Jeden ze spadkobierców korzysta z mieszkania – co z pozostałymi i co mówi prawo?

Strona główna » Blog » Jeden ze spadkobierców korzysta z mieszkania – co z pozostałymi i co mówi prawo?

09.06.2025 ▪ 8 min czytania ▪ Maciej Zak

Spadki — zwłaszcza jeśli rozdysponowane są pomiędzy wiele osób — mogą generować poważne konflikty, które zwykle rozstrzygają się dopiero na drodze sądowej. Jednym z nich jest sytuacja, w których jeden ze spadkobierców korzysta z mieszkania wchodzącego w skład spadku i odmawia dostępu do nieruchomości pozostałym. Takie postępowanie nazywa się bezumownym korzystaniem ze spadku i prowadzi do niesprawiedliwego obciążenia kosztami oraz utraty potencjalnych korzyści przez innych współwłaścicieli. Dla osób, które doświadczają takiego problemu, wyjaśniamy prawa i obowiązki spadkobierców, a także sposoby dochodzenia swoich praw. Sprawdź, jak załatwić sprawę z korzystania ze spadku ponad udział.

Jeden ze spadkobierców korzysta z mieszkania – podstawy prawne

Z chwilą śmierci spadkodawcy i uprawomocnienia się postanowienia sądu lub podpisania aktu notarialnego, spadek w postaci mieszkania przechodzi na spadkobierców. Oznacza to, że każdy spadkobierca staje się współwłaścicielem nieruchomości, proporcjonalnie do swojego udziału w spadku. 

Zgodnie z art. 206 Kodeksu cywilnego:

”Każdy współwłaściciel jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, w jakim daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem przez pozostałych współwłaścicieli”

To kluczowy przepis regulujący zasady korzystania z rzeczy wspólnej. Wynika z niego, że każdy ze spadkobierców może korzystać ze swojej własności — w tym przypadku CAŁEGO ODZIEDZICZONEGO MIESZKANIA, a nie tylko części wynikającej z ułamkowego udziału w nieruchomości. Nie może jednak pozbawiać tego prawa innych właścicieli.

Ignorowanie lub błędne rozumienie tego przepisu to najczęstsze przyczyny tego, że jeden ze spadkobierców korzysta z mieszkania w sposób wyłączny, uniemożliwiając innym dostęp do mieszkania lub korzystanie z niego w dokładnie takim samym zakresie. Jest to działanie bezprawne i zgodnie z przepisami daje pozostałym współwłaścicielom możliwość wysunięcia roszczeń o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie ze spadku.

Bezumowne korzystanie ze spadku – kiedy przysługuje Ci roszczenie?

Roszczenie o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie ze spadku przysługuje pozostałym spadkobiercom, gdy jeden z nich:

1. Wyłącznie korzysta z nieruchomości. Jeśli spadkobierca korzysta z mieszkania (lub innej nieruchomości wchodzącej w skład spadku) w sposób wyłączny, bez zgody pozostałych i uniemożliwia im korzystanie z tej rzeczy. 
2. Korzysta z nieruchomości ponad przysługujący udział. Ma to miejsce w sytuacji, kiedy brak dostępu do nieruchomości formalnie nie istnieje, ale jeden ze spadkobierców rości sobie prawa do większych korzyści czy też możliwości dysponowania nieruchomością. Przykładowo, dzieje się tak, gdy jeden ze spadkobierców wynajmuje odziedziczone mieszkania i pobiera cały czynsz dla siebie, nie rozliczając się z innymi zgodnie z ich udziałami w spadku.
   

W obu tych sytuacjach pozostali spadkobiercy mają prawo wysunąć roszczenie o wynagrodzenie za korzystanie ze spadku (często nazywane też odszkodowaniem za bezumowne korzystanie). Wynagrodzenie to najczęściej obejmuje okres faktycznego bezumownego korzystania od chwili otwarcia spadku, a jego wysokość ustalana jest na podstawie stawek rynkowych za najem podobnej nieruchomości.

Przykład. Dwóch braci dziedziczy mieszkanie. Jeden z braci wprowadza się do niego i mieszka tam przez dwa lata, podczas gdy drugi brat nie ma do niego dostępu. W takiej sytuacji drugi brat może żądać wynagrodzenia za korzystanie z nieruchomości przez brata w wysokości 2-letniego czynszu za wynajem. Oczywiście wynagrodzenie to ustala się stosownie do wysokości udziału spadkowego.

Czynsz za mieszkanie w trakcie sprawy spadkowej – rozliczenia i koszty

Czynsz za mieszkanie w trakcie sprawy spadkowej oraz inne koszty utrzymania nieruchomości (np. opłaty za media, podatek od nieruchomości, remonty) do czasu sądowego działu spadku często bywają traktowane jak “szara strefa”, a spadkobiercy wzajemnie przerzucają na siebie odpowiedzialność za utrzymanie nieruchomości. Sporna jest również kwestia: spadek a podatek od nieruchomości. Jak je rozwiązać?

Trzeba wiedzieć, że wszyscy spadkobiercy solidarnie ponoszą odpowiedzialność za opłaty związane z nieruchomością, takie jak czynsz, opłaty za media, koszty konserwacji czy remontów już od chwili śmierci spadkodawcy. To właśnie w tym momencie spadek przechodzi na spadkobierców, a nie w chwili formalnego potwierdzenia ich statusu — czyli sądowego postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku lub aktu poświadczenia dziedziczenia). Obowiązki i prawa spadkobierców — także konieczność opłacania czynszu — mają więc zastosowanie jeszcze w trakcie sprawy spadkowej.

