dla Ciebie jako dłużnika sprawa jest jasna — Twój majątek jest poważnie zagrożony i może być zlicytowany. Nie oznacza to jednak, że ewentualna egzekucja nie będzie miała wpływu na pozostałych współwłaścicieli. W ich przypadku również może to wygenerować poważne problemy. Przez taką sytuację:
nie mogą samodzielnie sprzedać mieszkania;
nie mogą obciążyć hipoteką całego mieszkania — będą więc mieli trudności z uzyskaniem kredytu;
nie znajdą chętnych na kupno ich części — na rynku nieruchomości brakuje kupców, którzy zgodziliby się na zakup udziału w nieruchomości obciążonej w jakikolwiek sposób.
Dodatkowo, jeśli dojdzie już do licytacji udziału, pozostali współwłaściciele muszą liczyć się z tym, że osoba trzecia zdecyduje się taki udział kupić. W ten sposób będą posiadali mieszkanie we współwłasności z zupełnie obcą osobą, co może rodzić poważne spory co do sposobu zarządzania nieruchomością, korzystania z niej czy ponoszenia wydatków na jej utrzymanie. Może dojść do sytuacji, w której nowy współwłaściciel będzie chciał się wprowadzić do mieszkania i — jeśli tylko nie naruszy praw innych do korzystania z nieruchomości — trzeba będzie mu to umożliwić.
W ostateczności zdarza się także, że na wniosek wierzyciela sąd może zarządzić licytację całej nieruchomości, co będzie wiązało się z koniecznością wyprowadzki innych współwłaścicieli. Tę sprawę szerzej omówimy w jednym z dalszych akapitów.
Wyceń swoją nieruchomość online za darmo
Jeśli szukasz sposobu na pilną sprzedaż mieszkania albo domu, to Transakcja24h.pl będzie świetnym rozwiązaniem
Uzyskaj wstępną ofertę kupna w 24h
Co komornik może zrobić z zajętym udziałem? O licytacji komorniczej udziału
Po formalnym zajęciu nieruchomości komornik podejmuje działania mające na celu sprzedaż udziału w nieruchomości na licytacji. Wcześniej jednak sporządza się jej opis i oszacowanie jej wartości. Kluczowa w tym celu jest wycena wartości nieruchomości, choć w tym przypadku przyjmuje ona nieco inną formę. Biegły rzeczoznawca sporządza bowiem operat szacunkowy dla całej nieruchomości (a nie tylko dla jej części), a następnie na tej podstawie wylicza wartość udziału. Przykładowo, jeśli oszacuje wartość nieruchomości na 450 tys. zł, a Ty jesteś właścicielem tylko jednej trzeciej, komornik przyjmie, że wartość całego udziału wynosi 150 tys. zł.
Jak wygląda licytacja nieruchomości, jeśli jej przedmiotem jest sam udział?
Licytacje komornicze są publiczne. W związku z tym komornik ogłosi termin i miejsce licytacji w miejscach, do których prawdopodobnie trafią zainteresowani kupnem. Najczęściej jest to strona internetowa i tablica ogłoszeń sądu rejonowego, który sprawuje nadzór nad egzekucją z nieruchomości. Dodatkowo często robi się to w urzędzie gminy, a także na portalu internetowym Krajowej Rady Komorniczej, który jest centralną bazą ogłoszeń o wszystkich licytacjach komorniczych. Na wniosek i koszt wierzyciela można opublikować ogłoszenie również w poczytnym dzienniku lub lokalnym czasopiśmie.
Każdy, kto chce wziąć udział w licytacji, wpłaca rękojmię w wysokości jednej dziesiątej sumy oszacowania.
Licytacja dochodzi do skutku. Na początku podaje się cenę wywoławczą, która wynosi trzy czwarte sumy oszacowania. Licytujący następnie przebijają swoje oferty, a komornik udziela przybicia osobie, która zaoferowała najwyższą cenę. Jeśli pierwsza licytacja nie zakończy się sprzedażą, komornik ogłasza drugą, na której cena wywołania wynosi dwie trzecie sumy oszacowania.
