Darowizna nieruchomości – ile kosztuje i kto musi zapłacić podatek?
Strona główna » Blog » Darowizna nieruchomości – ile kosztuje i kto musi zapłacić podatek?
01.12.2025 ▪7 min czytania ▪Maciej Zak
Spis treści
Przekazanie majątku bliskim to jedna z najczęstszych czynności prawnych dokonywanych w Polsce. Choć sam gest przekazania mieszkania czy domu jest bezpłatny, procedura sformalizowania tego aktu wiąże się z określonymi kosztami oraz obowiązkami wobec fiskusa. Wiele osób obawia się, że „prezent” w postaci nieruchomości stanie się finansowym ciężarem dla obdarowanego. Czy słusznie?
Czym jest umowa darowizny nieruchomości w świetle prawa?
Darowizna to, zgodnie z art. 888 § 1 Kodeksu cywilnego, forma umowy, w której darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia na rzecz obdarowanego kosztem swojego majątku. Kluczowym słowem jest tutaj „bezpłatne” – darczyńca nie otrzymuje w zamian żadnej zapłaty.
Jednak w przypadku nieruchomości sprawa jest bardziej sformalizowana niż przy przekazaniu gotówki czy samochodu. Zgodnie z art. 158 Kodeksu cywilnego, umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości musi być zawarta w formie aktu notarialnego. To oznacza, że spisanie oświadczenia na kartce papieru w domowym zaciszu jest nieważne. Aby darowizna mieszkania lub domu była skuteczna, strony muszą udać się do kancelarii.
To właśnienotariusz sporządza akt, dba o jego poprawność prawną oraz przesyła wniosek o zmianę wpisu w Księdze Wieczystej. Rejent pełni tu również funkcję płatnika podatku – to on oblicza, pobiera i wpłaca należny podatek do urzędu skarbowego, jeśli taki wystąpi.
Podatek od darowizny – kto płaci, a kto jest zwolniony?
Kwestie podatkowe reguluje Ustawa o podatku od spadków i darowizn. To ona dzieli podatników na grupy podatkowe, od których zależy wysokość daniny oraz kwota wolna od podatku. Zrozumienie, do której grupy należysz, jest kluczowe dla Twojego portfela.
Najważniejszym pojęciem dla większości Polaków jest tzw. grupa zerowa podatek od darowizny w jej ramach może bowiem w ogóle nie wystąpić.
Grupa „zerowa” – całkowite zwolnienie dla najbliższych
Do grupy tej należą członkowie najbliższej rodziny:
małżonek,
zstępni (dzieci, wnuki, prawnuki),
wstępni (rodzice, dziadkowie, pradziadkowie),
pasierb,
rodzeństwo,
ojczym i macocha.
Osoby te mogą skorzystać z całkowitego zwolnienia z podatku, niezależnie od wartości nieruchomości. Czy to kawalerka warta 300 tysięcy złotych, czy willa za 3 miliony – podatek wyniesie 0 zł.
Warunkiem skorzystania ze zwolnienia jest zgłoszenie nabycia własności rzeczy lub praw majątkowych właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego w terminie 6 miesięcy od dnia powstania obowiązku podatkowego. Służy do tego formularz zgłoszenie darowizny SD-Z2.
Ważna uwaga: W przypadku darowizny nieruchomości, która musi mieć formę aktu notarialnego, nie musisz samodzielnie składać formularza SD-Z2. Zgodnie z art. 4a ust. 4 ustawy o podatku od spadków i darowizn, obowiązek zgłoszenia uważa się za spełniony, jeśli nabycie następuje na podstawie aktu notarialnego. Wówczas to rejent przesyła stosowne informacje do skarbówki. Jest to ogromne ułatwienie przy procedurze, jaką jestprzepisanie domu na dziecko czy wnuka.
Grupy podatkowe I, II i III – kiedy trzeba płacić?
Jeśli darowizna w rodzinie wykracza poza krąg zerowy (np. teściowie dają mieszkanie zięciowi) lub dotyczy osób niespokrewnionych, podatek będzie naliczony.
