Darowizna nieruchomości od rodziców 2025: Co warto wiedzieć o kosztach i formalnościach?
Strona główna » Blog » Darowizna nieruchomości od rodziców 2025: Co warto wiedzieć o kosztach i formalnościach?
26.06.2025 ▪8 min czytania ▪Szymon Krawczyk
Spis treści
Darowizna nieruchomości od rodziców to często spotykany sposób na zabezpieczenie przyszłości dzieci. Aby jednak darowizna była skuteczna, a roszczenia ze strony innych osób niewymagalne, obie strony umowy muszą dopełnić szeregu formalności notarialnych i podatkowych. Przedstawiamy kluczowe aspekty darowizny domu od rodziców w świetle obowiązujących w 2025 roku przepisów.
Darowizna nieruchomości od rodziców – cenny prezent, który wymaga uwagi
Przekazanie majątku za życia pozwala rodzicom spokojnie uregulować sprawy finansowe i wesprzeć dziecko w budowaniu własnej przyszłości. Nierzadko stoi za tym także inny cel, a mianowicie uniknięcie przez dziecko skomplikowanego postępowania spadkowego. Z reguły taki krok zastępuje dziedziczenie testamentowe mieszkania, które mimo jasnego wskazania jednego spadkobiercy i tak musi odbyć drogę sądową, zanim nabierze mocy prawnej.
Darowizna domu od rodziców rodzi jednak konkretne skutki prawne zarówno dla darczyńców, jak i obdarowanych.
Darowizna domu od rodziców: Najważniejsze zasady i formalności
W polskim porządku prawnym umowę darowizny nieruchomości regulują dwa dokumenty:
Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 roku — Kodeks Cywilny
Ustawa z dnia 28 lipca 1983 roku o podatku od spadków i darowizn.
Zgodnie z zapisami Kodeksu Cywilnego, darowizna nieruchomości od rodziców to nieodpłatne przekazanie nieruchomości lub jej części na rzecz obdarowanego kosztem swego majątku.
Przepisy drugiej wymienionej ustawy mówią natomiast, że umowa darowizny nieruchomości musi być sporządzona w formie aktu notarialnego pod rygorem nieważności. Niedochowanie tego obowiązku sprawia, że darowizna będzie nieskuteczna. Konieczna jest zatem wizyta u notariusza.
Proces przekazania majątku w formie darowizny, który będzie rodził skutki prawne, wiąże się z wieloma obowiązkami i formalnościami. Oto, jak załatwić je krok po kroku.
Skompletowanie dokumentacji. Potrzebny do sporządzenia jest przede wszystkim dokument potwierdzający prawo własności darczyńców do nieruchomości — wypis aktu notarialnego zakupu, akt poświadczenia dziedziczenia, orzeczenie sądowe. Ważne są również: zaświadczenie o braku zaległości podatkowych, wypis z rejestru gruntów i budynków oraz wyrys z mapy ewidencyjnej, a także zaświadczenie o przeznaczeniu nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub jego braku.
Sporządzenie aktu notarialnego. Powinien on zawierać dokładny opis przedmiotu darowizny, oświadczenie darczyńców o darowaniu nieruchomości oraz oświadczenie obdarowanego o jej przyjęciu.
Wpis do księgi wieczystej. Po podpisaniu umowy notariusz składa wniosek do sądu wieczystoksięgowego o wpisanie nowego właściciela do księgi wieczystej.
Koszt darowizny domu na dziecko: ile zapłacisz u notariusza i w sądzie?
Koszt darowizny domu na dziecko składa się z kilku elementów: opłat notarialnych, sądowych oraz ewentualnie podatku od darowizny. W zdecydowanej większości przypadków największy udział w wydatkach mają koszty sporządzenia aktu notarialnego — obowiązkowego, jeśli właściciel nieruchomości chce legalnie dokonać darowizny mieszkania lub domu.
Ile kosztuje przepisanie domu na dziecko u notariusza? Opłaty w postacie taksy notarialnej w największym stopniu są uzależnione od wartości przedmiotu darowizny — w tym przypadku nieruchomości. W 2025 roku przedstawiają się następująco:
do 3 000 zł: 100 zł
3 000 zł do 10 000 zł: 100 zł + 3% od nadwyżki powyżej 3 000 zł
10 000 zł do 30 000 zł: 310 zł + 2% od nadwyżki powyżej 10 000 zł
30 000 zł do 60 000 zł: 710 zł + 1% od nadwyżki powyżej 30 000 zł
60 000 zł do 1 000 000 zł: 1 010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60 000 zł
1 000 000 zł do 2 000 000 zł: 4 770 zł + 0,2% od nadwyżki powyżej 1 000 000 zł
2 000 000 zł: 6 770 zł + 0,25% od nadwyżki powyżej 2 000 000 zł, ale nie więcej niż 10 000 zł.
