Jak szybko sprzedać mieszkanie własnościowe w 2025 roku?

Strona główna » Blog » Jak szybko sprzedać mieszkanie własnościowe w 2025 roku?

02.06.2025 ▪ 9 min czytania ▪ Maciej Zak

Sprzedaż mieszkania w 2025 roku (ale nie tylko)  wymaga odpowiedniego przygotowania. Gdy zbierzesz komplet dokumentów, zaznajomisz się z odpowiednimi przepisami i poznasz aktualne realia rynkowe, sprzedaż nieruchomości będzie znacznie łatwiejsza i szybsza. W tym artykule omawiamy kwestie zbycia mieszkania spółdzielczego własnościowego — to bardzo specyficzna forma prawa własności, która daje bardzo duże możliwości zarządzania nieruchomością, ale w niektórych kwestiach ogranicza właściciela. Czy tak jest również w przypadku sprzedaży mieszkania? Czy jako właściciel lokalu spółdzielczego własnościowego możesz tego dokonać? A jeśli tak, to czego potrzebujesz, aby dopełnić wszystkich formalności? Tłumaczymy wszystkie związane z tym kwestie.

Mieszkanie spółdzielcze własnościowe — co to jest?

Mieszkanie spółdzielcze własnościowe to specyficzny rodzaj prawa własności, który — jak sama nazwa wskazuje — łączy cechy mieszkania własnościowego oraz prawa do użytkowania.

Jeśli masz własnościowe prawo do mieszkania, oznacza to, że jesteś właścicielem i samego lokalu, i części wspólnych budynku, i gruntu, na którym stoi budynek. Możesz też swobodnie rozporządzać swoją własnością w sposób nieograniczony, czyli: wynająć lokal, remontować go (o ile nie zagraża to bezpieczeństwu całego budynku), a także sprzedać. W takim przypadku ponosisz również koszty utrzymania części wspólnych.

Z kolei właściciel mieszkania spółdzielczego własnościowego zyskuje prawo do niemal pełnego korzystania z lokalu, ale nie staje się pełnoprawnym jego właścicielem. Trzeba przy tym pamiętać, że:

• • to spółdzielnia jest właścicielem gruntu i budynku i ona ma prawo decydować o wszystkich najważniejszych dla nieruchomości kwestiach: remontach, zasadach korzystania z części wspólnych lub innych inwestycjach;
  • prawa do korzystania i rozporządzania z mieszkania spółdzielczego własnościowego, które przysługują właścicielowi, są dość szerokie: może on nie tylko mieszkać w takim lokalu, ale też przeznaczyć je na wynajem, przekazać w darowiźnie, a nawet sprzedać.
  • prawo do takiego mieszkania jest dziedziczne.
  • inaczej niż w przypadku własnościowego prawa do lokalu, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu nie nakłada na lokatora obowiązku założenia księgi wieczystej. W takiej sytuacji stosowną ewidencję prowadzi spółdzielnia. Mieszkanie bez księgi wieczystej będzie jednak przeszkodą w sprzedaży lub podczas starania się o kredyt hipoteczny. W praktyce nie stanowi to żadnego problemu, bo przy przygotowaniu mieszkania do sprzedaży można łatwo założyć księgę wieczystą na wniosek właściciela mieszkania;
  • właściciele nieruchomości tego typu nie mogą tak swobodnie zarządzać swoim lokalem. Wiele czynności (np. przeprowadzenie generalnego remontu, wyburzenie niektórych ścian, przekształcenie mieszkania na lokal użytkowy) wymaga zgody spółdzielni. Może ona nie zgodzić się np. na wymianę kaloryfera, jeśli te nie będzie spełniał określonych warunków technicznych.

• właściciele mieszkań ze spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu są zobowiązani uiszczać regularne opłaty eksploatacyjne i remontowe do spółdzielni.

Mimo że własność mieszkania o taki statusie funkcjonuje na zasadach bardzo zbliżonych do mieszkań własnościowych, jego sprzedaż może być trudniejsza i trwać dłużej niż sprzedaż mieszkania własnościowego. Pewne ograniczenia, jak też obowiązki mogą być dla kupujących nie do przejścia. Praktyka pokazuje, że nie są to częste sytuacje, ale trzeba mieć na uwadze, że mogą się zdarzyć.

Czy warto kupić mieszkanie spółdzielcze własnościowe?

