Strona główna » Blog » Jak kupić nieruchomość na licytacji komorniczej?
10.12.2025 ▪6 min czytania ▪Szymon Krawczyk
Spis treści
Zakup mieszkania lub domu w cenie o 30% niższej od rynkowej brzmi jak okazja życia. Dla wielu inwestorów oraz osób szukających własnego “M”, licytacje komornicze nieruchomości stanowią atrakcyjną alternatywę dla tradycyjnego rynku wtórnego. Proces ten różni się jednak diametralnie od wizyty u notariusza ze sprzedającym. Jest to procedura sądowa, ściśle sformalizowana i obarczona specyficznymi ryzykami. W tym poradniku przeprowadzimy Cię przez ten proces krok po kroku, opierając się na przepisach Kodeksu postępowania cywilnego (k.p.c.).
Gdzie szukać licytacji komorniczych i jak czytać obwieszczenia?
Pierwszym krokiem jest znalezienie odpowiedniej oferty. Komornik nie jest agentem nieruchomości i nie wystawia mieszkań na popularnych portalach ogłoszeniowych w standardowej formie.
Oficjalnym źródłem informacji o planowanych aukcjach jest portal prowadzony przez Krajową Radę Komorniczą (licytacje.komornik.pl) oraz tablice ogłoszeń w budynkach sądów rejonowych. Informacja o licytacji nazywa się obwieszczeniem.
Zgodnie z art. 953 § 1 k.p.c., obwieszczenie musi zawierać m.in.:
oznaczenie nieruchomości (adres, numer księgi wieczystej),
czas i miejsce licytacji,
sumę oszacowania (wartość rynkową ustaloną przez biegłego),
cenę wywołania,
wysokość rękojmi (wadium).
Analizując obwieszczenie, zwróć uwagę na termin oględzin. Komornik ma obowiązek wyznaczyć czas, w którym potencjalni licytanci mogą obejrzeć nieruchomość. To kluczowy moment, aby ocenić stan techniczny lokalu.
Cena wywołania licytacja – ile naprawdę zapłacisz?
To, co przyciąga kupujących, to niska cena startowa. Ustawodawca przewidział dwa terminy licytacji, jeśli pierwsza nie dojdzie do skutku.
Pierwsza licytacja:Cena wywołania licytacja rozpoczyna się od 3/4 sumy oszacowania.
Druga licytacja: Jeśli na pierwszym terminie nikt nie przystąpi do przetargu, komornik wyznacza drugi termin. Wówczas cena wywoławcza spada do 2/3 sumy oszacowania (art. 983 k.p.c.). Jest to najniższa kwota, za jaką można nabyć nieruchomość w drodze publicznej licytacji.
Warto pamiętać, że cena wywołania to dopiero start. Ostateczna kwota zależy od liczby chętnych i przebiegu licytacji.
Jak przystąpić do licytacji komorniczej? Warunek konieczny: Rękojmia
Samo przyjście do sądu (lub zalogowanie się na portal w przypadku e-licytacji) nie wystarczy. Aby wziąć czynny udział w przetargu, musisz wpłacić wadium. W języku prawniczym nazywa się to rękojmią.
Wadium licytacja komornicza wymaga wpłaty w wysokości jednej dziesiątej części sumy oszacowania (nie ceny wywołania!).
Zgodnie z art. 962 § 1 k.p.c., rękojmia musi zostać wpłacona najpóźniej w dniu poprzedzającym przetarg. Liczy się data uznania środków na rachunku bankowym komornika, a nie data zlecenia przelewu. Brak wpłaty w terminie skutkuje niedopuszczeniem do licytacji.
Co dzieje się z wadium?
Jeśli wygrasz licytację: wadium zalicza się na poczet ceny nabycia.
Jeśli przegrasz licytację: komornik zwraca Ci pieniądze niezwłocznie (zazwyczaj w ciągu kilku dni roboczych).
Ważne: Jeśli wygrasz, ale nie wpłacisz reszty ceny w terminie, wadium przepada na rzecz Skarbu Państwa lub wierzycieli.
Licytacje komornicze krok po kroku – przebieg aukcji
Licytacja odbywa się publicznie pod nadzorem sędziego albo referendarza sądowego. Może mieć formę tradycyjną (w sali sądowej) lub elektroniczną.
Wyceń swoją nieruchomość online za darmo
Jeśli szukasz sposobu na pilną sprzedaż mieszkania albo domu, to Transakcja24h.pl będzie świetnym rozwiązaniem
Uzyskaj wstępną ofertę kupna w 24h
Otwarcie przetargu: Komornik wywołuje licytację, podaje obecnych licytantów i cenę wywoławczą.
Postąpienie: Licytanci zgłaszają swoje oferty. Minimalne postąpienie (kwota, o którą trzeba przebić poprzednią ofertę) wynosi nie mniej niż jeden procent ceny wywołania, z zaokrągleniem wzwyż do pełnych złotych (art. 978 § 2 k.p.c.).
Przycięcie: Po ustaniu postąpień (gdy nikt nie chce dać więcej), sędzia trzykrotnie obwieszcza ostatnią cenę i zamyka przetarg, udzielając przybicia osobie, która zaoferowała najwyższą kwotę.
Co po wygranej licytacji komorniczej? Formalności sądowe
Wygranie przetargu to nie koniec, a dopiero początek formalności. Moment, w którym sędzia uderza młotkiem, to tzw. przybicie licytacyjne.
