Jak sprzedać swój 1/6 udział w mieszkaniu lub domu?
Strona główna » Blog » Jak sprzedać swój 1/6 udział w mieszkaniu lub domu?
19.09.2025 ▪12 min czytania ▪Szymon Krawczyk
Spis treści
Posiadanie samego udziału w nieruchomości to niezbyt pożądana, aczkolwiek dość częsta sytuacja — dochodzi do niej chociażby w przypadku dziedziczenia. Zdarza się, że wspólne zarządzanie nieruchomością przebiega gładko i bez problemów, ale bywa i tak, że współwłaściciele nie mogą dojść do porozumienia. W takiej sytuacji jeden ze współwłaścicieli prędzej czy później będzie chciał spieniężyć swoją część nieruchomości, aby pozbyć się kłopotliwej współpracy. Jeśli pozostali nie są zainteresowani ani wykupem, ani sprzedażą całej nieruchomości, może on stanąć przed poważnym dylematem. Czy współwłaściciel może sprzedać swoją część mieszkania lub domu bez zgody innych? A jeśli tak, to jak sprzedać 1/6 udziału w nieruchomości? Sprawdź, jak wygląda sprzedaż udziału w nieruchomości i dowiedz się, jakie możliwości w tym zakresie daje Ci polskie prawo.
Czy można sprzedać udział w nieruchomości bez zgody pozostałych właścicieli?
Wokół tego tematu narosło sporo mitów i błędnych przekonań, np. dotyczących prawa pierwokupu innych współwłaścicieli czy też konieczności uzyskania ich zgody przed zbyciem udziału. Odpowiedź na to pytanie może więc zaskoczyć: tak, sprzedaż udziału bez zgody współwłaścicieli jest możliwa, a na dodatek niezbyt skomplikowana.
Polskie prawo gwarantuje każdemu współwłaścicielowi — również takiemu, który posiada nieruchomość we współwłasności łącznej — pełną swobodę w rozporządzaniu swoim udziałem. Może on więc zdecydować się na sprzedaż ułamkowej części i wcale nie musi konsultować tego faktu z innymi (choć oczywiście jest to zalecane).
Art. 198 Kodeksu cywilnego: “Każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem w nieruchomości bez konieczności uzyskiwania zgody pozostałych współwłaścicieli.”
Sprzedaż udziałów w nieruchomości dokonana tylko przez jednego współwłaściciela nie narusza przy tym prawa do korzystania z nieruchomości przez innych. W takim przypadku zmienia się tylko właściciel konkretnej części mieszkania lub domu, a nie stosunek współwłaścicieli względem siebie. Zasady korzystania z nieruchomości po sprzedaży części mieszkania pozostają niezmienne. Warto jednak podkreślić, że sprzedaż całej nieruchomości wymaga zgody wszystkich współwłaścicieli.
Warto wiedzieć: rodzaje współwłasności
W polskim prawie istnieją dwa główne rodzaje współwłasności: współwłasność ułamkowa i współwłasność łączna. Różnią się one zasadniczo oraz wiążą się z odmiennymi prawami i obowiązkami dla współwłaścicieli.
Współwłasność ułamkowa. Charakteryzuje się tym, że każdy z właścicieli posiada określony udział w rzeczy (w tym przypadku nieruchomości), który jest wyrażony w ułamku, np. 1/2, 1/4, 1/6. Ułamek ten nie oznacza jednak fizycznej, wydzielonej części nieruchomości, a jedynie abstrakcyjny udział w całości. Mimo tego każdy współwłaściciel może sprzedać swój udział osobie trzeciej bez zgody pozostałych. W każdym momencie może też wnosić o zniesienie współwłasności.
Współwłasność łączna. Jest ona bardziej specyficzna od współwłasności ułamkowej nieruchomości. W tej sytuacji udziały w nieruchomości nie są w ogóle określone — zupełnie jakby każdy ze współwłaścicieli posiadał całość danej nieruchomości, tylko że wspólnie z inną osobą. W tym przypadku nie można samodzielnie rozporządzać swoim udziałem, a sprzedaż nieruchomości jest uzależniona od uzyskania zgody współwłaściciela.
Sprzedaż udziału pozostałym współwłaścicielom. Jak to zrobić?
