Służebność to zagadnienie, które ma swoje odniesienie w życiu codziennym. Jest to przede wszystkim prawo do korzystania z nieruchomości, która jest w posiadaniu innej osoby. Brzmi to ciekawie, jednak ma to konkretne odniesienia do sytuacji w życiu, w jakich czasami się znajdujemy. Wyjaśnijmy, jakie są rodzaje służebności i czego dokładnie dotyczą.
Trzy rodzaje służebności
Ogólnie rzecz ujmując, służebność nawiązuje przede wszystkim do nieruchomości, a także do rzeczy, które się wiążą z nieruchomością. To nic innego jak ograniczone prawo rzeczowe, którymi zostaje obciążona dana nieruchomość. Te ograniczenia są wymagane, aby zaspokoić potrzeby innej osoby, która nie jest właścicielem nieruchomości. Wśród rodzajów służebności wyróżnia się przede wszystkim trzy typy. Są to służebności gruntowe, służebności osobiste i przesyłu. Trzeba zastanowić się, na czym dokładnie rzecz polega.
To nic innego jak obciążenie nieruchomości na rzecz innej nieruchomości zwanej inaczej nieruchomością władnącą. Obciążenie polega na tym, że nieruchomość władnąca może korzystać z nieruchomości obciążonej lub właściciel tej nieruchomości ma ograniczone prawo do możliwości dokonywania określonych działań. Może to także oznaczać, że właściciel nieruchomości obciążonej nie może wykonywać określonych czynności, które przysługują właścicielowi nieruchomości władnącej na podstawie określonych przepisów prawnych.
Właściciel nieruchomości władnącej z tytułu służebności otrzymuje określone prawa. W przypadku strony nieruchomości obciążonej właściciel tej nieruchomości zostaje zobowiązany do wykonania określonych czynności na rzecz właściciela nieruchomości władnącej.
Służebność gruntowa ma zazwyczaj na celu zwiększenie użyteczności nieruchomości władnącej. Najlepszym przykładem na rodzaj służebności gruntowej jest udostępnianie przejazdu czy przechodu drogi. Może to dotyczyć sytuacji, kiedy na jedną z posesji sąsiadujących nie ma przewidzianego odrębnego wjazdu, a dzięki służebności z jednego wjazdu, będą mogły swobodnie korzystać dwie posesje. W przypadku starego budownictwa nie zawsze uwzględniają bramę wjazdową do każdej posesji, obecnie projekty budowlane domów mają na uwadze ten element jako podstawę.
Służebność gruntowa może dotyczyć także konieczności wykorzystywania określonych urządzeń przy okazji budowy. Najważniejsze to sporządzić umowy w taki sposób, aby wszystkie parametry zostały jasno przedstawione. W zakresie służebności gruntowej najistotniejszą kwestią jest to, aby w jak najmniejszym stopniu ograniczyć możliwość korzystania z nieruchomości obciążonej. Czyli, jeśli przyłącz (np. media) do naszego budynku stacjonującej jako nieruchomość władnąca, ma odbyć się przez działkę sąsiada na zasadzie służebności, wówczas trzeba przeprowadzić zakres tych prac w taki sposób, aby później nie było komplikacji w związku z użytkowaniem tej działki obciążonej. Zapis prawny wskazuje na korelacje sąsiedzkie, ustalając zasady współżycia sąsiedzkiego.
Służebność osobista jest ograniczonym prawem rzeczowym, według którego można obciążyć nieruchomość na rzecz osoby fizycznej, która jest oznaczona. To prawo majątkowe, niezbywalne. Dotyczy ona oznaczonej osoby fizycznej, a możliwe obciążenia dotyczą tylko i wyłącznie nieruchomości. Treść takiej służebności zazwyczaj odpowiada treści służebności gruntowej. Rozumieć to można również jako służebność mieszkania. Oznacza to tyle, że za sprawą ustalenia poczynionego z właścicielem nieruchomości służebnik może korzystać z danej nieruchomości w ustalony sposób. Zaznaczmy także że służebność osobista mieszkania wymaga sporządzenia umowy na podstawie aktu notarialnego. Nie może być to zwyczajna umowa podpisana między jedną a drugą osobą.
