Jak skutecznie eksmitować najemcę, który nie płaci czynszu, po wygaśnięciu umowy najmu okazjonalnego?
Strona główna » Blog » Jak skutecznie eksmitować najemcę, który nie płaci czynszu, po wygaśnięciu umowy najmu okazjonalnego?
15.09.2025 ▪10 min czytania ▪Szymon Krawczyk
Spis treści
Niepłacący i niechciany lokator to koszmar każdego właściciela mieszkania. Zaległości w opłatach, niszczenie nieruchomości, uniemożliwienie wstępu do lokum — wynajmowanie mieszkania zawsze wiąże się z ryzykiem, że najemca przestanie płacić czynsz i przysporzy sporo innych kłopotów. Co najgorsze, nie zawsze są możliwości, aby usunąć lokatora z mieszkania szybko i bezboleśnie. Polskie prawo przewiduje jednak pewne instrumenty, które mają chronić właścicieli nieruchomości już zawczasu — w tym umowę najmu okazjonalnego. Nie zawsze są one niezawodne, ale znacznie pomagają wynajmującemu wyegzekwowanie opuszczenia lokalu przez lokatora. Jak wygląda eksmisja w takim przypadku? W artykule tłumaczymy, dlaczego zawarcie umowy najmu lokalu w trybie okazjonalnym może być dla Ciebie korzystne i jak złożyć pozew o eksmisję, jeżeli mimo to lokator będzie sprawiał problemy.
Czym jest najem okazjonalny i dlaczego ułatwia eksmisję?
Umowa najmu okazjonalnego to specyficzny typ umowy najmu, wprowadzony do polskiego systemu prawnego w celu zwiększenia ochrony właściciela nieruchomości przed nieuczciwymi lub problematycznymi lokatorami. Niestety, standardowe postępowanie eksmisyjne w Polsce jest procesem i długotrwałym, i skomplikowanym. Ze względu na przepisy Ustawy o ochronie praw lokatorów, właściciel lokalu często przez wiele lat nie może odzyskać mieszkania od niepłacącego lokatora, zwłaszcza jeśli temu przysługuje prawo do lokalu socjalnego. Powodem takiego stanu rzeczy jest fakt, że gminy często nie mają wystarczających zasobów, aby zapewnić mieszkanie socjalne w krótkim czasie, w związku z czym niemożliwa jest eksmisja. W efekcie właściciel nieruchomości ponosi straty finansowe, a jednocześnie nie może swobodnie dysponować swoją własnością.
W przeciwieństwie do tradycyjnej umowy najem okazjonalny wprowadza szereg dodatkowych zabezpieczeń, które znacząco upraszczają i przyspieszają proces eksmisji, gdy najemca przestaje wywiązywać się ze swoich obowiązków. Na czym polega najem okazjonalny?
Art. 19e ust. 1 Ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego: “Do egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu mieszkalnego, co do którego zawarto umowę najmu okazjonalnego, nie stosuje się przepisów ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.”
W tym przypadku do umowy najmu dołącza się oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym ten dobrowolnie poddaje się egzekucji i zobowiązuje do opróżnienia lokalu w terminie wskazanym przez jego właściciela w wezwaniu do zapłaty oraz w żądaniu opuszczenia lokalu. Najemca jednocześnie wskazuje inny lokal, do którego będzie mógł się przeprowadzić w przypadku eksmisji. To zabezpieczenie eliminuje problem przyznania prawa do lokalu socjalnego, ponieważ komornik ma dokąd eksmitować lokatora z mieszkania.
Umowa najmu okazjonalnego — najważniejsze fakty:
Umowa musi być zawarta w formie pisemnej pod rygorem nieważności. Jest to warunek bezwzględny — ustne porozumienie nie będzie miało mocy prawnej najmu okazjonalnego.
Wynajmującym przy najmie okazjonalnym może być wyłącznie osoba fizyczna, która nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali.
Umowa zawierana jest na czas oznaczony, jednak nie dłuższy niż 10 lat.
