Czym jest świadectwo charakterystyki energetycznej i kto musi je mieć przy sprzedaży?
Strona główna » Blog » Czym jest świadectwo charakterystyki energetycznej i kto musi je mieć przy sprzedaży?
03.10.2025 ▪6 min czytania ▪Szymon Krawczyk
Spis treści
Sprzedaż lub wynajem nieruchomości to proces, który wiąże się z wieloma formalnościami. Jednym z kluczowych dokumentów, o którym nie można zapomnieć, jest świadectwo charakterystyki energetycznej. Od 28 kwietnia 2023 roku, w wyniku nowelizacji przepisów, jego rola stała się jeszcze bardziej istotna. W tym artykule kompleksowo wyjaśnimy, czym jest ten dokument, kto musi go posiadać i jakie konsekwencje grożą za jego brak, opierając się na obowiązujących aktach prawnych.
Co to jest świadectwo charakterystyki energetycznej?
Świadectwo charakterystyki energetycznej, nazywane również certyfikatem lub paszportem energetycznym, to dokument, który określa zapotrzebowanie budynku lub jego części (np. mieszkania) na energię. Mówiąc prościej, informuje ono, ile energii zużywa nieruchomość na cele takie jak ogrzewanie, przygotowanie ciepłej wody użytkowej, wentylację, klimatyzację, a w przypadku budynków niemieszkalnych – również oświetlenie.
Podstawą prawną regulującą kwestie certyfikatów energetycznych jest Ustawa z dnia 29 sierpnia 2014 r. o charakterystyce energetycznej budynków. Celem wprowadzenia tego dokumentu było wdrożenie unijnych dyrektyw promujących budownictwo efektywne energetycznie i zwiększanie świadomości właścicieli oraz nabywców na temat kosztów eksploatacji związanych ze zużyciem energii. Dokument ten pozwala potencjalnemu nabywcy lub najemcy oszacować przyszłe rachunki i porównać różne oferty pod kątem ich energochłonności.
Kto musi posiadać certyfikat energetyczny przy sprzedaży lub wynajmie?
Zgodnie z art. 3 ust. 1 wspomnianej ustawy, obowiązek sporządzenia świadectwa charakterystyki energetycznej spoczywa na właścicielu lub zarządcy budynku (lub jego części), który zamierza go zbyć na podstawie umowy sprzedaży albo wynająć. Oznacza to, że certyfikat jest bezwzględnie wymagany w momencie, gdy nieruchomość trafia na rynek.
Dokument ten należy przekazać nabywcy lub najemcy najpóźniej w chwili zawarcia umowy. W przypadku sprzedaży nieruchomości w formie aktu notarialnego, notariusz ma obowiązek odnotować w treści aktu fakt przekazania świadectwa. Jak stanowi art. 11 ust. 3 ustawy: “Notariusz odnotowuje w akcie notarialnym przekazanie nabywcy świadectwa charakterystyki energetycznej”. Jeśli sprzedający nie wywiąże się z tego obowiązku, notariusz pouczy go o konieczności jego dostarczenia i o grożącej za to karze grzywny.
Kiedy nie trzeba świadectwa charakterystyki energetycznej?
Choć obowiązek jest szeroki, istnieją pewne wyjątki. Zastanawiasz się, kiedy nie trzeba świadectwa charakterystyki energetycznej? Ustawa przewiduje kilka sytuacji, w których certyfikat nie jest konieczny. Zgodnie z art. 3 ust. 4, obowiązkowi sporządzenia dokumentu nie podlegają budynki:
Podlegające ochronie na podstawie przepisów o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami.
Używane jako miejsca kultu i do działalności religijnej.
Przemysłowe oraz gospodarcze o zapotrzebowaniu na energię nie większym niż 50 kWh/(m²·rok).
Mieszkalne, przeznaczone do użytkowania nie dłużej niż 4 miesiące w roku.
Wolnostojące o powierzchni użytkowej poniżej 50 m².
Gospodarstw rolnych o wskaźniku EP (określającym roczne obliczeniowe zapotrzebowanie na nieodnawialną energię pierwotną) nie wyższym niż 50 kWh/(m²·rok).
Najważniejszy wyjątek dla większości osób fizycznych dotyczy sytuacji, w której wykorzystujemy nieruchomość wyłącznie na własny użytek i nie zamierzamy jej sprzedawać ani wynajmować.
Kto sporządza świadectwo charakterystyki energetycznej i gdzie je uzyskać?
Pytanie „gdzie uzyskać świadectwo charakterystyki energetycznej?” jest jednym z najczęściej zadawanych. Wyłącznie osoba posiadająca odpowiednie uprawnienia, wpisana do centralnego rejestru charakterystyki energetycznej budynków, może sporządzić certyfikat. Minister właściwy do spraw budownictwa, planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa prowadzi ten jawny rejestr.
Osobą uprawnioną, zgodnie z art. 17 ustawy, jest osoba, która posiada pełną zdolność do czynności prawnych, nie była skazana prawomocnym wyrokiem za określone przestępstwa i posiada odpowiednie kwalifikacje – ukończyła studia wyższe z określonym tytułem zawodowym (np. inżynier architekt, inżynier pożarnictwa) lub studia podyplomowe w zakresie charakterystyki energetycznej budynków.
