Umowa przyrzeczona sprzedaży nieruchomości – co to jest i ile kosztuje?
Strona główna » Blog » Umowa przyrzeczona sprzedaży nieruchomości – co to jest i ile kosztuje?
10.06.2025 ▪5 min czytania ▪Transakcja24h.pl
Spis treści
Proces sprzedaży mieszkania lub domu to często długa droga pełna formalności. Zazwyczaj rozpoczyna się od negocjacji, przechodzi przez umowę przedwstępną, a kończy wielkim finałem – wizytą u notariusza w celu podpisania umowy przyrzeczonej.
Wielu sprzedających i kupujących myli te pojęcia. Czym dokładnie jest umowa przyrzeczona? Czy jest obowiązkowa? I jakie koszty wiążą się z jej podpisaniem? Wyjaśniamy krok po kroku.
Umowa przyrzeczona – definicja i znaczenie
Najprościej rzecz ujmując: umowa przyrzeczona to właściwa, ostateczna umowa sprzedaży przenosząca własność nieruchomości.
Jest ona realizacją zobowiązania, które strony złożyły sobie wcześniej w umowie przedwstępnej. Jeśli w pierwszym dokumencie (przedwstępnym) obiecaliście sobie, że do transakcji dojdzie, to umowa przyrzeczona jest momentem, w którym ta obietnica staje się faktem prawnym. To właśnie po podpisaniu tego aktu notarialnego kupujący staje się właścicielem, a sprzedający otrzymuje zapłatę (lub jej resztę).
Umowę przyrzeczoną zawiera się zazwyczaj, gdy spełnione zostaną warunki określone wcześniej, np.:
Kupujący uzyskał kredyt hipoteczny.
Sprzedający uregulował stan prawny lokalu (np. wykreślił stare hipoteki).
Gmina nie skorzystała z prawa pierwokupu (w przypadku niektórych gruntów).
Jeśli chcesz uniknąć skomplikowanych procedur i czekania na spełnienie warunków, sprawdź nasz skup nieruchomości, gdzie formalności ograniczamy do minimum.
Umowa przedwstępna a przyrzeczona – różnice
Aby w pełni zrozumieć mechanizm, warto zestawić te dwa dokumenty:
Umowa przedwstępna: To “obietnica”. Strony zobowiązują się w niej do zawarcia umowy końcowej w przyszłości. Może (ale nie musi) mieć formy aktu notarialnego. Nie przenosi ona własności nieruchomości.
Umowa przyrzeczona: To “realizacja”. Musi bezwzględnie mieć formę aktu notarialnego. To ten dokument sprawia, że własność przechodzi na nabywcę, a klucze mogą zostać przekazane.
Jakie koszty wiążą się z umową przyrzeczoną?
Finalizacja transakcji wiąże się z opłatami. Kto i ile płaci przy umowie przyrzeczonej? Zwyczajowo większość kosztów pokrywa kupujący, ale warto to ustalić wcześniej.
Na koszty składają się:
Podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC): Wynosi on 2% wartości rynkowej nieruchomości. Jest to zazwyczaj największy koszt transakcyjny (chyba że kupujesz od dewelopera/płatnika VAT – wtedy PCC nie występuje).
Wyceń swoją nieruchomość online za darmo
Jeśli szukasz sposobu na pilną sprzedaż mieszkania albo domu, to Transakcja24h.pl będzie świetnym rozwiązaniem
Uzyskaj wstępną ofertę kupna w 24h
Taksa notarialna: Wynagrodzenie notariusza, które jest uzależnione od wartości nieruchomości. Maksymalne stawki są określone w rozporządzeniu, ale można je negocjować.
Opłaty sądowe: Koszty wpisów w Księdze Wieczystej (np. wpisanie nowego właściciela, wpisanie hipoteki banku).
Wypisy aktu notarialnego: Koszt ok. 6 zł + VAT za każdą stronę dokumentu.
Planujesz sprzedaż działki i obawiasz się kosztów przygotowania dokumentacji? Zobacz, jak działa nasz skup działek za gotówkę.
Termin zawarcia umowy przyrzeczonej
Termin ten powinien zostać ściśle określony w umowie przedwstępnej. Może to być konkretna data (np. “do 31 grudnia 2024 r.”) lub okres (np. “w ciągu 30 dni od uzyskania decyzji kredytowej”).
Co się dzieje, gdy termin minie, a jedna ze stron uchyla się od podpisu?
Jeśli umowa przedwstępna była zawarta u notariusza, druga strona może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej na drodze sądowej. Wyrok sądu zastępuje wtedy oświadczenie woli niesłownej strony.
Jeśli umowa przedwstępna była w zwykłej formie pisemnej, strona poszkodowana może żądać jedynie odszkodowania (naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy) oraz zazwyczaj zachowania zadatku.
Umowa przyrzeczona z warunkiem?
W polskim prawie umowa przenosząca własność nieruchomości nie może być zawarta pod warunkiem. Co to oznacza? Że w momencie podpisywania aktu u notariusza (umowy przyrzeczonej), własność musi przejść na nabywcę bezwarunkowo.
Nie można zapisać w akcie: “Pan X stanie się właścicielem, jeśli za tydzień przeleje pieniądze”. Dlatego też w praktyce najpierw podpisuje się akt notarialny, a dopiero potem bank lub kupujący przelewa środki. Zabezpieczeniem sprzedającego jest w tym przypadku rygor egzekucji (z art. 777 KPC), któremu poddaje się kupujący w akcie.
Szybka sprzedaż bez zawiłych procedur
Proces przechodzenia od umowy przedwstępnej do przyrzeczonej może trwać miesiącami – zwłaszcza jeśli kupujący czeka na kredyt lub pojawiają się problemy prawne.
Jeśli zależy Ci na czasie i bezpieczeństwie, Transakcja24h oferuje alternatywę. Jako bezpośredni skup domów i mieszkań, eliminujemy niepewność. Często pomijamy etap umowy przedwstępnej i od razu przystępujemy do umowy przyrzeczonej (końcowej), płacąc gotówką lub przelewem natychmiastowym.
Pomagamy również w kompletowaniu dokumentów niezbędnych do wizyty u notariusza, co jest dużym ułatwieniem dla osób, które nie mają czasu na urzędowe sprawy.
Chcesz szybko sfinalizować sprzedaż i mieć pewność, że umowa dojdzie do skutku?
👉 Skorzystaj z darmowej wyceny online lub skontaktuj się z nami, aby umówić się na szybką transakcję!
26.09.2022 ▪
5 min czytania ▪
Transakcja24h.pl 