Mam kilku wierzycieli i komorników na jednej nieruchomości – jak wygląda proces sprzedaży w takiej sytuacji?
Strona główna » Blog » Mam kilku wierzycieli i komorników na jednej nieruchomości – jak wygląda proces sprzedaży w takiej sytuacji?
23.09.2025 ▪10 min czytania ▪Szymon Krawczyk
Spis treści
Jeśli masz wielu wierzycieli, prędzej czy później może dojść do sytuacji, w której zajęcia nieruchomości dokona kilku komorników. Choć nie zdarza się to bardzo często, może prowadzić do wielu problemów natury prawnej i — niestety — również finansowej. Na szczęście system prawny w Polsce jest przygotowany na taką ewentualność i przewiduje działania, które mają zapewnić porządek, jeśli nastąpi zbieg egzekucji administracyjnej lub komorniczej. Musisz przy tym pamiętać, że jako dłużnik też masz swoje prawa i nawet jeśli egzekucja już trwa, dalej możesz rozporządzać swoją własnością. Podpowiadamy Ci, jak wybrnąć z tej trudnej sytuacji, czy uniknięcie licytacji jest możliwe i jak wygląda sprzedaż nieruchomości z komornikiem.
Kilku komorników na jednej nieruchomości – kto jest za co odpowiedzialny?
Jeśli wielu wierzycieli uzyska tytuł wykonawczy do długu w mniej więcej w tym samym czasie, a jednocześnie każdy z nich uda się do innego komornika, może się zdarzyć, że egzekucję będą prowadzić różni urzędnicy. I mimo że faktycznie kilku komorników może prowadzić postępowanie egzekucyjne przeciwko temu samemu dłużnikowi, niekoniecznie będzie to oznaczać, że każdy z nich dokona egzekucji z nieruchomości — to zależy m.in. od wysokości zadłużenia. Trzeba też pamiętać, że komornik zazwyczaj prowadzi egzekucję tak, aby jak najszybciej i najłatwiej odzyskać należność. W pierwszej kolejności może on dokonać zajęcia wynagrodzenia czy rachunku bankowego. Egzekucja przez kilku komorników jest możliwa i prawnie dopuszczalna, o ile nie dotyczy tego samego składnika majątku.
Co, jednak jeśli długi są na tyle wysokie, że dwóch lub więcej komorników zajmie tę samą nieruchomość? Zgodnie z Kodeksem postępowania cywilnego, ten komornik, który pierwszy dokonał zajęcia nieruchomości staje się komornikiem właściwym do jej sprzedaży. Przejmuje on wszystkie postępowania egzekucyjne toczące się przeciwko dłużnikowi, a pozostali komornicy przekazują mu akta sprawy. Przykładowo, jeśli komornik A zając nieruchomość 1 kwietnia, a komornik B zajął ją 10 kwietnia, to dalszą egzekucję prowadzi komornik A. Połączenie egzekucji w ten sposób ma zapewnić nie tylko przejrzystość procedur, ale również sprawność samej egzekucji — w ten sposób spłata wierzycieli będzie po prostu szybsza.
Co to jest zbieg egzekucji i który komornik sprzeda Twoją nieruchomość?
Jeśli dochodzi do zbiegu egzekucji, ma miejsce sytuacja, w której kilku komorników prowadzi egzekucję z tych samych rzeczy, praw majątkowych, nieruchomości czy innego majątku dłużnika.
Wyróżnia się dwa rodzaje zbiegu egzekucji:
zbieg egzekucji komorniczych — powstaje, gdy dwóch lub więcej komorników sądowych prowadzi postępowanie egzekucyjne z tego samego składnika majątku dłużnika;
zbieg egzekucji sądowej i administracyjnej — ma miejsce, gdy egzekucję prowadzi jednocześnie komornik sądowy i organ egzekucji administracyjnej (np. Urząd Skarbowy).
Niezależnie od rodzaju zbiegu egzekucji, prowadzi ją komornik właściwy, czyli ten, który pierwszy dokonał zajęcia. Warto jednak zaznaczyć, że w razie niemożności ustalenia tego pierwszeństwa, sąd na wniosek jednej ze stron lub samego komornika może wskazać, który z nich jest właściwy do dalszej egzekucji z nieruchomości.
Jak przebiega licytacja komornicza nieruchomości?
W przypadku zbiegu egzekucji z nieruchomości licytacja komornicza przebiega właściwie tak samo, jak w każdej innej sytuacji. Prowadzi ją komornik, który wszczął egzekucję jako pierwszy, ale postępuje on według sformalizowanego i ściśle określonego przez przepisy schematu.
Całą procedurę sprzedaży zadłużonej nieruchomości na licytacji szczegółowo opisuje Kodeks postępowania cywilnego. Obejmuje ona kilka etapów:
Zajęcie nieruchomości. Dokonuje go komornik sądowy na wniosek wierzyciela, wpisując stosowną informację do księgi wieczystej. Widoczne w ten sposób obciążenie nieruchomości jest sygnałem, że toczy się wobec niej postępowanie egzekucyjne.