Wbrew pozorom, na polskim rynku nieruchomości, jest bardzo dużo mieszkań spółdzielczych własnościowych. Jeśli ktoś celuje w nieruchomość z rynku wtórnego, z pewnością trafi na wiele ofert tego typu. Czy warto kupić mieszkanie własnościowe spółdzielcze? To zależy od indywidualnych preferencji i Twoich planów wobec mieszkania. Musisz mieć świadomość, że:

• • w przypadku mieszkania spółdzielczego własnościowego cena jest niższa i — co ważne — takie lokale mogą być dostępne w bardzo dobrej lokalizacji, i w otoczeniu dobrze rozbudowanej infrastruktury. Przy korzystnym położeniu mieszkania z pewnością warto rozważyć taką opcję.

• niższy jest także czynsz, który musisz odprowadzać do spółdzielni.

Tego rodzaju nieruchomości stały się częstym wyborem osób z niższym budżetem czy też inwestorów, którzy szukają taniej opcji na wynajem lub dalszą odsprzedaż mieszkania. 

Osobie prywatnej może trochę przeszkadzać zależność od spółdzielni, mimo że w codziennym życiu ta niedogodność nie jest odczuwalna w dużym stopniu i większość właścicieli mieszkań nie zwraca na nią uwagi, dopóki nie zajdzie potrzeba np. generalnego remontu. Nawet jeśli spółdzielnia wyrazi zgodę na wiele lub wszystkie czynności, wciąż wiąże się to z wieloma formalnościami.

Warto też wiedzieć, że istnieje możliwość przekształcenia prawa do lokalu w pełną własność w przyszłości, choć zazwyczaj pociąga to za sobą dodatkowe opłaty. Tak czy inaczej, zanim zdecydujesz się na sfinalizowanie transakcji sprzedaży mieszkania spółdzielczego własnościowego, zapoznaj się z regulaminem spółdzielni, a najlepiej skonsultuj go z prawnikiem.

Jak sprzedać mieszkanie własnościowe? Formalności przy sprzedaży mieszkania krok po kroku

Proces sprzedaży mieszkania własnościowego spółdzielczego nie jest skomplikowany, a przynajmniej nie bardziej niż w innych przypadkach. 

Dokumenty do sprzedaży mieszkania, które będziesz potrzebował, aby podpisać akt notarialny, to:

• • zaświadczenia ze spółdzielni mieszkaniowej, które potwierdzają przysługujące Ci prawo do lokalu (jeśli nie ma księgi wieczystej), a także niezaleganie w opłatach eksploatacyjnych. Pamiętaj, że do podpisania umowy sprzedaży mieszkania potrzebne są aktualne dokumenty, najlepiej wydane nie wcześniej niż 14 dni przed podpisaniem aktu notarialnego.
  • odpis z księgi wieczystej — brak numeru księgi wieczystej (czyli odpisu zwykłego) nie uniemożliwia kategorycznie sprzedaży mieszkania, ale znacznie ją utrudnia i wydłuża ten proces. Musisz też wiedzieć, że kupujący nie patrzą na takie nieruchomości przychylnym okiem i zwykle wybiorą inną, jeśli mają taką możliwość. Sprzedaż mieszkania bez księgi wieczystej będzie się więc ciągnąć bardzo długo, o ile w ogóle dojdzie do skutku, nawet jeśli jest to prawnie możliwe.

• dokumenty potwierdzające sposób nabycia własności mieszkania;

• świadectwo energetyczne budynku (wymagane od 2023 roku);

• zaświadczenie o braku zameldowanych osób w lokalu.

Czy trzeba płacić podatek od sprzedaży mieszkania spółdzielczego własnościowego? W teorii — tak. Prawo nakłada na właścicieli obowiązek odprowadzenia podatku za sprzedaż mieszkania przed upływem 5 lat od jego nabycia. W praktyce większość osób kupujących mieszkania dla siebie (na cele mieszkaniowe), nie musi więc przejmować się obowiązkiem zapłaty podatku. Formalność ta najczęściej ma miejsce w przypadku sprzedaży mieszkania ze spadku oraz sprzedaży mieszkania inwestycyjnego (np. przez flippera). W takiej sytuacji zapłacą oni podatek w wysokości 19% dochodu ze sprzedaży (czyli różnicy pomiędzy kwotą zakupu a sprzedaży oraz wydatków poniesionych na tę nieruchomość).

Podatku unikniesz również w sytuacji, gdy przychód ze sprzedaży przeznaczysz na własne potrzeby mieszkaniowe, czyli kupisz inną nieruchomość.

