Czy można sprzedać mieszkanie z wpisem komorniczym?
Strona główna » Blog » Czy można sprzedać mieszkanie z wpisem komorniczym?
09.05.2025 ▪6 min czytania ▪Szymon Krawczyk
Spis treści
Sprzedaż, jak i kupno mieszkania z wpisem komorniczym to temat, który budzi obawy i niejasności. Okazuje się, że samodzielne zbycie nieruchomości zajętej przez komornika sądowego jest możliwe. Wymaga to przejścia przez określoną procedurę, w której niekiedy bierze udział także wierzyciel hipoteczny. Sprawdź, na czym polega sprzedaż mieszkania z wpisem komorniczym i kto może pomóc w zbyciu obciążonego mieszkania z wpisem komorniczym.
Co to jest wpis komorniczy w księdze wieczystej?
Wpis komorniczy to informacja umieszczona w księdze wieczystej przez komornika sądowego dotycząca wszczęcia procedury egzekucyjnej z nieruchomości. Dokonanie takiego wpisu oznacza, że w stosunku do właściciela danej nieruchomości toczy się postępowanie egzekucyjne w wyniku nieuregulowania zadłużenia. Takie zadłużenie może wynikać np. z długów wobec urzędu skarbowego, zaległych alimentów czy braku spłaty zobowiązań kredytowych.
Wpis komorniczy umieszczany jest w III dziale księgi wieczystej i może się z nim zapoznać każdy, kto ma dostęp do księgi zadłużonej nieruchomości, w tym także osoby zainteresowane kupnem nieruchomości. Taki zapis stanowi istotną informację dla potencjalnych nabywców, jak i instytucji. W przypadku zakupu nieruchomości niezbędne będzie przejście przez określoną procedurę, aby uniknąć nieprzyjemnych konsekwencji.
Czy możliwa jest sprzedaż i kupno mieszkania z wpisem komorniczym?
Sprzedaż nieruchomości zajętej przez komornika, jak i z wpisem w księdze hipotecznej dokonanym przez komornika jest możliwy. Jednak cała procedura sprzedaży mieszkania z wpisem komorniczym przebiega wówczas nieco inaczej niż w przypadku sprzedaży nieruchomości bez żadnych obciążeń. W takiej sytuacji znaczenie ma, czy:
egzekucja komornicza prowadzona jest z majątku ruchomego dłużnika, czy rozpoczęto już egzekucję z nieruchomości,
komornik udziela zgodę i zatwierdza sprzedaż mieszkania,
dokonano zajęcia komorniczego i wpisu do księgi wieczystej.
Jeżeli właściciel nieruchomości sprzeda mieszkanie bez zgody i zaświadczenia wystawianego przez komornika, może dojść do unieważnienia sprzedaży. Z pewnością będzie tak w sytuacji, gdy w wyniku sprzedaży dojdzie do pokrzywdzenia wierzyciela hipotecznego i pozostałych wierzycieli.
Jak wygląda sprzedaż mieszkania na różnych etapach egzekucji komorniczej?
W przypadku posiadania zadłużenia w pierwszej kolejności egzekucja komornicza prowadzona jest z otrzymywanego wynagrodzenia, konta bankowego i majątku ruchomego. Wówczas nie ma żadnych adnotacji w dokumentacji nieruchomości. Na tym etapie można ją z powodzeniem sprzedać nabywcy nieruchomości bez żadnych dodatkowych procedur.
Z uzyskanych środków warto przekazać zaległe kwoty tytułem spłaty długu, aby uniknąć kolejnych problemów.
Sprzedaż nieruchomości z wpisem komorniczym
Jeżeli dokonano już wpisu komorniczego i doszło do zajęcia nieruchomości, sprzedaż mieszkania możliwa jest wyłącznie po uzyskaniu stosownej zgody wydanej przez komornika. W tym celu należy poinformować urzędnika o takim zamiarze. Ponadto niezbędne jest oszacowanie wartości nieruchomości i sprzedaż mieszkania za kwotę, która umożliwi pokrycie zadłużenia.
Wyceń swoją nieruchomość online za darmo
Jeśli szukasz sposobu na pilną sprzedaż mieszkania albo domu, to Transakcja24h.pl będzie świetnym rozwiązaniem
Uzyskaj wstępną ofertę kupna w 24h
Trzeba pamiętać, że nabywca musi zostać poinformowany o stanie prawnym nieruchomości zajętej przez komornika i o fakcie objęcia obiektu egzekucją. Środki uzyskane ze sprzedaży mieszkania z wpisem komorniczym w pierwszej kolejności muszą być przeznaczone na spłatę zobowiązań. Jeżeli po zapłacie wszystkich wezwań pozostaną jeszcze wolne środki, należą one do osoby, która sprzedała mieszkanie.
