Kto pokrywa koszty notariusza przy sprzedaży nieruchomości? Praktyczny przewodnik
Strona główna » Blog » Kto pokrywa koszty notariusza przy sprzedaży nieruchomości? Praktyczny przewodnik
28.07.2025 ▪8 min czytania ▪Szymon Krawczyk
Spis treści
Sprzedaż nieruchomości to jedna z najważniejszych i często najbardziej skomplikowanych czynności cywilnoprawnych w życiu wielu osób. Nie tylko wymaga ona szczególnej ostrożności i spełnienia szeregu wymogów formalnych, ale też wiąże się z różnorakimi opłatami — podatkiem czy opłatami dla notariusza. Ponieważ są dwie strony transakcji, podpisanie umowy kupna-sprzedaży nieruchomości nierzadko budzi pytanie: kto opłaca notariusza przy sprzedaży mieszkania? Praktyka w tej kwestii jest różna — czasami jest to sprzedający, czasami kupujący, a czasami dzielą się opłatami po połowie. Sprawdź nasz praktyczny przewodnik po opłatach związanych z transakcję sprzedaży i dowiedz się, ile będzie Cię kosztować sprzedaż lub kupno mieszkania.
Jakie koszty notarialne pojawiają się przy sprzedaży nieruchomości?
Zanim przejdziemy do tego, kto płaci za notariusza przy zakupie nieruchomości lub jej sprzedaży, warto dowiedzieć się, ile wyniosą koszty notarialne. W przypadku nieruchomości o wysokiej wartości nie są one małe i dobrze, aby zarówno jedna, jak i druga strona były na nie przygotowane.
Główne koszty związane z kupnem lub zbyciem nieruchomości w kancelarii notarialnej to:
Taksa notarialna. Tak oficjalnie nazywa się wynagrodzenie notariusza za sporządzenie aktu notarialnego. Sama stawka stanowi procent kwoty transakcji, a dokładniej wartości nieruchomości. W związku z tym im więcej warte są dom lub mieszkanie, tym wyższe będą opłaty notarialne. Trzeba jednak pamiętać, że oficjalnie ustala się maksymalną stawkę, co oznacza, żenotariusz może, ale wcale nie musi pobierać pełnej taksy notarialnej za czynności notarialne. Wręcz przeciwnie — część kancelarii jest skłonna ją znacznie opuścić, jeśli transakcja opiewa na bardzo dużą kwotę. Możesz ją negocjować i istnieje spore prawdopodobieństwo tego, że uda Ci się uzyskać niższą stawkę.
Opłata za wypisy aktu notarialnego. Jest on sporządzany w oryginale, a każda ze stron oraz inne podmioty (np. sąd wieczystoksięgowy) otrzymują jego uwierzytelnione wypisy. Każdy wypis to osobny koszt, który zależy od liczby stron dokumentu. Aktualnie jest 6 zł za każdą stronę wypisu + 23% VAT.
Opłata sądowa (wpis do księgi wieczystej nieruchomości). Uiszcza się ją u notariusza, a on przesyła wniosek wraz z odpowiednimi dokumentami do sądu wieczystoksięgowego. Jest to stała opłata i obecnie wynosi 200 zł za wpis prawa własności.
WAŻNE! Koszty notariusza przy kupnie mieszkania lub jego sprzedaży to nie wszystkie wydatki transakcyjne. Kupujący, który nabywa mieszkanie z rynku wtórnego, jest także zobowiązany do zapłatypodatku PCC (podatku od czynności cywilnoprawnych). Jego wysokość wynosi zazwyczaj 2% wartości rynkowej nieruchomości lub też ceny sprzedaży nieruchomości, jeśli ta jest wyższa. W przypadku zakupu mieszkania z rynku pierwotnego kupujący płaci podatek VAT, a nie PCC. Z kolei sprzedający zobowiązany jest zapłacić podatek od sprzedaży nieruchomości, ale tylko w przypadku gdy sprzedaje ją przed upływem 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym ją nabył.