Dokonanie opisu i oszacowania nieruchomości. Komornik sam sporządza dokładny opis nieruchomości, a następnie zleca biegłemu rzeczoznawcy jej wycenę. Na podstawie dostarczonego operatu szacunkowego ustala się cenę wywoławczą do licytacji. Początkowo są to 3/4 wartości nieruchomości, a jeżeli sprzedaż zadłużonej nieruchomości nie dojdzie do skutku na pierwszej licytacji, na kolejnej cenę wywoławczą obniża się do 2/3 wartości.
Obwieszczenie o licytacji. Komornik jest zobowiązany przez prawo do publicznego podania do wiadomości terminu oraz warunków licytacji. Zazwyczaj ogłasza to w sądzie rejonowym właściwym ze względu na miejsce, w którym znajduje się nieruchomość, w biuletynie publicznym Urzędu gminy, a także na stronie internetowej Krajowej Rady Komorniczej.
Licytacja komornicza. Odbywa się w formie aukcji, na której licytanci przebijają cenę każdorazowo o 1% wysokości ceny wywoławczej.
Przysądzenie własności. Jeśli ktoś wygra licytację, sąd wydaje postanowienie o przysądzeniu własności, które po uprawomocnieniu się stanowi tytuł do dokonania wpisu w księdze wieczystej i wpisania nowego właściciela.
Warto pamiętać, że licytacja komornicza wiąże się z ryzykiem, że nieruchomość zostanie sprzedana poniżej wartości rynkowej, co może nie wystarczyć na spłatę wierzycieli.
Plan podziału sumy – jak komornik dzieli pieniądze między wierzycieli?
Po licytacji komorniczej i uzyskaniu pieniędzy ze sprzedaży nieruchomości, komornik sporządza plan podziału sumy. Jest to dokument, który precyzyjnie określa, w jaki sposób i w jakiej kolejności uzyskane środki zostaną rozdzielone pomiędzy poszczególnych wierzycieli, a także jakie koszty postępowania zostaną od niej zostaną odliczone.
Sporządzenie planu podziału sumy jest jednym z najważniejszych elementów postępowania egzekucyjnego i ma na celu zapewnienie, że pieniądze trafią do wierzycieli w odpowiedniej kolejności. Ponieważ jest on zatwierdzany przez sąd, ma pełną moc obowiązującą i gwarantuje spłatę wierzycieli.
Wyceń swoją nieruchomość online za darmo
Jeśli szukasz sposobu na pilną sprzedaż mieszkania albo domu, to Transakcja24h.pl będzie świetnym rozwiązaniem
Uzyskaj wstępną ofertę kupna w 24h
Jaka jest kolejność zaspokajania wierzycieli? Kto dostaje pieniądze w pierwszej kolejności?
Kodeks postępowania cywilnego ściśle określa kolejność zaspokajania wierzytelności. Ponieważ spłata wierzycieli nie zawsze jest możliwa w pełnym wymiarze, komornik nie spłaca ich wszystkich jednocześnie i zaczyna najpierw od tych, którzy mają największe prawa do uzyskanych środków.
Spłata wierzycieli następuje według kolejności:
Najpierw z sumy uzyskanej z licytacji komornik potrąca koszty egzekucji, w tym wynagrodzenie na samego siebie.
Należności alimentacyjne zawsze mają pierwszeństwo i są zaspokajane tuż po tym, jak komornik odliczy koszty postępowania. Roszczenia z tytułu należności innych niż świadczenia alimentacyjne zawsze spłacane są po nich.
W dalszej kolejności wypłaca się zaległe pensje i wynagrodzenia za pracę, jeśli dłużnik był pracodawcą.
Po spłacie wierzycieli z punktu 2 i 3 oddaje się należności publicznoprawne, np. do Urzędu Skarbowego, ZUS-u i innych organów administracji publicznej.
Wierzyciele prywatni zaspokajani są właściwie w ostatniej kolejności. Wśród nich pierwszeństwo mają ci, których roszczenia zostały zabezpieczone przez hipotekę przymusową (jeśli wystąpili do sądu o dokonanie obciążenia nieruchomości w księdze wieczystej).
Na końcu, jeśli pozostaną odpowiednie środki, zaspokajane są wierzytelności pozostałych wierzycieli.
Czy możesz sprzedać nieruchomość samodzielnie, by uniknąć licytacji?
Jak widać, sprzedaż nieruchomości na licytacji nie zawsze gwarantuje, że wszystkie wierzytelności zostaną zaspokojone. Taki obrót sytuacji jest niekorzystny nie tylko dla wszystkich wierzycieli, ale również dla samego dłużnika — nie dość, że straci on swoją nieruchomość, to wciąż pozostaje z długami, które prędzej czy później będą musiały zostać spłacone. Sprawę pogarsza fakt, że majątek dłużnika może zostać sprzedany przez komornika dużo poniżej jego wartości, ponieważ urzędnikowi zależy przede wszystkim na tym, aby jak najszybciej zaspokoić wierzytelność, a nie na tym, aby uzyskać jak najwyższą cenę na licytacji — nie taki jest sens i cel egzekucji.