Do umowy należy bezwzględnie dołączyć również oświadczenie właściciela lokalu zastępczego (lub osoby posiadającej tytuł prawny do innego lokalu) o wyrażeniu zgody na zamieszkanie w nim najemcy.
Właściciel mieszkania na 14 dni od daty rozpoczęcia najmu, aby zgłosić zawarcie umowy najmu okazjonalnego do właściwego Urzędu Skarbowego. Niewypełnienie tego obowiązku powoduje, że umowa traci status najmu okazjonalnego.
Co praktycznie daje to właścicielowi mieszkania, jeśli chodzi o potencjalną eksmisję najemcy? Przede wszystkim, notarialne oświadczenie lokatora działa jak tytuł wykonawczy. Dzięki temu właściciel nie musi już występować do sądu z pozwem o eksmisję. Wystarczy, że po upływie terminu umowy lub po jej rozwiązaniu z powodu zaległości w opłatach wystąpi do sądu z wnioskiem o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu, a następnie przekaże go komornikowi.
Dodatkowo, ponieważ lokatorowi nie przysługuje prawo do lokalu socjalnego, eksmisja po wygaśnięciu umowy będzie szybsza i łatwiejsza. Dzieje się tak również dlatego, że przepisy dotyczące zakazu eksmisji w okresie ochronnym (od 1 listopada do 31 marca) są znacznie łagodniejsze, ponieważ komornik może w każdej chwili przeprowadzić eksmisję nielegalnego lokatora do lokalu wskazanego w akcie notarialnym.
Krok 1: Wezwanie do dobrowolnego opróżnienia lokalu. Jak je napisać?
Jeżeli najemca po wygaśnięciu umowy wynajmu mieszkania przestał płacić czynsz i nie chce opuścić lokalu, musisz zacząć działać. Pierwszym krokiem, który musisz podjąć, jest wezwanie do zapłaty oraz wypowiedzenie umowy najmu. Zgodnie z Kodeksem cywilnym, możesz to zrobić, jeżeli lokator zalega z płatnościami za co najmniej dwa pełne okresy rozliczeniowe.
Art. 672 Kodeksu cywilnego: “Jeżeli najemca dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności, wynajmujący może wypowiedzieć umowę najmu bez zachowania terminów wypowiedzenia. Warunkiem jest uprzedzenie najemcy na piśmie, wyznaczając mu dodatkowy termin do zapłaty czynszu i uprzedzając go o zamiarze wypowiedzenia umowy.”
Kolejnym krokiem do eksmisji najemcy jest wysłanie wezwania do dobrowolnego opuszczenia mieszkania. Pismo powinno zawierać następujące informacje:
datę zawarcia umowy najmu okazjonalnego lokalu i okres jej obowiązywania;
podstawę prawną i przyczynę wypowiedzenia lub rozwiązania umowy (np. zaległości w płatnościach);
termin, w jakim lokator powinien zaprzestać korzystania z mieszkania i je opuścić.
ostrzeżenie, że w przypadku braku reakcji wystąpisz do sądu o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu.
Wezwanie do opuszczenia lokalu i nakazanie jego opróżnienia wyślij listem poleconym za potwierdzeniem odbioru. Po dwóch próbach nieudanego dostarczenia przyjmuje się, iż zostało ono skutecznie przekazane adresatowi.
UWAGA! Nawet w przypadku najmu okazjonalnego, eksmisja po wygaśnięciu umowy wymaga od Ciebie przestrzegania konkretnych procedur. Pamiętaj, że nie możesz tak po prostu wyrzucić lokatora z mieszkania, wtargnąć do niego lub wymienić w nim zamków. Będzie to bowiem traktowane jako naruszenie miru domowego, który podlega karze — w takim przypadku prawo stoi po stronie lokatora.
Krok 2: Wniosek do sądu o nadanie klauzuli wykonalności. Co musisz wiedzieć?