Podstawowa zasada: kto płaci za notariusza przy sprzedaży?
Polskie prawo nie reguluje jednoznacznie, kto pokrywa koszty notariusza przy sprzedaży nieruchomości. Pierwszeństwo ma tutaj prawo zwyczajowe, czyli utrwalona już praktyka rynkowa. Obecnie funkcjonują dwa standardy i różnią się w zależności od tego, czy kupuje się mieszkanie samodzielnie, czy też przez pośrednika.
a)Koszty notarialne przy sprzedaży nieruchomości kupujący. Dzieje się tak dlatego, że to kupujący jest stroną, której zwykle bardziej zależy na zawarciu umowy sprzedaży w korzystnej cenie. Przeważnie więc zgadza się ponieść opłaty związane ze sporządzeniem umowy kupna-sprzedaży nieruchomości w zamian za lekki upust cenowy. W takim przypadku to on też wybiera kancelarię, w której zostanie podpisany akt notarialny.
b) Kupujący i sprzedający dzielą się kosztami sporządzenia umowy kupna-sprzedaży nieruchomości w formie aktu notarialnego po połowie. Taki model podziału kosztów najczęściej praktykuje się, jeśli mieszkanie lub dom są sprzedawane za pośrednictwem biura nieruchomości, ale nie tylko. Taka praktyka zyskuje popularność również przy samodzielnej sprzedaży. Sprzedający nierzadko zgadzają się pokryć część kosztów, aby przyspieszyć transakcję lub uczynić ofertę bardziej atrakcyjną dla kupującego. Warto też pamiętać, że przy zakupie mieszkania z rynku pierwotnego strony zazwyczaj dzielą koszty sporządzenia umowy deweloperskiej po połowie.
Kto ponosi koszty notarialne przy sprzedaży mieszkania: wyjątki od zasady
Praktyka na rynku nieruchomości jest regulowana “oddolnie”, przez ludzi, co oznacza, że zwyczaje nie są sztywne. Zatem także w przypadku opłat notarialnych możesz spotkać się z wieloma wyjątkami czy odstępstwami i zwyczajów opisanych wyżej. Ponieważ żadne przepisy nie regulują podziału kosztów, jest on właściwie dowolny i zależy od tego, jak strony umówią się między sobą. Proporcje podziału kosztów można ustalać według własnego uznania — w rzeczy samej jest to przedmiot częstych negocjacji.
Inne wyjątki, jeśli chodzi o opłaty notarialne i wynagrodzenie notariusza, to:
sprzedaż mieszkania w skupie nieruchomości. Coraz więcej firm zajmujących się skupem nieruchomości przejmuje na siebie wszystkie opłaty związane ze sprzedażą, co zwiększa atrakcyjność transakcji. Taka praktyka z powodzeniem funkcjonuje również w skupie Transakcja24h.pl
podpisanie umowy przedwstępnej. Jeśli strony zdecydują się na formę aktu notarialnego, koszty sporządzenia umowy przedwstępnej zazwyczaj również dzielone są po połowie. To częsta praktyka, choć rzecz jasna również podlega negocjacjom.
Jak strony ustalają i pokrywają koszty taksy notarialnej?
Jak już wspomnieliśmy wcześniej, taksa notarialna to inaczej wynagrodzenie notariusza za wykonaną pracę. Aby ułatwić dostęp do takich usług i zapobiec zmowie cenowej między notariuszami, regulują ją przepisy prawa, a dokładniej Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 roku w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej.
Wyceń swoją nieruchomość online za darmo
Jeśli szukasz sposobu na pilną sprzedaż mieszkania albo domu, to Transakcja24h.pl będzie świetnym rozwiązaniem
Uzyskaj wstępną ofertę kupna w 24h
Dokument ten określa maksymalną stawkę taksy notarialnej dla poszczególnych czynności. Sama stawka to kombinacja stałej kwoty oraz przelicznika procentowego, który zależy od wartości nieruchomości.