I Grupa Podatkowa: (Teściowie, zięć, synowa). Kwota wolna od podatku wynosi 36 120 zł (stan na 2024/2025 r.). Od nadwyżki płaci się podatek w wysokości od 3% do 7%.
II Grupa Podatkowa: (Zstępni rodzeństwa np. siostrzeniec, rodzeństwo rodziców np. wujek, ciocia, małżonkowie rodzeństwa). Kwota wolna od podatku: 27 090 zł. Podatek od nadwyżki wynosi od 7% do 12%.
III Grupa Podatkowa: (Osoby niespokrewnione). Kwota wolna od podatku: 5 733 zł. Podatek od nadwyżki wynosi od 12% do 20%.
W przypadku nieruchomości, której wartość zazwyczaj znacznie przekracza kwoty wolne, kto jest zwolniony z podatku od darowizny, zależy więc wyłącznie od stopnia pokrewieństwa. Obdarowany z III grupy podatkowej może zapłacić fiskusowi nawet kilkadziesiąt tysięcy złotych.
Wyceń swoją nieruchomość online za darmo
Jeśli szukasz sposobu na pilną sprzedaż mieszkania albo domu, to Transakcja24h.pl będzie świetnym rozwiązaniem
Uzyskaj wstępną ofertę kupna w 24h
Ile kosztuje darowizna u notariusza? Taksa notarialna i inne opłaty
Nawet jeśli znajdujesz się w grupie zerowej i nie płacisz podatku od darowizny, darowizna nieruchomości koszty generuje i tak. Są to koszty związane z obsługą prawną transakcji. Składają się na nie:
Taksa notarialna: To wynagrodzenie notariusza. Jego maksymalną stawkę określa rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości. Zależy ona od wartości nieruchomości.
Podatek VAT: Do taksy notarialnej należy doliczyć 23% podatku VAT.
Opłata sądowa: Za wpis prawa własności w Księdze Wieczystej.
Opłata za wypisy: Koszt wydania papierowych wersji aktu notarialnego (zazwyczaj ok. 6 zł + VAT za stronę).
Jak obliczyć taksę notarialną?
Maksymalna taksa notarialna darowizna jest obliczana według widełek. Dla najpopularniejszych wartości nieruchomości (powyżej 60 000 zł do 1 000 000 zł) stawka maksymalna wynosi: 1010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60 000 zł.
Przykład obliczenia dla mieszkania o wartości 500 000 zł:
Podstawa: 1010 zł
Nadwyżka: 500 000 zł – 60 000 zł = 440 000 zł
0,4% z 440 000 zł = 1760 zł
Razem taksa: 1010 zł + 1760 zł = 2770 zł netto
Do tego należy doliczyć VAT (23% z 2770 zł = ok. 637 zł). Łączny koszt wynagrodzenia notariusza to w tym przypadku ok. 3407 zł. Warto pamiętać, że jest to stawka maksymalna – z notariuszem można (i warto) negocjować, szczególnie w dużych miastach, gdzie konkurencja jest spora.
Opłaty sądowe
Oprócz taksy, umowa darowizny nieruchomości wiąże się z opłatami sądowymi, które notariusz pobiera i przekazuje do sądu.
Wpis prawa własności do Księgi Wieczystej: 200 zł.
Jeśli przy okazji ustanawiana jest służebność osobista mieszkania (np. dla darczyńcy): dodatkowe 200 zł.
Darowizna z poleceniem lub służebnością – na co uważać?
Często zdarza się, że rodzice lub dziadkowie, przekazując nieruchomość, chcą zabezpieczyć swoją przyszłość. W akcie notarialnym ustanawia się wtedy służebność osobistą mieszkania (prawo do dożywotniego zamieszkiwania).
Warto wiedzieć, że ustanowienie służebności obniża czystą wartość darowizny. Z punktu widzenia podatkowego (jeśli obdarowany jest w grupie podatkowej, która płaci podatek) jest to korzystne, ponieważ podstawa opodatkowania jest niższa. Wartość służebności oblicza się, mnożąc roczną wartość tego prawa (np. 4% wartości mieszkania) przez przewidywany czas życia uprawnionego lub ustalone wskaźniki kapitalizacji.