Najczęściej, gdy myśli się o sprzedaży części mieszkania lub domu, w pierwszej kolejności rozważa się odkup udziałów przez pozostałych współwłaścicieli. Czy jest to jednak wymagane przez prawo i należy dać im taką możliwość? Nie — choć zazwyczaj to oni są najbardziej zainteresowani zakupem udziałów — nie przysługuje im prawo pierwokupu. Możesz zbyć swój udział nawet bez informowania ich o tym fakcie, co jest dogodne, jeśli konflikt między wami jest naprawdę duży.
Niemniej warto rozważyć sprzedaż udziału pozostałym współwłaścicielom, jeśli sytuacja Ci na to pozwala. Odpada Ci wtedy poszukiwanie kupca, który zdecyduje się zakupić tylko część mieszkania lub domu. Poza tym istnieje spore prawdopodobieństwo, że pozostali współwłaściciele chętnie przystaną na taką propozycję. Jak zatem to zrobić?
Najlepiej, jeśli sprzedaż części domu pozostałym współwłaścicielom będzie przebiegać według poniższego schematu:
Dokonaj wyceny nieruchomości. Zanim zdecydujesz się sprzedaży swojego udziału w nieruchomości, dowiedz się, jaka jest jego cena rynkowa. Pamiętaj, że współwłaściciele nieruchomości mogą być bardziej skłonni do zakupu, jeśli zaproponujesz im nieco niższą cenę niż rynkowa. W celu ustalenia wartości swojej części nie musisz korzystać z usług rzeczoznawcy majątkowego. Kalkulatory wyceny online są dość precyzyjne i miarodajne, więc mogą okazać się wystarczające.
Złóż ofertę współwłaścicielom. Nie zamykaj się przy tym na negocjacje. Znalezienie kupca na same udziały może być bardzo trudne i niekiedy będziesz musiał pójść na ustępstwa.
Zawarcie umowy. Sprzedaż udziału w nieruchomości musi być dokonana w formie aktu notarialnego. Po umówieniu wizyty u notariusza przygotuj swój dokument tożsamości oraz dokument potwierdzający prawo do posiadanych udziałów (np. akt notarialny kupna-sprzedaży, postanowienie sądu o nabyciu spadku lub akt poświadczenia dziedziczenia nieruchomości ze spadku, numer księgi wieczystej).
WAŻNE! Zgodnie z polskim Kodeksem cywilnym brak zgody pozostałych współwłaścicieli nieruchomości nie uniemożliwia sprzedaży swojej części. Możesz sprzedać swój udział w nieruchomości nawet bez ich wiedzy — nie przysługuje im bowiem prawo pierwokupu. Wyjątek stanowi sytuacja, gdy sprzedaż dotyczy nieruchomości rolnej, a pozostali współwłaściciele prowadzą na niej gospodarstwo. Wówczas musisz ich najpierw poinformować o warunkach sprzedaży i dać im czas na podjęcie decyzji, a dopiero gdy nie zdecydują się na zakup — zaoferować swoje udziały osobie trzeciej.
Sprzedaż udziału w nieruchomości osobie trzeciej. Dlaczego to takie trudne?
Formalnie nic nie stoi na przeszkodzie sprzedaży ułamkowej części nieruchomości osobie trzeciej. Swoim udziałem możesz rozporządzać według swojego uznania i pozostali współwłaściciele nie mogą Ci w tym przeszkodzić. Działanie w zgodzie z przepisami a realia rynku nieruchomości mogą jednak różnić się od siebie w bardzo dużym stopniu. W praktyce sprzedaż udziału w nieruchomości będzie bardzo trudna, a w wielu przypadkach niemożliwa. Dlaczego? Jeśli chcesz sprzedać nieruchomość tylko w części, musisz liczyć się z faktem, że chętni na taki zakup są naprawdę nieliczni.