Przykładowo, dla nieruchomości o wartości 250 000 zł opłaty notarialne wyniosą 1770 zł. Trzeba jednak pamiętać, że są to koszty netto i należy do nich doliczyć 23% podatku VAT.
UWAGA! W przypadku darowizny nieruchomości na rzecz dziecka (zaliczanego do I grupy podatkowej, tj. zstępnych -dzieci, wnuków, prawnuków), maksymalna taksa notarialna nie może przekroczyć 7 500 zł, nawet jeśli standardowe wyliczenie od wartości nieruchomości byłoby wyższe.
Poza tym przy przekazaniu nieruchomości dziecku należy się również liczyć z kosztami wypisów aktu notarialnego (6 zł netto za każdą rozpoczętą stronę wypisu), a także opłatami sądowymi. Te drugie dotyczą wpisu prawa własności do księgi wieczystej nieruchomości (200 zł) lub opcjonalnie założenia księgi wieczystej, jeśli nieruchomość jej nie posiadała (100 zł).
Ile kosztuje przepisanie domu na dziecko? Wyjaśniamy opłaty dla Urzędu Skarbowego
Kwestią, która budzi najwięcej pytań i wątpliwości przy darowiźnie nieruchomości od rodziców, jest podatek od darowizny. Czy w takim przypadku dzieci muszą zapłacić podatek? Mimo że co do zasady darowizna nieruchomości podlega opodatkowaniu, dzieci są z takiego obowiązku zwolnione. Wynika to z przepisów, które uprzywilejowują najbliższą rodzinę w kontekście spadków czy właśnie darowizn i nie nakładają na nią żadnych obciążeń finansowych.
Wyceń swoją nieruchomość online za darmo
Jeśli szukasz sposobu na pilną sprzedaż mieszkania albo domu, to Transakcja24h.pl będzie świetnym rozwiązaniem
Uzyskaj wstępną ofertę kupna w 24h
Art. 4a ust. 1 Ustawy z dnia 28 lipca 1983 roku o podatku od spadków i darowizn mówi, że:
“Zwalnia się od podatku nabycie własności rzeczy lub praw majątkowych przez małżonka, zstępnych, wstępnych, pasierba, rodzeństwo, ojczyma i macochę, jeżeli: zgłoszą nabycie własności rzeczy lub praw majątkowych właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego w terminie 6 miesięcy od dnia powstania obowiązku podatkowego (…)”.
W praktyce dzieci są więc zwolnione z zapłaty podatku od nieruchomości w formie darowizny. Ich jedynym obowiązkiem podatkowym jest zgłoszenie darowizny do Urzędu Skarbowego na formularzu SD-Z2 w ciągu pół roku od dnia podpisania aktu notarialnego. W przeciwnym razie podatek od darowizny mieszkania zostanie naliczony dla stawek obowiązujących dla I grupy podatkowej.
Ile wynosi podatek od darowizny mieszkania, gdy nie zgłosi się tego faktu w terminie? Jeśli wartość nieruchomości przekracza kwotę wolną od podatku, która w 2025 roku wynosi 36 120 zł o kwotę 23 665 zł, to podatnik musi zapłacić 946,60 zł oraz 7% od nadwyżki tej kwoty. Jest to spora kwota i zupełnie niepotrzebna.
Darowizna od rodziców na zakup mieszkania: kiedy to ma sens i jak to zrobić?
Darowizna od rodziców na zakup mieszkania jest coraz częściej wykorzystywana ze względu na sporą wygodę, jaką oferuje obu stronom umowy. Zamiast przekazywać gotową nieruchomość, rodzice przekazują środki pieniężne, które dziecko wykorzystuje jako wkład własny na kredyt hipoteczny lub zakup mieszkania czy domu.
W ten sposób rodzice mogą wspomóc swoje dziecko, nawet jeśli nie posiadają nieruchomości, którą chcieliby mu przekazać lub jest ona obciążona kredytem hipotecznym. Dzięki tej formie darowizny dziecko może też samodzielnie wybrać mieszkanie, które najlepiej odpowiada jego potrzebom pod względem lokalizacji czy metrażu. Może się też zdarzyć, że mieszkanie chcą przekazać innemu dziecku, ale nie chcą pozostawiać pierwszego bez wsparcia.