Sprzedaż nieruchomości z wpisem komorniczym krok po kroku
Uzyskanie zgody na sprzedaż nieruchomości zajętej przez komornika jest pewną formą zawarcia ugody w kwestii spłaty zadłużeń. Aby rozpocząć całą procedurę sprzedaży mieszkania z wpisem do księgi wieczystej, w pierwszym kroku należy ocenić dokładną sytuację prawną nieruchomości i sprawdzić księgę wieczystą.
Kolejna niezbędna czynność to w kolejnym kroku powiadomienie komornika o chęci sprzedaży nieruchomości na wolnym rynku. Wówczas uzyskamy też informacje o kwocie zadłużenia, etapie, na jakim jest aktualnie egzekucja i czy możliwe będzie uzyskanie zgody komornika na sprzedaż.
Następny krok to cena szacowania nieruchomości. Uzyskana kwota musi pokryć wysokość zadłużenia, a jednocześnie zostać zaakceptowana zarówno przez komornika, jak i wierzycieli. Po dokonaniu stosownych ustaleń spisywana jest odpowiednia umowa przedwstępna. Najlepiej dokonać tego w obecności notariusza.
Po podpisaniu umowy sprzedaży nieruchomości i sporządzeniu aktu notarialnego uzyskana kwota trafia w pierwszej kolejności na konto komornika, a następnie do wierzycieli. Po uregulowaniu zobowiązań komornik dokonuje wykreślenia wpisu komorniczego, co skutkuje cofnięciem egzekucji. W praktyce następuje zakończenie zajęcia mieszkania.
Licytacja komornicza – alternatywa dla sprzedaży nieruchomości z wpisem komorniczym
Spłata zobowiązania wynikającego z zadłużenia w przypadku braku chęci lub możliwości sprzedaży nieruchomości zajętej przez komornika często egzekwowana jest na drodze licytacji komorniczej. Jednak w takim przypadku faktyczna wartość nieruchomości i tym samym cena wywoławcza mieszkania zostaje obniżona średnio do 2/3 oszacowanej wartości nieruchomości. To opcja, która zdecydowanie nie jest korzystna dla dłużnika.
Dlatego skoro sam fakt wszczęcia egzekucji nie stanowi wykluczenia możliwości sprzedaży nieruchomości, warto zdecydować się na ten krok. To także szansa na uzyskanie dość wysokiej sumy, z której o spłacie zadłużenia pozostaną jeszcze środki do indywidualnej dyspozycji.
Komu sprzedać obciążone mieszkanie?
Sprzedaż nieruchomości z wpisem lub zajętej przez komornika może być trudniejsza. Wynika to choćby z obaw i ostrożności nabywców. Znalezienie nabywcy na własną rękę może więc rozciągnąć się w czasie, co w danej sytuacji bywa wyjątkowo stresujące.
W takich przypadkach warto skorzystać z pomocy firm i specjalistów, którzy prowadzą skup nieruchomości z problemami. Wówczas możliwe jest szybkie dokonanie sprzedaży mieszkania, otrzymanie uczciwej sumy i uzyskanie środków na rozwiązanie problemów z zadłużeniem.
Najczęściej zadawane pytania
Czy sprzedaż mieszkania z wpisem komorniczym jest możliwa?
Tak, można sprzedać mieszkanie z wpisem komorniczym, choć jest to sytuacja skomplikowana i wymaga specyficznego podejścia. Wpis komorniczy w księdze wieczystej oznacza, że toczy się postępowanie egzekucyjne, które obciąża nieruchomość.
Jak wygląda proces sprzedaży mieszkania z komornikiem?
Sprzedaż takiego mieszkania zazwyczaj wiąże się z koniecznością spłaty długu objętego egzekucją komorniczą z ceny sprzedaży. Proces wymaga ścisłej współpracy z komornikiem i wierzycielem. Najczęściej to nabywca (lub skup nieruchomości) przelewa odpowiednią kwotę bezpośrednio na konto komornika w celu uregulowania zadłużenia.
Jakie są ryzyka i trudności przy sprzedaży mieszkania z komornikiem?
Główne ryzyka to: ograniczone grono kupujących (większość prywatnych nabywców obawia się takich transakcji), niższa cena sprzedaży, oraz skomplikowane formalności. Konieczne jest uzyskanie aktualnego zaświadczenia od komornika o wysokości długu i danych do wpłaty, a transakcja musi być precyzyjnie prowadzona przez notariusza.
Kto kupuje mieszkania z wpisem komorniczym?
Mieszkania z wpisem komorniczym najczęściej kupują profesjonalne skupy nieruchomości lub wyspecjalizowani inwestorzy. Firmy te mają doświadczenie w obsłudze skomplikowanych stanów prawnych, dysponują gotówką i są w stanie szybko przeprowadzić transakcję, przejmując na siebie formalności związane ze spłatą długu i zdjęciem wpisu komorniczego.
15.07.2022 ▪
5 min czytania ▪
Transakcja24h.pl 