Jeśli najemca nie zastosuje się do Twojego wezwania, możesz złożyć wniosek o eksmisję do sądu, a właściwie o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu. Nie jest konieczne postępowanie sądowe — wcześniej najemca sam, dobrowolnie poddał się egzekucji. To uproszczona procedura w porównaniu do klasycznego postępowania eksmisyjnego — sąd nie ocenia wtedy, czy lokator ma rację i nie rozstrzyga, czy przysługuje mu prawo do lokalu socjalnego, a jedynie sprawdza, czy wniosek jest kompletny.
Stosowny wniosek złóż do sądu rejonowego właściwego dla miejsca położenia nieruchomości. Dołącz do niego:
Wyceń swoją nieruchomość online za darmo
Jeśli szukasz sposobu na pilną sprzedaż mieszkania albo domu, to Transakcja24h.pl będzie świetnym rozwiązaniem
Uzyskaj wstępną ofertę kupna w 24h
kopię umowy najmu okazjonalnego lokalu;
oryginał aktu notarialnego, w którym lokator poddał się egzekucji;
oświadczenie właściciela innego lokalu o przyjęciu najemcy;
dowód doręczenia wezwania do opróżnienia i wydania lokalu;
poświadczenie wygaśnięcia umowy najmu.
Po tym, jak sąd rozpatrzy Twój wniosek (zazwyczaj dzieje się to bardzo szybko), otrzymasz tytuł wykonawczy, który możesz przekazać komornikowi i który będzie stanowił podstawę postępowania eksmisyjnego.
Krok 3: Egzekucja komornicza – jak i kiedy złożyć wniosek?
Wniosek o eksmisję nieuczciwego lokatora jest już właściwie formalnością, jeśli dysponujesz tytułem wykonawczym — złożyć go w każdej chwili do komornika sądowego i jeśli nie popełnisz żadnych błędów proceduralnych, komornik przystąpi do działania.
We wniosku o eksmisję do komornika zawrzyj:
dane swoje i lokatora;
adres wynajmowanego mieszkania;
wskazanie, że eksmisja dotyczy osoby mieszkającej w lokalu bez tytułu prawnego;
oryginał tytułu wykonawczego.
Po przyjęciu dokumentu komornik najpierw wzywa lokatora do dobrowolnego opuszczenia lokalu w wyznaczonym terminie, a w przypadku braku reakcji — wyznacza termin eksmisji do lokum wskazanego w załączniku do umowy najmu okazjonalnego.
Ile trwa i kosztuje eksmisja w trybie najmu okazjonalnego?
Sama eksmisja po wygaśnięciu umowy nie jest zbytnio kosztowna, pomimo że jest ona znacznie szybsza niż w przypadku standardowej umowy. Cała procedura — od wypowiedzenia umowy do opuszczenia mieszkania przez lokatora — może trwać od 3 do 6 miesięcy. Tymczasem w przypadku tradycyjnej eksmisji czas ten może wydłużyć się nawet do kilku lat.
Koszty, które musisz ponieść w związku z eksmisją najemcy, to głównie opłata sądowa za wniosek o nadanie klauzuli wykonalności. Aktualnie wynosi ona 50 zł.
O wiele więcej zapłacisz jednak za samo sporządzenie umowy najmu okazjonalnego — wynagrodzenie notariusza za sporządzenie aktu może kosztować od 200 do 500 zł + 23% VAT. Nie jest jasno uregulowane, kto w takim przypadku ponosi koszty notarialne. Zwykle przyjmuje się, że spadają one na właściciela nieruchomości, ale nic nie stoi na przeszkodzie, aby podzielić się nimi na pół z najemcą.
Najemca z dzieckiem a eksmisja lokatora – czy najem okazjonalny chroni wynajmującego?
W tradycyjnym trybie eksmisja najemcy z dzieckiem jest praktycznie niemożliwa bez dostarczenia mu przez gminę lokalu socjalnego. W praktyce z pewnością nie dzieje się to z dnia na dzień i w przypadku biedniejszych gmin lub bardzo dużych gmin miejskich, znalezienie spełniającego standardy lokalu może ciągnąć się nawet latami.