Jeśli jeden ze spadkobierców korzysta z mieszkania w tym czasie, a pozostali płacą za niego czynsz lub inne opłaty, mają prawo domagać się zwrotu poniesionych nakładów. Problem, kiedy jeden współwłaściciel mieszkania nie płaci czynszu, jest częsty i z tego powodu może być dochodzony już w toku postępowania o dział spadku.

Pamiętaj! Masz możliwość uregulowania kwestii bezumownego korzystania ze spadku, nawet jeśli postępowanie się toczy. Nie musisz wnioskować o to w odrębnym postępowaniu sądowym.

Zwrot kosztów za czynsz od spadkobierców – jak tego dochodzić?

Najczęściej dochodzenie zwrotu kosztów za czynsz od spadkobierców oraz wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości nie obywa się bez podjęcia kroków prawnych. Rzecz jasna, zawsze warto najpierw spróbować rozwiązać sprawę polubownie, wzywając spadkobiercę korzystającego z nieruchomości do uiszczenia zaległych opłat i wynagrodzenia.

Jeśli słowne upomnienia nie dadzą rezultatu, należy wystosować pisemne wezwanie do zapłaty, wskazując podstawę prawną takiego roszczenia i wysokość żądanej kwoty. Współwłaściciel, do którego kierowane są roszczenia albo nie odniesie się pisma, albo będzie kwestionował wysokość wynagrodzenia. W takiej sytuacji masz dwie drogi prawne:

1. Wszczęcie postępowania o dział spadku. Sąd rozpatrzy zasadność wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy wspólnej oraz ustali wysokość poniesionych nakładów na nieruchomość wchodzącą w skład spadku. Weźmie je również pod uwagę, orzekając o sposobie korzystania z nieruchomości w przyszłości. Jeśli przyzna ją na wyłączność jednemu ze spadkobierców z obowiązkiem spłaty pozostałych lub zarządzi sprzedaż udziału spadku i podział uzyskanych kosztów, w rozliczeniach finansowych pomiędzy stronami uwzględni również wysokość wynagrodzenia za korzystanie przez uczestnika postępowania z nieruchomości spadkowej.
2. Złożenie odrębnego pozwu o zapłatę. Gdy spadkobiercy nie chcą dokonać działu spadku, można złożyć odrębny pozew o zapłatę za bezumowne korzystanie lub zwrot kosztów za czynsz od spadkobierców.

UWAGA! Roszczenia o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości i zwrot nakładów podlegają ogólnym terminom przedawnienia, które wynoszą 6 lat od daty wymagalności roszczenia (dla roszczeń powstałych po 9 lipca 2018 r.) lub 10 lat (dla roszczeń powstałych przed tą datą).

Ureguluj sytuację prawną i finansową nieruchomości w spadku

Brak uregulowania sytuacji prawnej i finansowej nieruchomości w spadku to prosta droga do wieloletnich konfliktów. Na szczęście prawo przewidziało takie sytuacje i daje współwłaścicielom wiele możliwości dochodzenia swoich praw, również na drodze sądowej. W zależności od tego, co chcesz zrobić z nieruchomością, masz kilka dróg wyjścia:

• uzyskanie wyłącznej własności mieszkania ze spłatą pozostałych – w takiej sytuacji, sąd pomniejszy spłatę na rzecz innego spadkobiercy z tytułu wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z lokalu;
• otrzymanie spłaty przez spadkobiercę, który zajmuje mieszkanie — Twój udział zostanie wtedy powiększony o dodatkowe należności;
• sprzedaż udziałów w spadku — udziały poszkodowanych spadkobierców również zostaną powiększone proporcjonalnie do należnego im wynagrodzenia.
• pozostawienie współwłasności — sąd postanowi wtedy o dopuszczeniu do współwłasności, ustali zasady korzystania ze spadku i zasądzi wynagrodzenie za wcześniejsze bezumowne korzystanie z nieruchomości ponad udział.

Tak czy inaczej, w przypadku braku porozumienia między współwłaścicielami, skorzystanie z pomocy prawnika jest zawsze dobrym rozwiązaniem. Pomoże on ocenić stan spadku, przygotować niezbędne dokumenty, reprezentować Cię w sądowy postępowaniu i ubiegać się o wynagrodzenie czy zwrot kosztów, co pozwoli Ci uregulować sytuację prawną i finansową nieruchomości w spadku oraz uniknąć długotrwałych konfliktów.

Maciej Zak

Doradca rynku nieruchomości z wszechstronnym doświadczeniem w różnych sektorach rynku nieruchomości w Polsce.

Podobne artykuły

Jak przepisać mieszkanie? Zobacz krok po kroku

10.11.2021 ▪ 5 min czytania ▪ Transakcja24h.pl

Przyjęło się zakładać, że najbliższym przekazujemy środki finansowe. Jednak nieraz się zdarza, że przewidujemy, iż...

Sprzedaż mieszkania ze spadku przed upływem 5 lat – co warto wiedzieć?

17.06.2025 ▪ 7 min czytania ▪ Maciej Zak

Dziedziczenie nieruchomości to dla wielu osób moment pełen emocji, często radości, ale i wielu pytań....

Kategorie

• Bez kategorii (11)
• Finanse i kredyty (29)
• Przepisy prawne nieruchomości (113)
• Rynek nieruchomości (14)
• Spadki i dziedziczenie nieruchomości (26)
• Sprzedaż nieruchomości (57)