Jak sprzedać mieszkanie w 2025 roku?

Zastanawiasz się, jak szybko sprzedać nieruchomość w 2025 roku? To zadanie nigdy nie należało do najłatwiejszych, podobnie zresztą jak w obecnych czasach. Fakt, że rynek nieruchomości się ustabilizował, a chętnych na kupno mieszkania ciągle przybywa, nie oznacza, że nie musisz poczynić pewnych kroków, zwłaszcza jeśli zależy Ci na sprzedaży mieszkania bez pośredników.

O czym musisz pamiętać w pierwszej kolejności? Warto najpierw przygotować swoje mieszkanie, aby było ono bardziej atrakcyjne w oczach potencjalnych nabywców. Nie musisz od razu wymieniać wszystkich instalacji czy robić przebudowy. Wartość mieszkania czasami znacznie podnoszą drobne, niezbyt drogie rzeczy. Postaraj się:

• usunąć wszystkie drobne i widoczne na pierwszy rzut oka usterki i niedociągnięcia (np. zepsute gniazda elektryczne);
• odmalować ściany, najlepiej na jasne kolory — mieszkanie wydaje się wtedy nowocześniejsze, czystsze i bardziej przestronne;
• wymienić zniszczone elementy oświetlenia czy armatury;
• dokładnie wysprzątać mieszkanie, usunąć wszystkie niepotrzebne rzeczy z zasięgu wzroku.
• schować osobiste przedmioty — kupujący powinien poczuć się w oglądanym mieszkaniu, jak u siebie, a nie jak z wizytą;
• zadbać o miłe dla oka akcesoria i dodatki dekoracyjne.

Jeśli tworzysz ogłoszenie o sprzedaży mieszkania, zadbaj o to, by znalazły się w nim profesjonalne zdjęcia oraz opis. Ten powinien być możliwie najbardziej informacyjny, ale też podkreślać największe atuty mieszkania (np. korzystną lokalizację, ustawność czy dogodny rozkład pomieszczeń). Nie warto pomijać też marketingu online, czyli promowania swojej oferty w mediach społecznościowych czy internetowych portalach z nieruchomościami.

Pamiętaj też, że jeśli liczysz na szybką sprzedaż mieszkania, musisz dokładnie określić wartość rynkową nieruchomości. Do określenia wartości mieszkania na sprzedaż przydadzą Ci się ceny transakcyjne podobnych mieszkań w Twojej okolicy albo specjalistyczny kalkulator wyceny mieszkania online. W ostateczności możesz uciec się do zlecenia tej czynności rzeczoznawcy majątkowemu, który sporządzi profesjonalny operat szacunkowy.

Jeśli mimo wszystko nie uda Ci się sprzedać nieruchomości w zakładanym przez siebie czasie, rozważ zwrócenie się do profesjonalnego skupu nieruchomości. W takim przypadku otrzymasz nieco niższą cenę, ale za to całą transakcję sprzedaży zamkniesz już w kilka dni.

To również wygodne rozwiązanie, jeśli chcesz sprzedać nieruchomość z problemami, np. zadłużone mieszkanie spółdzielcze. Na takie nieruchomości zwykle nie ma chętnych, a oferta sprzedaży pozostaje bez odzewu nawet kilka lat. Dobrze więc mieć w zanadrzu alternatywę, dzięki której szybka sprzedaż nieruchomości będzie możliwa bez długiego czasu oczekiwania i nadmiernych formalności.

Maciej Zak

Doradca rynku nieruchomości z wszechstronnym doświadczeniem w różnych sektorach rynku nieruchomości w Polsce.

Podobne artykuły

Sprzedaż mieszkania lub domu ze służebnością – czy warto?

20.08.2023 ▪ 8 min czytania ▪ Maciej Zak

Rynek nieruchomości bywa skomplikowany, zwłaszcza gdy na drodze do szybkiej transakcji stają dodatkowe obciążenia. Jednym...

Oględziny mieszkania. Co musisz wiedzieć sprzedając nieruchomość?

15.10.2021 ▪ 5 min czytania ▪ Transakcja24h.pl

Jeżeli zabierasz się za sprzedaż nieruchomości po raz pierwszy, to oględziny mieszkania mogą przyprawiać Cię...

Kategorie

• Bez kategorii (11)
• Finanse i kredyty (29)
• Przepisy prawne nieruchomości (113)
• Rynek nieruchomości (14)
• Spadki i dziedziczenie nieruchomości (26)
• Sprzedaż nieruchomości (58)