Po licytacji sąd wydaje postanowienie o przyznaniu własności udziału nabywcy. Ten ma 14 dni na wpłacenie kwoty zakupu pomniejszonej o wpłaconą wcześniej rękojmie.
Z uzyskanych pieniędzy komornik w pierwszej kolejności spłaca koszty egzekucji, a następnie zaspokaja roszczenia wierzycieli według ustalonej kolejności. Wszystkie pozostałe środki są zwracane dłużnikowi.
Po uprawomocnieniu się postanowienia sądu, dłużnik zobowiązany jest do wydania nieruchomości nabywcy.
W praktyce mało kto decyduje się jednak na zakup takiego udziału, nawet jeśli jego cena jest bardzo atrakcyjna. Powód jest prosty – kupując udział w nieruchomości na licytacji, nabywca staje się współwłaścicielem z osobami, których nawet nie zna, a którzy mają prawo do decydowania o losie nieruchomości. Nabycie udziału w nieruchomości na aukcji stawia więc kupującego w trudnej pozycji.
Zniesienie współwłasności – najpotężniejsze narzędzie wierzyciela, które musisz znać
Licytacja komornicza udziału często kończy się niepowodzeniem — ponieważ brakuje chętnych na taki zakup, postępowanie egzekucyjne staje w miejscu. Jeśli dłużnik nie ma żadnego innego majątku, wierzyciel może złożyć do sądu wniosek o zniesienie współwłasności, co prowadzi do sprzedaży nieruchomości w całości.
Niestety, jest to dozwolone prawnie i całkiem skuteczne, zwłaszcza jeśli wierzyciel przez wiele lat próbował bezskutecznie dochodzić swoich należności, a egzekucja komornicza od wielu miesięcy nie ma żadnej racji bytu. Często to jedyny sposób, aby odzyskać należność i uchronić się przed tym, aż przedawniony dług u komornika przestanie być wykonalny. Do przedawnienia może dojść, jeśli przez 6 lat od czasu uznania egzekucji za bezskuteczną, ani wierzyciel, ani komornik nie podejmą żadnych działań.
Jeśli sąd uzna taki wniosek za zasadny, może wydać postanowienie o sprzedaży nieruchomości na aukcji komorniczej — wygląda ona dokładnie tak samo, jak licytacja samego udziału. Podstawowa różnica jest taka, że na całą nieruchomość zwykle znajduje się mnóstwo chętnych skuszonych atrakcyjną ceną. Prawdopodobieństwo, że nabywca znajdzie się już na pierwszej aukcji, rośnie więc drastycznie i trzeba liczyć się z tym, że prędzej czy później cała nieruchomość zostanie sprzedana.
Uzyskana kwota posłuży do pokrycia kosztów komorniczych i spłaty zadłużenia, a reszta dzielona jest między współwłaścicieli zgodnie z wielkością ich udziałów. To bardzo groźny scenariusz, ale niestety jak najbardziej realny.
Jak chronić wspólną nieruchomość? Dostępne drogi obrony i rozwiązania
Jak widać, długi współwłaściciela nieruchomości to kłopoty nie tylko dla samego dłużnika, ale też dla wielu innych osób. Jeśli więc chcesz uniknąć sytuacji, w której cała nieruchomość zostanie przymusowo sprzedana, zacznij działać, zanim jeszcze komornik podejmie konkretne działania. Masz kilka opcji:
Spłata długu. Najskuteczniejszym rozwiązaniem jest po prostu uregulowanie długu, a przynajmniej wykazanie dobrej woli, że chcesz spłacić swoje należności. Zanim komornik zajmie nieruchomość lub udział w niej, wzywa dłużnika do spłaty.