Jeśli jednak działasz na podstawie umowy najmu okazjonalnego, sytuacja jest zgoła inna. Jak już wspomnieliśmy, Ustawa o ochronie praw lokatorów stanowi, że umowa najmu okazjonalnego uprawnienia do lokalu socjalnego nie przysługują najemcy — nawet jeśli ten ma dzieci. Ponieważ w umowie znajduje się oświadczenie właściciela innej nieruchomości o przyjęciu lokatora w przypadku eksmisji, komornik po prostu kieruje najemcę dzieckiem do tego lokalu. Nie musi przy tym wykonywać zabronionej eksmisji z mieszkania na bruk czy czekać, aż gmina przyzna nielegalnemu lokatorowi lokal socjalny.
Podsumowanie: jak eksmitować lokatora po wygaśnięciu umowy najmu okazjonalnego?
Umowa najmu okazjonalnego to instrument prawny, który skutecznie równoważy prawa właścicieli mieszkań i lokatorów. Choć proces jej zawarcia jest bardziej sformalizowany i wiąże się z kosztami, korzyści — zwłaszcza w kontekście ewentualnej eksmisji — są ogromne.
Dzięki najmowi okazjonalnemu właściciel nieruchomości zyskuje poczucie bezpieczeństwa i pewność, że w przypadku problemów z nieuczciwego lokatora będzie mógł szybko i sprawnie odzyskać swoją nieruchomość. Z kolei najemca, mimo że godzi się na uproszczoną procedurę eksmisji, wciąż pozostaje chroniony przez przepisy prawne i może być pewny, że stosunek prawny pomiędzy nim a właścicielem jest jasno określony. Nie musi więc obawiać się żadnych nadużyć.
Jeśli więc wynajmujesz mieszkanie i chcesz uniknąć przykrych niespodzianek ze strony lokatorów, umowa najmu okazjonalnego jest podstawą Twojego bezpieczeństwa finansowego i prawnego.
A co zrobić, jeśli chcesz przeprowadzić eksmisję lokatora bez umowy? Masz dwa wyjścia: czekać na to, aż wyrok sądu nakazujący eksmisję będzie mógł być w końcu wykonany lub sprzedać nieruchomość. To drugie rozwiązanie jest ostatecznością, to jest jak najbardziej możliwe — nie musisz mieć zgody lokatora, aby swobodnie rozporządzać swoją nieruchomością. Rozważ sprzedaż mieszkania do skupu nieruchomości — możesz liczyć na transakcję załatwioną właściwie od ręki i szybko, a co najważniejsze bezpiecznie, odzyskać swoje pieniądze. W KupujemyM.pl mamy spore doświadczenie z nieruchomościami z lokatorami!
Najczęściej zadawane pytania
Jaki jest pierwszy formalny krok, by usunąć lokatora po wygaśnięciu umowy najmu okazjonalnego?
Należy doręczyć najemcy pisemne żądanie opróżnienia lokalu, wyznaczając mu na to termin nie krótszy niż 7 dni. To formalny krok, który rozpoczyna procedurę przymusowej wyprowadzki.
Jak zmusić lokatora do wyprowadzki, jeśli zignorował wezwanie w ramach najmu okazjonalnego?
Składasz do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu, w którym najemca poddał się egzekucji. To znacznie szybsze niż standardowy proces o eksmisję.
Kto fizycznie usunie opornego najemcę z lokalu po uzyskaniu klauzuli wykonalności?
Z uzyskaną z sądu klauzulą wykonalności udajesz się bezpośrednio do komornika. Tylko on jest uprawniony do wszczęcia postępowania egzekucyjnego i fizycznego opróżnienia lokalu z lokatora.
Dlaczego eksmisja z umowy najmu okazjonalnego jest skuteczniejsza niż ze zwykłej umowy?
Omijasz długotrwały proces sądowy, a najemcy nie chroni prawo do lokalu socjalnego. Komornik może rozpocząć działania eksmisyjne niemal natychmiast po otrzymaniu od Ciebie tytułu wykonawczego.
20.03.2023 ▪
5 min czytania ▪
Maciej Zak 