Jak przekazać darowiznę od rodziców na zakup mieszkania, aby wszystko odbyło się zgodnie z prawem? Zaleca się dokonanie darowizny przelewem bankowym, aby mieć dowód otrzymania środków w celu zgłoszenia darowizny do Urzędu Skarbowego. Jest to wręcz konieczne w przypadku, jeśli darowizna przekracza kwotę wolną od podatku – 36 120 zł. Obdarowany powinien zgłosić ten fakt w terminie 6 miesięcy, aby zostać zwolnionym z obowiązku podatkowego.
Po jakim czasie można sprzedać darowiznę bez podatku dochodowego?
Jeśli sprzedaż nieruchomości nastąpi przed upływem 5 lat od daty jej nabycia przez obdarowanego, to dochód uzyskany ze sprzedaży podlega podatkowi dochodowemu od osób fizycznych w wysokości 19%.
Ważne! W przypadku darowizny pod pojęciem “daty nabycia przez obdarowanego” rozumie się jej nabycia przez darczyńcę (czyli rodziców), a nie data otrzymania darowizny przez dziecko. Mówi o tym art. 10 ust. 5 Ustawy z dnia 26 lipca 1991 roku o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Planuj darowiznę świadomie, by uniknąć niespodzianek
Darowizna nieruchomości od rodziców powinna być dobrze przemyślana. Przede wszystkim, nie podejmuj żadnych czynności bez wcześniejszej konsultacji z notariuszem lub radcą prawnym, który wyjaśni wszystkie zawiłości umowy darowizny. Warto też sprawdzić, czy istnieją jakiekolwiek obciążenia nieruchomości i określić, kto i w jaki sposób ureguluje te zobowiązania.
Należy mieć też na względzie, że darowizny dokonywane za życia są zaliczane na poczet spadku przy obliczaniu zachowku. Gdy rodzice mają więcej niż jedno dziecko lub więcej spadkobierców ustawowych i nie zostaną oni obdarowaniu, mogą później dochodzić swoich praw do zachowku od obdarowanego dziecka, chyba że wcześniej z ich strony nastąpi zrzeczenie się dziedziczenia jeszcze za życia rodziców. Prawo do zachowku tracą także w momencie wydziedziczenia — jest to jednak bardzo skomplikowana procedura i następuje wyłącznie w przypadku rażących zaniedbań.
Świadome podejście do formalności i potencjalnych kosztów pozwoli uniknąć nieprzyjemnych niespodzianek w przyszłości. Jeśli natomiast istnieją uzasadnione obawy o komplikacje, można rozważyć podpisanie umowy dożywocia. Lepiej zabezpiecza ona interesy darczyńcy i pozwala mu korzystać z nieruchomości po jej przekazaniu.
Najczęściej zadawane pytania
Czy darowizna nieruchomości od rodziców w 2025 roku jest opodatkowana?
Nie, darowizna nieruchomości od rodziców jest całkowicie zwolniona z podatku od spadków i darowizn w 2025 roku. Rodzice należą do tzw. “grupy zerowej” (najbliższa rodzina). Warunkiem zwolnienia jest zgłoszenie darowizny do urzędu skarbowego w terminie 6 miesięcy od daty jej otrzymania.
Jakie są najważniejsze formalności przy darowiźnie nieruchomości?
Najważniejszą formalnością jest zawarcie umowy darowizny w formie aktu notarialnego. Tylko taka forma jest ważna. Po podpisaniu aktu, notariusz przesyła dokumenty do sądu wieczystoksięgowego w celu dokonania wpisu nowego właściciela w księdze wieczystej. Obowiązkiem obdarowanego jest również zgłoszenie darowizny do urzędu skarbowego na formularzu SD-Z2.
Jakie koszty związane są z darowizną nieruchomości od rodziców u notariusza?
Koszty obejmują: taksę notarialną (jej wysokość zależy od wartości nieruchomości, ale jest limitowana dla najbliższej rodziny), opłatę sądową za wpis do księgi wieczystej (200 zł za wpis prawa własności) oraz koszt wypisów aktu notarialnego (ok. 6 zł netto za stronę). Są to jedyne płatności, nie ma podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC) ani podatku od darowizny.
Czy darowizna mieszkania od rodziców wpływa na zachowek dla rodzeństwa?
Tak, darowizna mieszkania od rodziców na rzecz jednego z dzieci może mieć wpływ na zachowek dla pozostałego rodzeństwa. Wartość darowizny jest zazwyczaj doliczana do spadku przy obliczaniu zachowku, chyba że darowizna została dokonana na więcej niż 10 lat przed śmiercią darczyńcy i nie była dokonana na rzecz spadkobiercy lub osoby uprawnionej do zachowku. W przypadku darowizny na rzecz zstępnego, zasada doliczania jest bardziej rygorystyczna.
23.09.2021 ▪
6 min czytania ▪
Transakcja24h.pl 