Wyceń swoją nieruchomość online za darmo
Jeśli szukasz sposobu na pilną sprzedaż mieszkania albo domu, to Transakcja24h.pl będzie świetnym rozwiązaniem
Uzyskaj wstępną ofertę kupna w 24h
Aby uzyskać dokument, należy zlecić jego wykonanie certyfikowanemu audytorowi. Proces ten nie wymaga składania formalnego wniosku o świadectwo charakterystyki energetycznej budynku do urzędu. Wystarczy skontaktować się z wybranym specjalistą i dostarczyć mu niezbędną dokumentację techniczną nieruchomości.
Jak wygląda procedura dla starych budynków?
Obowiązek posiadania certyfikatu dotyczy budynków bez względu na ich wiek. Świadectwo charakterystyki energetycznej dla starych budynków jest tak samo wymagane, jak dla nowego budownictwa. Proces jego uzyskania może być jednak nieco bardziej skomplikowany, głównie z powodu braku kompletnej dokumentacji technicznej.
W przypadku gdy właściciel nie dysponuje planami architektonicznymi, przekrojami czy informacjami o zastosowanych materiałach izolacyjnych, audytor musi przeprowadzić wizję lokalną. Podczas takiej inspekcji dokonuje niezbędnych pomiarów, ocenia stan ocieplenia, rodzaj okien, system grzewczy i inne elementy mające wpływ na bilans energetyczny budynku. Na podstawie tych danych, zebranych w terenie, sporządzany jest certyfikat.
Co zawiera przykładowe świadectwo charakterystyki energetycznej?
Wzór świadectwa jest ściśle określony przez Rozporządzenie Ministra Infrastruktury i Rozwoju z dnia 27 lutego 2015 r. w sprawie metodologii wyznaczania charakterystyki energetycznej…. Dokument ma ustandaryzowaną formę, co ułatwia porównywanie różnych nieruchomości.
Na pierwszej stronie znajduje się suwak graficzny, który w przystępny sposób obrazuje klasę energetyczną budynku, podobnie jak w przypadku sprzętu AGD. Kluczowe wskaźniki zawarte w certyfikacie to:
EU – wskaźnik rocznego zapotrzebowania na energię użytkową.
EK – wskaźnik rocznego zapotrzebowania na energię końcową.
EP – wskaźnik rocznego zapotrzebowania na nieodnawialną energię pierwotną.
Dokument zawiera również zalecenia dotyczące możliwych do przeprowadzenia prac modernizacyjnych, które mogą poprawić efektywność energetyczną budynku, np. docieplenie ścian czy wymianę źródła ciepła.
Ile jest ważne świadectwo charakterystyki energetycznej?
Zgodnie z art. 14 ust. 1 ustawy, świadectwo charakterystyki energetycznej jest ważne przez 10 lat od dnia jego sporządzenia. Należy jednak pamiętać, że traci ono ważność przed upływem tego terminu, jeżeli w wyniku przeprowadzonych robót budowlano-instalacyjnych uległa zmianie charakterystyka energetyczna budynku lub jego części (np. po termomodernizacji, wymianie okien czy systemu grzewczego). W takiej sytuacji należy sporządzić nowy dokument.
Jaka jest kara za brak świadectwa charakterystyki energetycznej?
Ignorowanie obowiązku posiadania certyfikatu może być kosztowne. Ustawodawca przewidział sankcje finansowe dla osób, które nie stosują się do przepisów. Kara za brak świadectwa charakterystyki energetycznej jest uregulowana w art. 41 ustawy, który stanowi, że kto nie przekazuje certyfikatu nabywcy lub najemcy, podlega karze grzywny.
Sąd orzeka grzywnę na podstawie przepisów Kodeksu postępowania w sprawach o wykroczenia, a jej wysokość nie jest stała.Jej maksymalna wysokość może sięgnąć nawet 5000 zł. Warto podkreślić, że brak certyfikatu nie powoduje nieważności umowy sprzedaży czy najmu, ale naraża sprzedającego lub wynajmującego na odpowiedzialność finansową.
Najczęściej zadawane pytania
Czym jest świadectwo charakterystyki energetycznej budynku?
Świadectwo charakterystyki energetycznej to dokument określający zapotrzebowanie budynku lub lokalu na energię (np. na ogrzewanie, wentylację, ciepłą wodę). Wskazuje na efektywność energetyczną nieruchomości, wyrażoną w kWh/m²·rok, co pozwala nabywcy ocenić przyszłe koszty eksploatacji.
Kto musi posiadać świadectwo charakterystyki energetycznej przy sprzedaży?
Obowiązek posiadania i przekazania świadectwa charakterystyki energetycznej ciąży na właścicielu lub zarządcy nieruchomości w momencie jej sprzedaży lub najmu. Sprzedający musi przekazać ten dokument kupującemu najpóźniej w dniu podpisania aktu notarialnego.
Czy notariusz musi sprawdzać świadectwo przy akcie notarialnym?
Tak, notariusz ma obowiązek odnotować w akcie notarialnym, czy świadectwo charakterystyki energetycznej zostało przekazane nabywcy. Brak świadectwa lub jego nieprzekazanie może narazić sprzedającego na karę grzywny oraz roszczenia ze strony kupującego.
Czy nowo budowane mieszkania również muszą posiadać świadectwo energetyczne?
Tak, nowo budowane mieszkania i domy muszą posiadać świadectwo charakterystyki energetycznej. Jest ono sporządzane na zlecenie dewelopera/inwestora i musi być załączone do zawiadomienia o zakończeniu budowy lub wniosku o pozwolenie na użytkowanie.
07.08.2025 ▪
7 min czytania ▪
Szymon Krawczyk 