Zawarcie ugody. Niezależnie od działań prowadzonych przez komornika, zawsze możesz podjąć próby polubownego załatwienia sprawy z wierzycielem. Jeśli wykażesz dobrą wolę i chęć spłaty zadłużenia, być może uda Ci się wynegocjować dogodne warunki, np. umorzenie części długu lub rozłożenie go na niewielkie raty. Możesz też zaproponować mu sprzedaż swojej części nieruchomości. Czasami wierzyciel przystaje na taką propozycję (np. jeśli Twój udział dotyczy budynku wielorodzinnego czy dużej działki budowlanej, która może być podzielona na kilka części). W ten sposób też zbędziesz swoją nieruchomość, a przy tym unikniesz wysokich kosztów komorniczych.
Wykup udziałów przez pozostałych współwłaścicieli. Jeśli tylko dysponują oni odpowiednio wysokimi środkami, będzie to najkorzystniejsze rozwiązanie dla wszystkich. Dla Ciebie — bo uzyskasz dla siebie korzystną kwotę, a dla nich — bo unikną potencjalnej współwłasności z obcą osobą lub przymusowej sprzedaży całej nieruchomości.
Sprzedaż swoich udziałów w nieruchomości. Jeśli masz problem z dogadaniem się tak z wierzycielem, jak i z pozostałymi współwłaścicielami, rozważ skup nieruchomości. W Transakcja24h.pl możemy szybko i sprawnie odkupić Twój udział, spłacić dług, a resztę pieniędzy przekazać Tobie. To pozwoli Ci uniknąć problemów z komornikiem i niepotrzebnego stresu.
Niestety, w większości przypadków komornik może zająć nieruchomość, jeśli tylko jeden ze współwłaścicieli jest zadłużony. Jeśli chcesz uchronić siebie i innych przed negatywnymi konsekwencjami długów, konieczne są szybkie i zdecydowane działania. Do momentu licytacji upływa przynajmniej kilka miesięcy — możesz wykorzystać je na to, aby samodzielnie rozwiązać sprzedaż udziału i spłatę należności.
Najczęściej zadawane pytania
Czy komornik może zająć mieszkanie, którego jestem współwłaścicielem?
Tak, komornik może zająć mieszkanie, którego jesteś współwłaścicielem, ale nie zajmuje go w całości. Egzekucja może być prowadzona z Twojego udziału w nieruchomości. Komornik ma prawo zająć, a następnie zlicytować Twój udział, nie naruszając praw pozostałych współwłaścicieli.
Jak wygląda egzekucja z udziału w nieruchomości?
Egzekucja z udziału w nieruchomości polega na tym, że komornik dokonuje jego zajęcia, a następnie sprzedaje na licytacji komorniczej. Nabywca licytacyjny staje się nowym współwłaścicielem, wchodząc na Twoje miejsce. Pozostali współwłaściciele mogą również brać udział w licytacji, aby odkupić ten udział.
Czy pozostali współwłaściciele muszą spłacać mój dług?
Nie, pozostali współwłaściciele nie są zobowiązani do spłaty Twojego długu, ponieważ egzekucja dotyczy tylko Twojego udziału. Otrzymana z licytacji kwota jest przeznaczana na spłatę Twojego zadłużenia, a pozostali współwłaściciele nie ponoszą żadnych konsekwencji finansowych, o ile nie są solidarnymi dłużnikami.
Jakie są alternatywy, aby uniknąć licytacji komorniczej udziału w mieszkaniu?
Aby uniknąć licytacji, możesz: sprzedać swój udział w mieszkaniu na wolnym rynku (np. do skupu nieruchomości), sprzedać całe mieszkanie (za zgodą współwłaścicieli) i spłacić dług, lub dogadać się z pozostałymi współwłaścicielami, aby oni odkupili Twój udział i spłacili komornika.
07.08.2025 ▪
7 min czytania ▪
Szymon Krawczyk 