Taksy notarialne w 2025 roku wynoszą:
do 3000 zł wartości przedmiotu sprzedaży – 100 zł;
powyżej 3000 zł do 10 000 zł – 100 zł plus 3% nadwyżki powyżej 3 000 zł;
powyżej 10 000 zł do 30 000 zł – 310 zł + 2% nadwyżki powyżej 10 000 zł;
powyżej 30 000 zł do 60 000 zł – 710 zł + 1% nadwyżki powyżej 30 000 zł;
powyżej 60 000 zł do 1 000 000 zł – 1010 zł + 0,4% nadwyżki powyżej 60 000 zł;
powyżej 1 000 000 zł do 2 000 000 zł – 4770 zł + 0,2% nadwyżki powyżej 1 000 000 zł;
powyżej 2 000 000 zł – 6770 zł + 0,25% nadwyżki powyżej 2 000 000 zł, ale nie więcej niż 10 000 zł (lub 7 500 zł w przypadku czynności dokonywanych pomiędzy osobami zaliczonymi do I grupy podatkowej w rozumieniu przepisów o podatku od spadków i darowizn).
Opisaliśmy już także, jak wygląda podział taksy notarialnej przy sprzedaży nieruchomości. Zazwyczaj koszty te ponosi kupujący, ale nie jest to niepodważalna reguła, a wręcz zaczyna ona powoli odchodzić w zapomnienie.
Przykład. Jan Kowalski sprzedaje mieszkanie za 500 000 zł. Zgodnie z rozporządzenie, dla nieruchomości o wartości od 60 000 zł do 1 000 000 zł maksymalna stawka taksy notarialnej wynosi 1010 zł +0,4% nadwyżki powyżej 60 000 zł. W tym przypadku będzie to 1010 zł + 0,4% z 440 000 zł = 1010 zł + 1760 zł = 2770 zł. Do tej kwoty należy doliczyć podatek VAT w wysokości 23%.
Na pierwszy rzut oka obliczenie wartości wynagrodzenia notariusz wydaje się skomplikowane. Na szczęście masz do dyspozycji narzędzia, które zrobią to za ciebie — np. kalkulator opłat notarialnych (a czasami również dodatkowych kosztów). Warto z niego skorzystać, zanim dojdzie do transakcji, aby wiedzieć, na jaką kwotę się przygotować.
Czy można uniknąć kosztów notariusza przy sprzedaży nieruchomości?
Zwykle uniknięcie wynagrodzenia notariusza za sporządzenie aktu notarialnego umowy sprzedaży nieruchomości raczej nie jest możliwe. Polskie prawo wymaga bowiem, aby przeniesienie własności nieruchomości było dokonane w formie aktu notarialnego (art. 158 Kodeksu Cywilnego) pod rygorem nieważności. Nie da się więc pominąć wizyty u notariusza.
Możesz jednak zminimalizować koszty notarialne. W jaki sposób?
Negocjuj wysokość taksy notarialnej i to, kto i w jakich proporcjach ją zapłaci.
Upewnij się co do rzeczywistej wartości nieruchomości. Jeśli ustalona w umowie cena sprzedaży jest znacznie niższa od wartości rynkowej, notariusz ma obowiązek ją skorygować. Warto wcześniej dokonać wyceny nieruchomości online lub u biegłego rzeczoznawcy majątkowego.
Rozważ skorzystanie z usług skupu nieruchomości. W takiej sytuacji to skup poniesie koszty nieruchomości przy zakupie mieszkania lub domu.
Pamiętaj, że koszty notarialne to Twoja inwestycja w bezpieczeństwo prawne transakcji i w większości przypadków są konieczne, aby umowa kupna-sprzedaży była zgodna z prawem i chroniła Twoje interesy. Niezależnie od tego, kto płaci za notariusza przy zakupie mieszkania, zawsze warto zawczasu je dokładnie przeanalizować.
18.07.2025 ▪
10 min czytania ▪
Maciej Zak 