Czasami warto więc działać, jeszcze zanim komornik rozpocznie egzekucję. Decydując się na samodzielną sprzedaż przed licytacją, można uzyskać większe środki, a dodatkowo uniknąć sporych kosztów komorniczych (licytacje sporo kosztują!). W ten sposób:
masz większe szanse na pozbycie się istniejących długów i uniknięcie kolejnych;
masz pełną kontrolę na procesem sprzedaży zadłużonego mieszkania i nie jesteś zdany na sztywne procedury komornicze;
unikasz publicznej licytacji, która może być stresująca i nieprzyjemna.
Musisz mieć jednak na względzie, że sprzedaż nieruchomości z komornikiem wymaga zgody wierzycieli na transakcję notarialną. Zabezpiecza to całą kwotę ze sprzedaży zadłużonej nieruchomości i daje im gwarancję, że otrzymają należną spłatę.
Jak sprzedać mieszkanie z długami, aby spłacić wierzytelności?
Oczywiście, im szybciej to zrobisz, tym łatwiej pozbędziesz się finansowego ciężaru. Jednak w tym momencie pojawia się pytanie — jak sprzedać mieszkanie z długami, skoro zazwyczaj nie ma na nie chętnych? To prawda. Potencjalni kupcy często obawiają się obciążeń nieruchomości, a i banki niechętnie udzielają kredytów na zakup nieruchomości z hipoteką przymusową czy wpisem komorniczym. Cały proces sprzedaży nieruchomości z długami może zająć nawet kilka lat — w tym czasie komornik zdąży już dawno zlicytować Twoje mieszkanie.
W takim przypadku dobrze zdecydować się na usługę, jaką jest skup zadłużonego mieszkania. Firmy skupujące chętnie przejmują takie nieruchomości, a co więcej — dysponują własnym kapitałem i nie muszą czekać na decyzje kredytowe, co skraca czas sprzedaży do absolutnego minimum. To kluczowe, jeśli wisi nad Tobą widmo komornika, chcesz uniknąć licytacji, a następnie zamknąć wszystkie swoje zobowiązania jednym posunięciem i odzyskać część kapitału.
Skupy nieruchomości są w stanie kupić mieszkanie obciążone różnego rodzaju zobowiązaniami — od kredytów hipotecznych, przez zaległości czynszowe, po długi komornicze. W naszej firmie zazwyczaj zamykamy wszystkie formalności w czasie niewiele dłuższym niż kilka dni.
Co się stanie z pieniędzmi, jeśli kwota z licytacji przewyższy długi?
Jeśli po licytacji komorniczy kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości będzie wyższa niż suma wszystkich wierzytelności i kosztów postępowania egzekucyjnego, pozostała nadwyżka jest zwracana dłużnikowi. Są to Twoje pieniądze i komornik, który zajmuje się spłatą, nie ma do nich prawa. Według przepisów nawet zlicytowany majątek ZAWSZE należy do dłużnika — komornik tylko nadzoruje spłatę zobowiązań i upewnia się, że zostanie ona dokonana.
Jest to co prawda rzadki scenariusz, ponieważ nieruchomość zwykle trafia na licytację dopiero wtedy, jeśli długi są naprawdę wysokie i nie ma możliwości zaspokoić ich w inny sposób. Warto jednak mieć świadomość swoich praw, a najlepiej — zacząć działać samodzielnie. Sprzedaż przed licytacją jest najpewniejszą i najbezpieczniejszą drogą uzyskania nadwyżki.
Najczęściej zadawane pytania
Który komornik prowadzi egzekucję, jeśli kilku zajęło tę samą nieruchomość na wniosek różnych wierzycieli?
Postępowania są łączone (tzw. zbieg egzekucji). Sprawę przejmuje i prowadzi dalej ten komornik, który jako pierwszy wszczął egzekucję z tej nieruchomości. Pozostali przekazują mu dokumenty.
Czy każdy komornik organizuje osobną licytację mojej nieruchomości, czy jest to jeden wspólny proces?
Zawsze jest to jeden, wspólny proces. Po połączeniu spraw, komornik, który przejął prowadzenie egzekucji, dokonuje opisu i oszacowania, a następnie wyznacza jeden termin licytacji.
W jakiej kolejności komornik spłaca wierzycieli z pieniędzy uzyskanych ze sprzedaży licytacyjnej nieruchomości?
Komornik tworzy plan podziału sumy. Najpierw pokrywane są koszty egzekucji, potem m.in. alimenty, należności za pracę i podatki, a na końcu wierzyciele hipoteczni i pozostali.
Czy mogę samodzielnie sprzedać zadłużoną nieruchomość, by uniknąć licytacji i spłacić wierzycieli?
Tak, jest to możliwe w trybie sprzedaży z wolnej ręki za zgodą komornika i wszystkich wierzycieli. Cena musi być jednak korzystna, a środki ze sprzedaży trafiają do depozytu komornika.
25.07.2025 ▪
8 min czytania ▪
Maciej Zak 