Wyceń swoją nieruchomość online za darmo
Jeśli szukasz sposobu na pilną sprzedaż mieszkania albo domu, to Transakcja24h.pl będzie świetnym rozwiązaniem
Uzyskaj wstępną ofertę kupna w 24h
Kolejnym dość istotnym zagadnieniem, które warto poruszyć w związku ze służebnością, jest służebność mieszkania a śmierć właściciela. W chwili śmierci właściciela służebność na osobę, która została ustanowiona, wygasa. W związku z tym rozumiemy, że nie może być ona dziedziczona ani tym bardziej przeniesiona na osoby trzecie. Rozumieć to można w ten sposób, że służebnik nie ma możliwości przepisania w testamencie służebności na swoje dzieci czy krewnych.
Służebność przesyłu
W kodeksie cywilnym służebność przesyłu stacjonuje od roku 2008 r. i jest najmłodszym odłamem służebności, z którego można korzystać. Służebność tego rodzaju ustanawia się na rzecz przedsiębiorcy przesyłowego. Przedsiębiorca ten dostarcza energię elektryczną, wodę, kanalizację lub na przykład gaz. Służebność tego typu dotyczy przede wszystkim na obciążeniu nieruchomości na rzecz wcześniej wspomnianego przedsiębiorcy przesyłowego, który może wykorzystać obszar do zabudowy. To także sytuacja, w której własność przedsiębiorcy stanowią urządzenia do gospodarowania odprowadzaniem płynów, gazu, energii, czy pary wodnej. Jaśniej mówiąc, przedsiębiorca przesyłowy ma prawo do postawienia na terenie nieruchomości obciążonej urządzeń przemysłowych. Te urządzenia może swobodnie konserwować, naprawiać awarie itp. Na określonym terenie możliwe jest także wybudowanie określonych urządzeń, które są ściśle opisywane w ramach umowy służebności przesyłowej.
Sytuacja, w której nie mamy dogi dojazdowej do posesji, ale sąsiad już ma i nic nie stoi na drodze, aby nie można było z tego korzystać, podpisuje się umowę służebności. Często zastanawiamy się, czy w związku z tym trzeba za to płacić. Według prawa obowiązkiem takiego właściciela, który korzysta z drogi dojazdowej, jest uiszczenie opłaty w związku z wynagrodzeniem z tytułu służebności. Wysokość tego wynagrodzenia w związku z tym, że jedna ze stron będzie korzystała z przejazdu, np. przez działkę, czy wjazdu, który można przyłączyć do działki, która takiego wjazdu nie posiada, jest ustalana indywidualnie. Wszelkie kwestie prawne wymagają, aby umowę tego typu sporządzić w formie notarialnej, co pomoże w przyszłości uniknąć wszelkich przykrych sytuacji.
Czy służebność jest opodatkowana?
Odpowiadając na pytanie, czy jako służebnik musimy płacić podatek z tytułu służebności, trzeba jasno określić, że nie. Nie ma takiej potrzeby, ponieważ podatek od nieruchomości jest przekładany na stronę właściciela. Jeśli więc posiadasz prawo do korzystania z danej nieruchomości, nie możesz zostać obciążony koniecznością opłacenia podatku na daną nieruchomość. Tego dopilnować musi jej właściciel. Pamiętajmy, że służebność nie oznacza prawa przeniesienia własności, tylko możliwość korzystania z niej.
Czy służebność może przejść na nowego właściciela?
Często pada pytanie, a co ze służebnością, kiedy zmienia się właściciel? Z chwilą sprzedaży nieruchomości, służebność jak najbardziej przechodzi na nowego właściciela. Dotyczyć to może służebności drogi koniecznej, czyli służebność przejazdu i przechodu.
Kiedy może wygasnąć służebność mieszkania?
W przypadku służebności warunkowana jest zwykle śmiercią uprawnionego. Jest jednak możliwość wygaśnięcia służebności, a dotyczy to sytuacji, gdzie przez okres 10 lat nie zostają wypełnione warunki ustalone w umowie służebności. Czyli zaprzestanie wykonywania działań opisanych w umowie służebności na czas 10 lat oznacza, że taka umowa wygasa.
Podsumowując, służebność stanowi dość typowy zakres obowiązków i praw, jakie z dniem podpisania umowy bierze na siebie strona obciążona i korzystająca. Jedna strona udostępnia, druga korzysta. Ta, co korzysta, deklaruje się do uiszczenia wynagrodzenia w określonej wartości. Najczęściej służebność dotyczy gruntów, drogi dojazdowej, nieco rzadziej dotyczy np. mieszkania.
15.09.2025 ▪
10 min czytania ▪
Szymon Krawczyk 