Po uprawomocnieniu się postanowienia o przybiciu (co trwa zazwyczaj 7 dni, jeśli nikt nie wniesie skargi), sąd wzywa nabywcę do zapłaty reszty ceny.
Masz na to dwa tygodnie od otrzymania wezwania. Pieniądze wpłaca się na rachunek depozytowy sądu. W uzasadnionych przypadkach (np. oczekiwanie na kredyt) można wnioskować o wydłużenie tego terminu, jednak nie dłużej niż do miesiąca.
Gdy cała kwota wpłynie na konto, sąd wydaje postanowienie o przysądzeniu własności. To najważniejszy dokument. Zgodnie z art. 999 § 1 k.p.c., prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności przenosi własność na nabywcę i jest tytułem do ujawnienia prawa nabywcy w księdze wieczystej. Co istotne – zastępuje ono akt notarialny. Nie musisz iść do notariusza.
Ryzyko zakupu na licytacji – na co uważać?
Zakup mieszkania od komornika wiąże się z wyłączeniem rękojmi za wady. Oznacza to, że nie możesz reklamować mieszkania, jeśli po zakupie okaże się, że instalacja elektryczna jest do wymiany albo dach przecieka (art. 971 k.p.c.). Kupujesz nieruchomość w takim stanie, w jakim jest.
Drugim, znacznie poważniejszym problemem, są lokatorzy. Kupując mieszkanie na licytacji, nabywasz je często wraz z dłużnikiem i jego rodziną. Choć prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności jest tytułem wykonawczym do wprowadzenia nabywcy w posiadanie (czyli eksmisji), polskie prawo chroni lokatorów.
Jeśli dłużnikowi przysługuje prawo do lokalu socjalnego, eksmisja może zostać wstrzymana do czasu, aż gmina zapewni taki lokal. To może trwać latami. Dlatego tak ważne jest ustalenie, kto zamieszkuje w lokalu.
Perspektywa dłużnika – czy licytacja to ostateczność?
Dla osoby zadłużonej licytacja jest najmniej korzystnym sposobem sprzedaży majątku. Koszty egzekucyjne są ogromne, a cena uzyskana z licytacji rzadko pokrywa rzeczywistą wartość nieruchomości. Jeśli komornik nie może zaspokoić wierzycieli z innych składników majątku, sięga po nieruchomość (więcej o tym procesie przeczytasz w artykule:co robi komornik gdy nie ma z czego ściągnąć długu).
Dlatego dłużnicy często szukają sposobów, by sprzedać nieruchomość na wolnym rynku jeszcze przed licytacją, co pozwala uzyskać wyższą cenę i spłacić więcej długów. O strategiach obronnych piszemy w poradniku:jak pozbyć się komornika.
Podsumowanie
Wiedza o tym, jak przystąpić do licytacji komorniczej, pozwala na nabycie nieruchomości w bardzo atrakcyjnej cenie. Wymaga to jednak dysponowania gotówką (wadium i szybka dopłata reszty ceny), cierpliwości w procedurach sądowych oraz akceptacji ryzyka związanego ze stanem technicznym i prawnym lokalu.
Jeśli szukasz bezpiecznej transakcji lub z drugiej strony – jesteś dłużnikiem, który chce uniknąć licytacji i sprzedać mieszkanie szybciej i drożej niż zrobi to komornik, skontaktuj się z nami. Naszskup nieruchomości za gotówkę oferuje natychmiastową pomoc, pozwalając zamknąć sprawy finansowe bez stresu związanego z procedurami sądowymi.
Najczęściej zadawane pytania
Jakie warunki trzeba spełnić, aby wziąć udział w licytacji komorniczej?
Licytacje są publiczne – może w nich wziąć udział każdy (poza dłużnikiem i jego rodziną). Warunkiem koniecznym jest wpłacenie rękojmi (wadium), która wynosi 10% sumy oszacowania nieruchomości. Rękojmia musi znaleźć się na koncie komornika najpóźniej w dniu poprzedzającym przetarg. Należy też mieć przy sobie dowód osobisty.
Czy kupując mieszkanie na licytacji, przejmuję długi poprzedniego właściciela?
Co do zasady – nie. Nabycie pierwotne na licytacji “czyści” hipotekę. Długi ciążące na nieruchomości są spłacane z ceny, którą wpłacasz, a te niezaspokojone – wygasają. Uwaga: nie dotyczy to jednak praw lokatorów (umowy najmu, dożywocie) oraz służebności osobistych, które w pewnych sytuacjach mogą pozostać w mocy.
Wygrałem licytację, ale dłużnik nie chce się wyprowadzić. Jak odzyskać mieszkanie?
Prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności działa jak wyrok eksmisyjny. Jeśli dłużnik stawia opór, musisz złożyć wniosek do komornika o wykonanie eksmisji. Niestety, w Polsce proces ten może trwać miesiącami (lub latami), jeśli dłużnikowi przysługuje prawo do lokalu socjalnego, którego gmina nie posiada.
Kupiłem mieszkanie na licytacji jako okazję, ale remont i problemy prawne mnie przerosły. Co teraz?
Licytacyjne okazje często wiążą się z ukrytymi kosztami i stresem. Jeśli chcesz szybko “wyjść” z inwestycji, zgłoś się do skupu nieruchomości. Odkupimy od Ciebie lokal w stanie takim, w jakim jest (nawet z lokatorem czy do generalnego remontu). Odzyskasz zamrożony kapitał i zysk natychmiast, bez dalszej walki.
29.01.2025 ▪
5 min czytania ▪
Transakcja24h.pl 