Wyceń swoją nieruchomość online za darmo
Jeśli szukasz sposobu na pilną sprzedaż mieszkania albo domu, to Transakcja24h.pl będzie świetnym rozwiązaniem
Uzyskaj wstępną ofertę kupna w 24h
Kupując sam udział w nieruchomości, nabywca nie staje się właścicielem jej wydzielonej, fizycznej części. Nabywa jedynie abstrakcyjny ułamek całości, przez co nie może swobodnie zarządzać nieruchomością bez porozumienia z pozostałymi współwłaścicielami. Nie przysługuje mu też wyłączne prawo do korzystania z nieruchomości i musi ustalić zasady jej użytkowania wraz z innymi współwłaścicielami. Jednomyślność wszystkich jest potrzebna m.in. do przeprowadzenia remontu czy wynajęcia nieruchomości. Potencjalny kupiec musi też zdawać sobie sprawę, że inni współwłaściciele mogą dążyć do zniesienia współwłasności nieruchomości. Koniec końców może to oznaczać konieczność przejęcia całego mieszkania z obowiązkiem spłaty pozostałych, a nawet przymusowej sprzedaży.
Mając te problemy na uwadze, większość nabywców będzie po prostu unikać takiego zakupu. W efekcie możesz być zmuszony do sprzedaży udziałów w nieruchomości po znacznie zaniżonej cenie, co będzie zupełnie nieopłacalne i najczęściej też będzie trwać latami. Często jedynym wyjściem z tej niełatwej sytuacji jest sprzedaż udziałów w skupie nieruchomości — sprawdza się zdecydowanie lepiej niż samodzielna sprzedaż udziału osobie trzeciej.
Skup udziałów w nieruchomościach – szybkie rozwiązanie Twojego problemu?
Sprzedaż części mieszkania firmie skupującej pozwoli Ci szybko pozbyć się udziałów w nieruchomości bez zgody inny współwłaścicieli i otrzymać gotówkę bez długotrwałego postępowania sądowego czy poszukiwania prywatnego kupca. To rozwiązanie dogodne, jeśli wcześniejsze próby porozumienia z innymi współwłaścicielami zawiodą, a Ty chcesz uzyskać rozsądną cenę za swoją część mieszkania.
Jak przebiega skup udziału w nieruchomości? Niezbyt różni się on od tradycyjnej sprzedaży nieruchomości takiej firmie i zazwyczaj zawiera się w zaledwie kilku krokach. W naszej firmie przebiega on następująco:
Wycena nieruchomości online. Wystarczy, że się z nami skontaktujesz i przedstawisz swoją sytuację. Wyceny udziału dokonamy zdalnie, biorąc pod uwagę wielkość Twojego udziału, lokalizację mieszkania lub domu, stan prawny nieruchomości, czy aktualne trendy rynkowe.
Załatwienie formalności. Po wycenie przedstawimy Ci ofertę, a jeśli ją zaakceptujesz, przystąpimy do załatwiania formalności. Nie będziesz potrzebować innych dokumentów, niż te, które wymieniliśmy wcześniej.
Podpisanie umowy sprzedaży udziałów w nieruchomości u notariusza. Jeśli nie wystąpią żadne nieoczekiwane przeszkody, podpisanie aktu notarialnego może odbyć się zaledwie po kilku dniach.
Od tej pory to my stajemy się nowym współwłaścicielem przejmujemy na siebie współpracę i ewentualne spory z pozostałymi współwłaścicielami. To Twój sposób na szybką sprzedaż, jeśli współwłasność jest wysoce problematyczna.
Alternatywa dla sprzedaży: sądowe zniesienie współwłasności. Na czym polega?
Zniesienie współwłasności bywa traktowana jako ostateczność, ponieważ jest nie tylko czasochłonna, ale też nieprzewidywalna. Przy braku porozumienia współwłaścicieli co do przyszłości nieruchomości, trudno oszacować, jaki będzie wynik postępowania sądowego. Dla większości osób biorących w nim udział nie jest on satysfakcjonujący, zwłaszcza jeśli sąd zastosuje przymusowe rozwiązanie konfliktu.
Podział fizyczny. Decydując się na taki krok, sąd podzieli nieruchomość na odrębne części, przypisując każdą z nich jednemu współwłaścicielowi. Trzeba jednak pamiętać, że taki podział nie zawsze jest jednak technicznie wykonalny.
Przyznanie nieruchomości jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych.