Jednak ustanowienie służebności wiąże się z dodatkowym kosztem wypisu aktu i opłaty sądowej za wpis tego ograniczenia w dziale III Księgi Wieczystej.
Kiedy nie warto decydować się na darowiznę?
Choć darowizna nieruchomości jest popularna, nie zawsze jest najlepszym rozwiązaniem. Jeśli planujesz sprzedać otrzymane mieszkanie krótko po jego otrzymaniu (przed upływem 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiła darowizna), będziesz musiał zapłacić podatek dochodowy (PIT) w wysokości 19% od dochodu.
W przypadku darowizny nie możesz zaliczyć do kosztów uzyskania przychodu wydatków poniesionych przez darczyńcę na zakup tego mieszkania. Kosztem są tylko nakłady poniesione przez Ciebie (np. na remont) oraz ewentualny podatek od spadków i darowizn (którego w grupie zerowej zazwyczaj nie ma). Oznacza to, że podatek dochodowy zapłacisz niemal od całej kwoty sprzedaży.
W takiej sytuacji alternatywą może być umowa dożywocia lub spadek, gdzie zasady zbycia nieruchomości mogą być interpretowane inaczej (w przypadku spadku termin 5 lat liczy się od nabycia przez spadkodawcę).
Podsumowanie
Darowizna nieruchomości to proces wymagający wizyty u notariusza i sporządzenia aktu notarialnego. Dla najbliższej rodziny (tzw. grupa zerowa) jest to transakcja zwolniona z podatku od spadków i darowizn, pod warunkiem zachowania formy notarialnej, która automatycznie spełnia obowiązek zgłoszenia do urzędu skarbowego. Należy jednak liczyć się z kosztami taksy notarialnej (zależnej od wartości nieruchomości) oraz opłatami sądowymi za wpisy w Księdze Wieczystej. Pamiętaj, aby przed wizytą w kancelarii przygotować numer Księgi Wieczystej, podstawę nabycia nieruchomości przez darczyńcę oraz dane osobowe stron.
Najczęściej zadawane pytania
Kto płaci podatek od darowizny nieruchomości i ile on wynosi?
Obowiązek podatkowy ciąży zawsze na obdarowanym. Wysokość podatku zależy od grupy podatkowej (stopnia pokrewieństwa) i wartości rynkowej nieruchomości. Najbliższa rodzina (tzw. grupa zerowa: małżonek, dzieci, rodzice) jest całkowicie zwolniona z podatku, pod warunkiem zgłoszenia darowizny do US w ciągu 6 miesięcy.
Jakie są koszty notarialne przy darowiźnie mieszkania?
Przeniesienie własności nieruchomości w drodze darowizny wymaga formy aktu notarialnego. Koszt to taksa notarialna (zależna od wartości nieruchomości, np. przy 400 tys. zł to ok. 2-3 tys. zł) plus 23% VAT. Do tego dochodzą stałe opłaty sądowe za wpis zmian w księdze wieczystej (zazwyczaj 200 zł).
Otrzymałem mieszkanie w darowiźnie i chcę je sprzedać. Czy zapłacę podatek dochodowy?
Jeśli sprzedaż nastąpi przed upływem 5 lat podatkowych od otrzymania darowizny, musisz zapłacić 19% podatku dochodowego (PIT). Możesz go uniknąć, korzystając z tzw. ulgi mieszkaniowej – czyli przeznaczając wszystkie środki uzyskane ze sprzedaży na własne cele mieszkaniowe w ciągu 3 lat.
Otrzymałem w darowiźnie udział w domu, ale nie stać mnie na jego utrzymanie i spłatę reszty rodziny. Co robić?
Nie musisz zostawać w tej sytuacji. Masz prawo sprzedać swój udział bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Ponieważ zwykli kupcy unikają udziałów, rozwiązaniem jest skup nieruchomości. Kupimy Twój udział za gotówkę, płacąc podatek PCC. Ty otrzymujesz pieniądze, a my wchodzimy w prawa i obowiązki właścicielskie.
28.08.2022 ▪
5 min czytania ▪
Szymon Krawczyk 