Sprzedaż nieruchomości i podział pieniędzy. Jeśli inne metody są niemożliwe, sąd może nakazać sprzedaż nieruchomości i rozdysponowanie środków uzyskanych przy sprzedaży pomiędzy współwłaścicieli proporcjonalnie do wielkości ich udziałów. Trzeba jednak pamiętać, że w takiej sytuacji cała nieruchomość jest sprzedawana na licytacji komorniczej, przez co cena sprzedaży nie będzie zbyt wysoka. Dodatkowo właściciele domu czy mieszkania poniosą też koszty sporządzenia operatu szacunkowego przez rzeczoznawcę majątkowego. Warto robić więc wszystko, aby uniknąć takiej opcji.
PAMIĘTAJ! Wniosek o zniesienie współwłasności może złożyć każdy współwłaściciel bez konieczności uzyskania zgody pozostałych.
Jak wycenić swój 1/6 udziału? Czy to po prostu 1/6 wartości rynkowej?
Wycena udziału w nieruchomości jest bardziej złożona, niż mogłoby się wydawać. Logika podpowiadałaby, że cenę sprzedaży swojej części nieruchomości można wyznaczyć po prostu dzieląc wartość rynkową całej nieruchomości przez swój ułamkowy udział. Niekoniecznie ma to jednak zastosowanie w rzeczywistości.
Sprzedaż ułamkowej części jest bowiem mniej opłacalna niż sprzedaż całej nieruchomości. Jej wartość znacznie obniża fakt, że kupiec nie ma wtedy pełnej swobody korzystania z nieruchomości i musi liczyć się z tym, że zarządzaniem mieszkaniem lub domem może być problematyczne. Z tego powodu udziały w nieruchomości są często sprzedawane z upustem. Przykładowo, jeśli wartość mieszkania wynosi 600 000 zł, Twój udział wielkości 1/6 nie będzie warto 100 000 zł i raczej nie uda Ci się go sprzedać za taką kwotę.
Trudno przy tym powiedzieć, jaka będzie adekwatna cena 1/6 udziałów. Tak jak w przypadku całej nieruchomości, na cenę części ułamkowej wpływa wiele czynników. Dlatego, zanim sprzedasz swój udział, skonsultuj się z rzeczoznawcą lub firmą prowadzącą skup udziałów w nieruchomościach. To pozwoli Ci ustalić korzystną cenę sprzedaży — nie za niską, ale też nie za wysoką, co ułatwi zbycie udziału. W ten sposób nie tylko nie stracisz na transakcji, ale też łatwiej znajdziesz kupca.
W naszym serwisie możesz skorzystać z bezpłatnej i niezobowiązującej wyceny udziałów nieruchomości. Decyzję podejmiemy na podstawie faktycznych wskaźników, które wpływają na ich wartość. Pozwoli Ci to już zawczasu dowiedzieć się, że sprzedaż części nieruchomości bez zgody współwłaściciela może się naprawdę opłacać.
Najczęściej zadawane pytania
Komu w pierwszej kolejności mogę zaoferować sprzedaż mojego 1/6 udziału we wspólnej nieruchomości?
Najlepiej zacząć od rozmów z pozostałymi współwłaścicielami. Mogą być oni najbardziej zainteresowani kupnem, by powiększyć swój udział. Ofertę można też złożyć firmie skupującej udziały.
Czy do sprzedaży mojego udziału w nieruchomości potrzebuję zgody pozostałych współwłaścicieli?
Nie. Swój udział możesz sprzedać dowolnej osobie bez zgody pozostałych. Nie mają oni ustawowego prawa pierwokupu, chyba że wynika ono z wcześniejszej umowy zawartej między wami u notariusza.
Co zrobić, gdy żaden ze współwłaścicieli nie chce kupić mojego udziału w nieruchomości?
Możesz poszukać nabywcy na wolnym rynku lub skontaktować się z firmą specjalizującą się w skupie udziałów. Takie podmioty często kupują udziały w skomplikowanych sytuacjach prawnych.
Jakie jest sądowe rozwiązanie, jeśli nie mogę sprzedać udziału ani dogadać się z resztą współwłaścicieli?
Możesz złożyć w sądzie wniosek o zniesienie współwłasności. Sąd może przyznać nieruchomość jednemu z was ze spłatą reszty, zarządzić sprzedaż całości i podział pieniędzy lub dokonać podziału fizycznego.
10.03.2024 ▪
6 min czytania ▪
Maciej Zak 